Да си поговорим за банките

Често по новините се появяват изявления, че имотният пазар ще се раздвижи, едва след като банките развържат резервите си, което за мен показва или опити за манипулиране на читателите, или непознаване на механизмите в банковият сектор.

Та затова, нека си поговорим за банките!

За това, кога за кредитите обезпечени с ипотека се иска предсрочно погасяване, кога допълнително обезпечаване, при какви условия един кредит минава в графа необслужваеми и какво е длъжна да стори банката от този момент нататъка.


Считам изясняването на въпроса за серизозна предпоставка към обективност при опитите да се прогнозира движението на цените, така че... да си поразсъждаваме малко на глас, а?

Ами нека да започнем тази интересна тема.

Първо: Банките само в отделни случаи кредитират 100% от имота.
Стандартната схема е 70-75%.

Но в БГ проблема на банките е че оценката е била твърде завишена и сега практически банките не могат да продадат ипотекираният имот дори и с 30% намаление за да си възвърнат поне кредита.

Давам следният пример:

Банка дава 70К ипотечен кредит за жилище което струва на ипотекаря 100К.
Минава време цените падат ипотеката не се обслужва и имота бива предложен през ЧСИ.

Да обаче на днешните цени банката няма как да продаде имота за 70К тъй като цените са паднали около 50%. Т.е. приемаме, че банката получава 50К.

20К е загубата + загуба от маржа на лихвата. Разбирате, че за 70те К банката дава на някого лихва който ги е сложил на депозит.

Ипотекаря губи така или иначе 30К, като остава задължен на банката с още 20К + всички лихви отгоре, но ако той не успее да върне тези пари банката ще трябва да ги отчете (след време) като загуба.

Мда, така е.
Има и още един интересен момент обясняващ депозитната война между банките.
В момента, в който един кредит се отпише като необслужваем, банката трябва да има равностойността му като банков резерв, за да поддържа ликвидността си.

В превод, ако Пенчо в лакомията си е теглил кредит за 100 000 евро за да си купи "страхотен" хапартамен в София, в момента в който не може да си плаща вноските по кредита и това продължи повече от 6 месеца, кредита му автоматично влиза в групата на необслужваемите кредити и банката е длъжна да го отпише от активите си и да предприеме процедура по събиране на взменанията.

Банките по закон нямат право да притежават недвижимото имущество, с което са обезпечени кредитите към тях, така че щат-не щат, трябва да си го обявят на търг и да се надяват, да не са се минали с много при "експертната" си преценка на риска при даването на кредита.

Та, взел си Пенчо кредит за 100 000 евро и с него си купил кокошарник, който и не струва даже 20 000.
Банката излиза на пазара за недвижими имоти с Пенчовият хапартамент, а там желаещи за 75 000 евро няма, ама хич.
Един, втори, трети търг като на всеки следващ банката е във все по-голяма загуба по кредита.
Същевременно баланса й се влошава и тя започва трескаво да търси свеж паричен ресурс.
Удря гъза в тавана и обявява най-изгодните лихвени нива по депозитни влогове.

Събират се Сулю и Пулю, които за разлика от Пенчо разсипника нямат 100 000 евро кеш, а по 5-10 000 евро, т.е. на един разсипник се падат по 5-10 вложителя, на които се разчита да възстановят балансите на банките.

С всеки изминал ден, лошите кредити си растат, парите по депозитите намаляват поради кризата (хората вече и те нямат свободни пари или почват да харчат спестяваното) и банките почват лекинко да се озъбват, стискайки палци да не настане истерия на банковият пазар, която да ги помете с размах.

В същият момент, някои Експерти излизат по медиите с изявленията, как банките трябвало да предоставят резервите си на строителната мафия, за да я спасят от разорение.

Интересна картинка.
При това, ние сме в самото начало на пиеската - 4-6% лоши кредити, а за догодина прогнозата е да са тройно по-високи.

Та, един от Играчите спомогнал за надуването на имотният балон е вече трайно аут от пазара.
Куриозното в ситуацията е, че банките в момента работят против самите себе си, чрез формирането и поддържането на вторичният пазар за НИ, и сами намаляват ликвидността си.
Получава се една затворена спирала, по която спускането ще е доста болезнено за много от Агресивните банки, в кредитната им експанзия на нашият пазар.

Quote

В превод, ако Пенчо в лакомията си е теглил кредит за 100 000 евро за да си купи "страхотен" хапартамен в София, в момента в който не може да си плаща вноските по кредита и това продължи повече от 6 месеца, кредита му автоматично влиза в групата на необслужваемите кредити и банката е длъжна да го отпише от активите си и да предприеме процедура по събиране на взменанията.

Банката нищо не е длъжна, всичко е въпрос на управление на риска.

Кредитите в момента се реструктурират, съдебните са минимален процент.

Няма основание да очаквате сериозен вторичен пазар на имоти от този тип. Не и в този момент.

Има и немалко случаи и на станали съдебни и вкарвани отново в редовен.

valsodar Написал:
-------------------------------------------------------
> Мда, така е.
> Има и още един интересен момент обясняващ
> депозитната война между банките.
> В момента, в който един кредит се отпише като
> необслужваем, банката трябва да има
> равностойността му като банков резерв, за да
> поддържа ликвидността си.
>
> В превод, ако Пенчо в лакомията си е теглил кредит
> за 100 000 евро за да си купи "страхотен"
> хапартамен в София, в момента в който не може да
> си плаща вноските по кредита и това продължи
> повече от 6 месеца, кредита му автоматично влиза в
> групата на необслужваемите кредити и банката е
> длъжна да го отпише от активите си и да предприеме
> процедура по събиране на взменанията.
>
> Банките по закон нямат право да притежават
> недвижимото имущество, с което са обезпечени
> кредитите към тях, така че щат-не щат, трябва да
> си го обявят на търг и да се надяват, да не са се
> минали с много при "експертната" си преценка на
> риска при даването на кредита.
>
> Та, взел си Пенчо кредит за 100 000 евро и с него
> си купил кокошарник, който и не струва даже 20
> 000.
> Банката излиза на пазара за недвижими имоти с
> Пенчовият хапартамент, а там желаещи за 75 000
> евро няма, ама хич.
> Един, втори, трети търг като на всеки следващ
> банката е във все по-голяма загуба по кредита.
> Същевременно баланса й се влошава и тя започва
> трескаво да търси свеж паричен ресурс.
> Удря гъза в тавана и обявява най-изгодните
> лихвени нива по депозитни влогове.
>
> Събират се Сулю и Пулю, които за разлика от Пенчо
> разсипника нямат 100 000 евро кеш, а по 5-10 000
> евро, т.е. на един разсипник се падат по 5-10
> вложителя, на които се разчита да възстановят
> балансите на банките.
>
> С всеки изминал ден, лошите кредити си растат,
> парите по депозитите намаляват поради кризата
> (хората вече и те нямат свободни пари или почват
> да харчат спестяваното) и банките почват лекинко
> да се озъбват, стискайки палци да не настане
> истерия на банковият пазар, която да ги помете с
> размах.
>
> В същият момент, някои Експерти излизат по
> медиите с изявленията, как банките трябвало да
> предоставят резервите си на строителната мафия, за
> да я спасят от разорение.
>
> Интересна картинка.
> При това, ние сме в самото начало на пиеската -
> 4-6% лоши кредити, а за догодина прогнозата е да
> са тройно по-високи.
>
> Та, един от Играчите спомогнал за надуването на
> имотният балон е вече трайно аут от пазара.
> Куриозното в ситуацията е, че банките в момента
> работят против самите себе си, чрез формирането и
> поддържането на вторичният пазар за НИ, и сами
> намаляват ликвидността си.
> Получава се една затворена спирала, по която
> спускането ще е доста болезнено за много от
> Агресивните банки, в кредитната им експанзия на
> нашият пазар.


Ами нощо ново не казваме двамата. Преди доста време Асен1975 изписа доста за този сценарий. Просто е въпрос на много малко време до вдигането на театралната завеса за която вчера писахме. Отделно дето дето всеки ден лъсват едни 200-250 милиона които са потънали, като напр. тези за Белене. Отделно за безработицата. Отделно за яките спадове в производството. Отделно за невъзможността да се обслужва външният дълг и т.н.

valsodar Написал:
-------------------------------------------------------
>
> За това, кога за кредитите обезпечени с ипотека
> се иска предсрочно погасяване, кога допълнително
> обезпечаване, при какви условия един кредит минава
> в графа необслужваеми и какво е длъжна да стори
> банката от този момент нататъка.
>

Не знам защо си мислите че лихвочуствителните активи и пасиви се свеждат само до ипотечни кредити и потребителски депозити.
Ипотечните кредити са пренебрежимо малък % от портфейла на банките. Така че според мен (лично мнение само) изобщо липсва специфично отношение на банките по повод на тези кредити. Действа се съгласно вътрешните правила и практиката.

Сега ако процеса стане наистина масов и вече има социална значимост очаквам действия от страна на управляващите от колкото от страна на банките. Тези ипотечни кредити са им 'бял кахър', освен ако както казах неплащането им не стане масово явление и социален проблем.

Това е един от най-сигурните и нисколихвени кредити. Те са по скоро със социална значимост. Мисля и в БГ се разглеждаха някакви законопроекти за младите семейства - за 1 ви дом да не се дължи данък върху платените лихви или нещо подобно. Това го има в доста европейски държави - макар че конкретно знам само за Холандия.
Даже тук беше доста БГ версия и доста грозно, как вместо подобни мерки, банките 'помогнаха' чрез широко раздаване на кредити на убийствени лихви... Според мен доста тесногръдо и късогледо, тъй като ако наистина неплащането на ипотеки стане масово и социално явление те ще са си виновни сами. Според мен тазли алчност бе тотално ненужна, имайки предвид малкия % на ипотечните кредити от порфтефейла им. Специално тук БНБ и държавата просто спаха.
Толкова че се ядосах

Леле, колко експертни мнения само докато си напиша поста...
Няма да изразявам несъгласия, че ще се изпокараме... а сте пичове
Мое лично мнение - вече раздадените ипотечни кредити, могат да имат само социален ефект (което пак ме съмнява, не всички от тях са за големи суми през 2008а).

sashe Написал:
-------------------------------------------------------

> Сега ако процеса стане наистина масов и вече има
> социална значимост очаквам действия от страна на
> управляващите от колкото от страна на банките.
> Тези ипотечни кредити са им 'бял кахър', освен ако
> както казах неплащането им не стане масово явление
> и социален проблем.


Не се ядосвай, няма смисъл да се изнервяме за чужди грешки, просто ми е много интересно да разбера, къде точно правителството ще открие този финансов ресурс, с който да подпомогне банките в подобряването на ликвидността им?!
Дори напротив, има натиск върху правителството да окаже то от своя страна натиск върху банките да стимулират кредитната си програма.
Напомня ми на девиза - Пари нема, действайте!

В момента лошите кредити са минали критичните 4%, а за следващата година ще гонят 20. Това е една много, много тревожна тенденция за стабилността на банковата ни система в условия на икономическа криза, която силно ограничава постъпленията на паричен ресурс към тях.

Акцента ми е към ипотечните кредити, основно поради вторичният пазар който формират те от момента в който станат необслужваеми.

За това какъв % се явява той към основният пазар е трудно да се каже, от гледна точка на известен общ брой обяви за търг от ЧСИ към останалият брой сделки на пазара.
Говори се много за единна информационна система, но нещата там все още са доста куци, за да се прави правдива статистика и анализ.

sashe Написал:
-------------------------------------------------------
> valsodar Написал:
> --------------------------------------------------
> -----
> >
> > За това, кога за кредитите обезпечени с
> ипотека
> > се иска предсрочно погасяване, кога
> допълнително
> > обезпечаване, при какви условия един кредит
> минава
> > в графа необслужваеми и какво е длъжна да
> стори
> > банката от този момент нататъка.
> >
>
> Не знам защо си мислите че лихвочуствителните
> активи и пасиви се свеждат само до ипотечни
> кредити и потребителски депозити.
> Ипотечните кредити са пренебрежимо малък % от
> портфейла на банките. Така че според мен (лично
> мнение само) изобщо липсва специфично отношение на
> банките по повод на тези кредити. Действа се
> съгласно вътрешните правила и практиката.
>
> Сега ако процеса стане наистина масов и вече има
> социална значимост очаквам действия от страна на
> управляващите от колкото от страна на банките.
> Тези ипотечни кредити са им 'бял кахър', освен ако
> както казах неплащането им не стане масово явление
> и социален проблем.
>
> Това е един от най-сигурните и нисколихвени
> кредити. Те са по скоро със социална значимост.
> Мисля и в БГ се разглеждаха някакви законопроекти
> за младите семейства - за 1 ви дом да не се дължи
> данък върху платените лихви или нещо подобно. Това
> го има в доста европейски държави - макар че
> конкретно знам само за Холандия.
> Даже тук беше доста БГ версия и доста грозно, как
> вместо подобни мерки, банките 'помогнаха' чрез
> широко раздаване на кредити на убийствени лихви...
> Според мен доста тесногръдо и късогледо, тъй като
> ако наистина неплащането на ипотеки стане масово и
> социално явление те ще са си виновни сами. Според
> мен тазли алчност бе тотално ненужна, имайки
> предвид малкия % на ипотечните кредити от
> порфтефейла им. Специално тук БНБ и държавата
> просто спаха.
> Толкова че се ядосах

Саше имаш право за % ипотечни кредити, НО с кредитите към бизнеса положението не е по-розово. Като едновременно с това в банките имат задължения по депозитите които няма как да не обслужват. (Имам предвид обещаните лихви)
На всичкото отгоре и при падеж доста депозити биват тотално изтегляни в брой.

CR Написал:
-------------------------------------------------------

> Кредитите в момента се реструктурират, съдебните
> са минимален процент.

Необлужваем кредит няма как успешно да се реструктурира.
Длъжникът като няма пари да си погасява вноските, как ще го реструктуираш кредита?
С гратисен безлихвен период?
За колко време?

А като изтече този срок, какво?

Едно голямо и масово банково Бум, ли? :]

За да се преобразува един кредит, той трябва да е обслужваем от страна на кредитополучателя, ако ли не - има си конкретни процедури по които банката ще-не ще трябва да си действа.