Л. Тампере: Цените на жилищата в София няма да се възстановят скоро
12.03.2009 16:58
От: Василина Христоскова
v.hristoskova@investor.bg
Лембит Тампере е изпълнителен директор на естонската компания за недвижими имоти Arco Vara Group, която в България е представлявана от Арко Инвест ЕООД. Тампере е бил член на борда на австрийската инвестиционна компания ECE Capital OÜ и директор на отдел „Корпоративни финанси“ към банката SBM Pank AS. Работил е като мениджър на проекти в банката Eesti Ühispank AS. Завършил е Concordia International University в Естония и Lakeland College в Уисконсин, САЩ.
От Тампере Investor.bg потърси мнение за ситуацията в България на фона на други източноевропейски страни, тенденции на жилищния пазар у нас и за състоянието на самата компания:
- В какво състояние е българският пазар на имоти в сравнение с другите, на които оперирате?
Трудно е да се каже. България се представя сравнително добре. Това не означава, че българският пазар е в добро състояние, но е в по-добро състояние в сравнение с някои от другите пазари, на които оперираме, а ние оперираме на пет пазара – в балтийските страни, България и Украйна. Естествено, както навсякъде, финансирането е затруднено, хората са много несигурни относно бъдещето и това, което ще се случи с работата им. България обаче при всички положения не е най-трудното място, на което сме работили.
- Имате ли някакви отложени или отменени проекти?
Не. Arco Vara работи върху два много големи проекта в София. Единият е комплекс от смесен тип на ул. „Мадрид“ - Boulevard Residence, а вторият проект в кв. „Манастирски ливади“ - Manastriski L!VD Apartments, където строим апартаменти. Естествено, работата по никой от двата не е замразена. Разбира се, трябваше да преразгледаме стратегията си, да намалим цените и да предоговорим условията за плащане, но мисля, че показваме добри резултати. Продаваме 5-6 апартамента всеки месец и при настоящите условия смятам, че това е основание да продължаваме да работим.
Една от причините да продължаваме е, че, когато започнахме, се уверихме, че имаме необходимото финансиране за завършването на проектите. Ако нещата се променят, когато си по средата на проекта, а финансирането ти се базира на солидни предположения, тогава можеш да си по-гъвкав. Възприехме консервативен подход и сме много гъвкави и агресивни и затова мислим, че ще продължаваме да продаваме и ще отчитаме резултати, каквито виждаме и днес.
- В какво отношение агресивни?
Мисля, че сме една от най-агресивните компании, когато става въпрос за цени. Когато стартирахме проекта на ул. „Мадрид“ започнахме да продаваме на цени между 1650 и 1850 евро на кв. м, а днес продаваме за 1350 евро на кв. м - това е агресивното. При жилищния комплекс на Манастирски ливади в началото продавахме на цена от 1050 евро на кв. м, а сега продаваме между 750 и 950 евро на кв. м. Вторият много важен аспект, на който трябва да се обърне внимание, са условията за плащане, които компанията може да предложи на клиентите си. Ние сме предложили много по-гъвкави условия на хората, така че да не се налага да правят твърде много вноски.
С основния си и единствен кредитор в София се надяваме скоро заедно да можем да предложим на нашите клиенти нов продукт или решение и то само за наши клиенти в нашите проекти. Банката е заинтересована да предложи специални условия за финансиране на нашите клиенти, защото тя финансира проектите ни. С това тя ще бъде сигурна, че клиентите няма да са поставени в позицията да преговарят с други банки за покупките си от нас. От друга страна, голямата и опитна банка знае, че ипотечното кредитиране към частни лица е една от най-сигурните съществуващи дейности. Хората винаги ще се грижат за ипотечните си кредити, докато имат такава възможност. Както банката, така и ние сме заинтересовани от изработване на подобни оферти, но все още не сме стигнали до крайно решение. Мисля, че това ще ни помогне да останем един от най-агресивните строителни предприемачи в София.
- Това означава ли, че смятате ипотечното кредитиране за една от най-сигурните дейности?
Най-сигурният бизнес естествено не е кредитирането, но ако си банка, за да привлечеш пари, трябва да отпуснеш пари. В исторически план, доколкото разбирам материята на финансите, кредитирането на отделни индивиди е много добър инструмент за търговска банка, защото ако тя иска да даде 10 млн. евро, тя може да даде 10 млн. евро на един строителен предприемач, които ще изгради проект, но може и да даде 10 млн. евро на хиляда души и вероятността хиляда души да не обслужат кредита си е значително по-ниска от вероятността това да се случи с предприемача. Двата типа клиенти са със съвсем различен рисков профил.
- Но нали всъщност ипотечното кредитиране е в основата на финансовата криза?
Не, ипотечното кредитиране не беше провокаторът на финансовата криза. Това беше неразумното ипотечно кредитиране в Америка, но банките в България и Централна и Източна Европа не са били неразумни ипотечни кредитори. В някои случаи са по-агресивни, в други по-малко. В балтийските страните банките бяха значително по-агресивни в сравнение с България, но ипотечното кредитиране в Европа е много по-добро от така нареченото subprime кредитиране в САЩ. Това са две различни истории. Европейските банки днес не са сериозно засегнати от местното ипотечно кредитиране. Ипотечното портфолио в Европа от заеми, отпуснати за покупка на жилище, ще е проблем само тогава, когато има наистина висока безработица или много сериозни икономически проблеми. Така че няма бизнес, който да е най-сигурен. Най-сигурно е да не правиш нищо, но ако трябва да правиш нещо, ипотечното кредитиране е относително сигурна дейност и разумен начин банките да правят пари.
- Планирате ли други проекти в България?
И да, и не. Нашият основен приоритет е да завършим съществуващите си проекти. Носим отговорност пред нашите клиенти, както и пред банките и строителните компании, така че трябва да сме сигурни, че отговорностите, които сме поели, са изпълнени изцяло и едва тогава ще продължаваме с нови проекти. Наясно сме, че сегашните условия са много удачни за проучване на възможности за проекти и е вярно, че в момент на криза човек прави най-добрите сделки. Тези проекти, които се продават в момента, са много по-евтини в сравнение с тези от преди година. Но ние сме преминали в по-консервативен режим и преди ангажиментите ни да бъдат изпълни, няма да залагаме на нови инициативи.
- През лятото стана ясно, че предвиждате още три проекта в България – два жилищни в София и един офис проект в Пловдив. Какво се случва с тях щом не възнамерявате да стартирате нови проекти? (в отговора се включва и Оливер Макко – регионалният мениджър на групата за България)
Официално компанията не е обявявала такова нещо. Ние наистина проучвахме възможностите, но до инвестиране на средства не се стигна. Естествено, когато започнахме двата проекта, ние бяха ентусиазирани да се разрастваме. След IPO-то решихме, че здраво ще се установим на българския пазар, така че разпространихме информацията, че се интересуваме от текущи проекти. Информацията, че Arco е отворена за преговори, винаги е била на пазара.
- Какви изменения в цените на жилищата наблюдавате през последните месеци?
Между 15 и 20% спад в София. Това изобщо не е зле. В Рига средният спад е 40%, а някои области дори и повече.
- Как очаквате те да се изменят в бъдеще?
Ако знаех как ще се променят цените, нямаше да трябва да работя всеки ден. Моето предположение ще е толкова точно, колкото и на всеки друг. Разбира се, цените няма да се възстановят скоро. Циклите на пазара на недвижими имоти са много дълги. Смятаме, че нивото, на което сме в момента ще се задържи много дълго.
- През последните месеци продадохте дъщерни дружества и бизнеси в Румъния и Литва. Имате ли такива планове за България?
Не, нямаме такива планове. Както казах, в сравнение с другите места, на които работим, София се представя добре. Имахме добър старт, екипът ни тук е много добър. Със сигурност не обмисляме да променим бизнеса си в София.
Причините да затворим офисите си в Румъния и Литва бяха лошите резултати и ние не съзирахме жизнеспособност в тези операции. Така че имахме само две възможности – или да ги затворим и по-късно да ги възобновим, или да се надяваме, че ситуацията ще се подобри. Но надеждата не те отвежда много нагоре в бизнеса, нали?
Резултатите в София на фона на трудни условия в момента са добри. От Boulevard Residence сме продали около 70% от апартаментите, за търговската част успяхме да генерираме много добра лихва. От проекта в кв. „Манастирски ливади“ сме продали повече от 10% от апартаментите. Гледаме на тези показатели като на основание да продължим дейността си в София.
- Анализатори на Swedbank бяха казали, че са „обезпокоени за възможността за оцеляване“ на компанията. Основателни ли са тези опасения?
Не, ние не сме обезпокоени за бъдещето на компанията. Arco Vara оперира от 16 години и предвид размера на активите ни днес ние сме 100% сигурни, че ще оцелеем в тази криза. Въпросът е не дали ще оцелеем, или не, а колко активи ще трябва да продадем. Освен това финансовите позиции на компанията в сравнение с голяма част от конкуренцията са много по-силно. При IPO-то привлякохме през 2007 г. 1 млрд. крони, което е 94 млн. eвро и това даде на Arco необходимите парични средства за оцеляване. Забавянето в балтийските страни вече беше започнало през 2007 г. Така че имахме предвид, че времената се променят и трябва да сме по-консервативни и за последната година и половина компанията е по-консервативна.
- Отчели ли сте забавяне в продажбите на апартаментите в комплексите ви в София?
Имахме забавяне в периода септември-октомври, най-трудният месец за нас беше октомври и тогава си казахме „Ето това е новата ситуация, трябва да реагираме моментално“ и това беше правилното решение. Оттогава продажбите са стабилни.
- Смятате ли да правите допълнителни корекции в цените на апартаментите от вашите комплекси?
Не, мисля, че сме достигнали добро ниво, относително справедлив обем от сделки всеки месец, следим ситуацията много отблизо, за да можем да отреагираме бързо.
