Ааа, стената на кризата ли търсите!? Ей там вляво е." С тези думи възрастен пазач ни упъти към входа на Брачна колегия на Софийския районен съд. Не, не правим изследване как икономическите проблеми се отразяват на броя на разводите. Просто поради липса на място в основната сграда именно тук съдебните изпълнители изпълняват задължението си да обявят предстоящите търгове за продажба на недвижимите имоти на неизрядни длъжници. Гледката е поразяваща. Таблата отдавна не стигат, за да се закачат всички обяви. В момента те са превзели всеки квадратен сантиметър от стените, като започват буквално от пода. Грижливо облепени са и вратите на стаите, като не са пропуснати и касите им. Питаме млада жена, която се повдига на пръсти, за да залепи още едно съобщение, откога коридорът изглежда по този начин. Тя вдига рамене и казва, че е от месеци. После се усмивка и казва, че скоро ще й трябва стълба.
Налепените обяви си нямат публика. Причината е, че съдържанието им от месеци се вижда много по-лесно на интернет страницата на Камарата на частните съдебни изпълнители. На сайта също е пълно - търсене по критерий апартаменти извади почти 700 предстоящи търга.
Ръстът на лошите ипотечни креди увеличи драстично предлагането на жилища на търг от съдебни изпълнители. Повече са и апартаментите с ипотека, които се предлагат на свободния пазар от собствениците си. А общото мнение е, че броят им тепърва ще се увеличава. Засега този нов тип предлагане не е достигнало размери, при които да влияе съществено на цените на жилищата. Но ако ръстът на лошите ипотечни заеми продължи, съдебните изпълнители могат да станат основният "доставчик" на имоти на пазара.
Преди таблото
Стената с обяви в някойрайонен съд е най-най-последният вариант, до който банката прибягва. Причината не трябва да се търси в добрите сърца на банкерите. Просто процедурата им струва пари, а крайният резултатът е неясен, а понякога и неизгоден. В същото време заедно с преместването на кредита в графа "лоши" банката трябва да направи провизия в размер на 100% от отпусната сума. А както знаем, в момента парите са скъпи.
Затова, преди да използват услугите на съдебен изпълнител от финансовите институции, първо опитват да предоговорят условията по кредита с получателя му. Преструктурирането най-често се изразява в капитализиране на лихва или главница – намалява се размерът на погасителните вноски, като разликата се "премества" за по-късен период.
Ако този вариант все пак се окаже неработещ, на теория следва публична продан. Все по-често обаче, преди да прибегнат до тази фаза, банките опитват да получат дължимото, като използват услугите на агенция за имоти. Най-общо казано, при тази схема брокерът играе ролята на събирач на лоши вземания. От банката изпращат в агенцията описание на ипотекираните имоти, като и координати на неизрядните платци. Брокерите от своя страна се свързват с тях и им обясняват, че в близкия месец кредиторът им ще опита да си събере дължимото чрез съдебен изпълнител. Ако обаче обявят жилището си за продажба сега, използвайки услугите им, имат по-голям шанс да получат максимално добра цена за него. Брокерите казват, че в масовия случай предложението им се приема.
Препъникамъкът идва при определянето на цената на имота. В това отношение най-проблемни са недвижимостите, купувани през 2007 и 2008 г., когато пазарът беше в пика си, а ипотечното кредитиране - най-агресивно. От днешна гледна точка цените, на които са придобивани имоти тогава, са абсолютно непостижими, като разликата понякога доближава 40%. Например през 2008 г. в столичния квартал "Студентски град" завършени апартаменти се продаваха на нива от около 1000 - 1200 евро за кв.м, а сега в района жилища се предлагат за 750 евро на кв.м.
"Често се случва клиентите ни да казват: не мога да си позволя да продам под дадена сума. Тя обаче е далеч по-висока от постижимата в момента и така дори и да не успяват да погасяват кредита си и вече да са в просрочие, не свалят офертната цена", обяснява главният експерт "Банки и ключови клиенти" в агенцията за имоти "Явлена" Златина Йорданова. Наблюденията й са, че по-големият процент от ипотекираните имоти, които излизат сега на пазара, са заложени от фирми или частни лица, използвали средствата от кредита, за да финансират бизнеса си. Често, за да получат заема, като обезпечение са ипотекирали повече от един имот. Това според Йорданова също е проблем за продажбата им, защото в този случай банката трудно продава само единия имот, а купувач, който да иска и двата, се намира изключително рядко.
Голямото предлагане
Колкото и неизгодна да е публичната продан за кредиторите, все по-често се прибягва и до нея. Показва го и статистиката на Камарата на частните съдебни изпълнителни. От общо 70 хиляди заведени дела срещу длъжници през 2008 г., броят им се е увеличил на 110 хил. през 2009 г. От тях около 90% са точно ипотекирани пред банка имоти. Предварителните данни за първото полугодие на тази година показват, че броят им продължава да нараства.
Въпреки увеличението на делата броят на приключените от тях намалява (виж графиката). Тоест след търгове не е намерен купувач. Наблюденията на банкери са, че при първия и втория търг едва 2-3% от имотите намират нов собственик. При третия и четвъртия процентът скача до 20. Звучи странно, особено като се има предвид, че в масовия случай надаването за имотите започва от доста по-ниска от пазарната цена. Например началната тържна цена на тристаен апартамент с чиста площ от 130 кв.м в идеалния център на София е 144 хил. лв. Предлаганото жилище се намира в стара тухлена кооперация с подменена ВиК инсталация, а самият апартамент е наскоро ремонтиран. За сравнение - на свободния пазар аналогичен имот струва двойно.
Едно от обясненията е, че в немалката си част имотите не са атрактивни. А за някои е невъзможно да се намери купувач, независимо какво намаление ще се направи в цената. Например строителната компания е фалирала и не е успяла да довърши сградата. Част от апартаментите в нея обаче са продадени на зелено, а покупката е финансирана с кредит, като обезпечението е същото недовършено жилище. Апартаментът няма изгледи да бъде достроен скоро, така че няма кой да иска подобен обект. Наблюденията на частния съдебен изпълнител Никола Попов показват, че в тази ситуация най-често попадат млади семейства, които са разчитали да заместят плащането на наем с вноските за погасяване на кредита. В момента обаче се налага да покриват и двата разхода и бюджета им не издържа. По думите му такива имоти често се обявяват на повече от шест търга, но на нито един не се появява желаещ да наддава за тях.
"Ние сме посредници между две недоволни страни, като единственият печеливш е новият собственик", обяснява работата си Никола Попов.
Традиционните участници в наддаванията са частни лица. Най-търсени са едностайни и двустайни апартаменти с начална цена между 60 и 80 хил. лв. "Забелязвам все повече млади хора да се насочват към такава сделка, за да задоволят жилищните си нужди. Следят редовно обявите и ако имотът им харесва, но не могат да си позволят цената, изчакват да видят дали ще се пови на втори търг и тогава участват", обяснява Попов.
Основният проблем за липсата на сделки е, че седмица след приключването на търга победителят трябва да внесе цялата сума за имота. Той става негов собственик едва след като плати. Тоест не може да го използва като обезпечение за кредит, с който да финансира покупката, а цяла сума вече трябва да е налична. Затова и според председателя на Камарата на съдебните изпълнители Георги Дичев трудно се продава жилище с начална тръжна цена над 120 хил. лв. "Финансовата криза засегна и публичните продажби. Все по-малко са хората с толкова налични средства и преди да ги вложат в имот, бил той и на цена под пазарната му, се замислят сериозно", обяснява Дичев.
За сравнително слабия интерес въпреки приятните цени има и друго обяснение. Потенциалните купувачи намират процедурата сложна и най-вече рискована. Съдебни изпълнители обаче уверяват, че страховете им са неоснователни, а сделката е абсолютно сигурна и след приключването й никой не може да има претенции към имота. Това обаче засега не е достатъчно, за да събуди повече търсене, и ако предлагането от неплатежоспособни длъжници продължи да е силно, това може да натисне цените на имотите още надолу. Тук обаче вече опираме в съвсем друга история на тема свършва ли кризата.
Кредитор-купувач
Много често, дори ако е била принудена да използва услугите на съдебен изпълнител, банката кредитор се явява на търга и участва наравно с останалите в наддаването за имота. Целта е да не се стига до продажна цена под даден минимум. Все пак със средствата от продажбата на ипотекирания имот клиентът трябва да погаси дълга си към банката. Така че на колкото по-висока цена се продаде, толкова по-добре и за длъжника, и за банката. Цената, при която банките са склонни да влизат в търга, е различна в зависимост от обезпечението и от остатъка на дълга. За имоти в София финансовата институция участва, ако види, че никой друг участник не предлага 500-600 еврона квадратен метър.
Тук има два проблема. Единият е, че в момента продажната цена може и да се окаже по-ниска от непогасената част от кредита, тъй като заради кризата всякакъв вид активи са доста обезценени. В този случай банката продължава да "гони" длъжника за остатъка от вземането. Другият проблем е, че според законовите правила наддаването започва от сума, която е 75% от пазарната оценка. Това ограничава конкуренцията, защото изкушава по-малко кандидати. Допреди година търговете се провеждаха при 50% от оценката, кандидатите бяха много и активното им наддаване водеше до по-високи цени, разказват банкери.
Оказва се, че банките не са особено притеснени от придобиването на активи. Целта им е колкото е възможно по-скоро да обърнат материалния актив във финансов. Все пак, ако си купят имот, те имат варианти за управлението му – отдават го под наем (чрез агенции или лично), продават го на трето лице. На този етап нормативно ограничение за срока на притежание на материални активи от банките няма. Допреди известно време имаше Наредба 30 на БНБ, която фиксираше срок до две години. Според банкери обаче практиката е до две години банките да се освобождават от имота, ако са негов собственик.
"Банките все още са въздържани да подават имоти към агенциите. Предполагам, че една от причините е, че не могат да се ориентират в пазара. А може би и се въздържат да изсипят имотите си наведнъж, защото и те самите ще загубят от спада в цените, който неизбежно ще последва", смята Златина Йорданова от "Явлена"
Готовността на банките да предоговарят заеми и да не заливат пазара с имоти изглежда смислена. Още по-добре е, че от месеци финансовите институции действат консервативно и поне не добавят в портфейлите си нови рискови кредити, обезпечени с апартаменти.
