22.01.2009 17:26
2008 беше годината на големите очаквания, че кредитната криза няма да засегне България или не и в голяма степен. Именно затова през първите девет месеца на годината имотният пазар се развиваше почти без сътресения и се сключваха добри сделки.
Последните три месеца обаче се оказаха кризисни за пазара на имоти и за българската икономика като цяло. За тези три месеца пазарът почти замря, като това се дължеше основно на забавянето във вземането на решение за сключване на сделки. Купувачите и продавачите се превърнаха в наематели и наемодатели, изчакващи да видят какво ще донесе новата година. Така обобщават в годишен анализ за 2008 г. ситуацията на пазара на имоти у нас от агенция Бългериан Пропертис.
Сделките с имоти през 2008 са се сключвали на цени по-високи средно с 26% в сравнение с тези през 2007 г., като тази тенденция продължава до октомври. След това пазарът намали дотолкова оборотите си, че не може да се направи реална статистика за цените, но все пак можем да кажем, че цените на сключените сделки са спаднали с 15-20% в сравнение с тези от първите девет месеца на годината, посочват брокерите.
Наблюдава се засилено търсене на имоти от по-висок клас, както и най-ниския ценови сегмент, като почти липсват сделки в средния ценови клас.
Обемът на сделките с имоти е спаднал с 40% на годишна база, сочи статистиката на компанията. Намалението на сделките варира според района. Продажбите в Банско, Пампорово и Боровец са до 80% по-малко в сравнение с 2007 г., а спадът по черноморските курорти е в рамките на около 30%. В София спадът в реализираните сделки е 33%, в Пловдив е 50%, а в Бургас е 31%. Има и райони като Видин, където спадът в обема на сделките за 2008 е само с 15% по-малък от този за 2007.
Средните цени на закупените имоти в столицата са се повишили средно с 18,5% спрямо 2007 г., като най-голям ръст в цените има за третата четвърт на годината, следван от застой в продажбите и отдръпване на купувачите, довел до около 20% спад на цените на реално сключените сделки за последните три месеца на годината. Средната цена на закупените имоти в София за 2008 г. е 96 200 евро, а имотите в малките населени места близо до столицата са се продавали на цени около 29 500 евро, сочат данните, които са на база реално сключени сделки на компанията за 2008 г. с български и чуждестранни клиенти.
На по-високи нива са се реализирали сделките във Варна – на средни цени от 107 500 евро. Имотите около Варна в села не на брега на морето са се продавали средно за 31 300 евро. От януари до средата на годината се наблюдаваше ръст в цените на имотите, както в град Варна, така и в околните населени места. Този ръст се забави и спря през последните месеци на годината, като някои от строителите започнаха политика на сваляне на цените или коледни и новогодишни промоции, се посочва в анализа.
Апартаментите в Пловдив са се продавали на средна цена от 50 800 евро, а селските имоти близо до града – за 17 300 евро, което бележи ръст от 24% спрямо цените на селските имоти в района през 2007 г. Средните цени на продадените имоти в Банско са били 66 000 евро, в Пампорово – 77 000 евро, за Слънчев бряг и курортите на юг от Бургас средната цена е 82 000 евро, а по северното Черноморие (Златни пясъци и др.) – средно 110 000 евро.
Средните цени в по-малките населени места не са се променили много спрямо 2007 г. За имоти в селата, разположени на запад от морето в района на Бургас, купувачите са плащали средно по 28 800 евро. В района на Видин селските имоти са се продавали за 12 500 евро, а имотите около Велико Търново – за 14 200 евро. На югоизток популярните за чужденци селски имоти около град Елхово са се продавали за около 16 300 евро.
Най-много сделки за миналата година агенцията е реализирала в района на област Бургас - вкл. Слънчев бряг и другите курортни селища в региона, следван от град София, Варна и района на град Пловдив. Най-предпочитаните имоти в София са били тези в и около центъра и кв. Лозенец, следвани от имоти в кварталите по протежението на бул. България, както и в най-южните квартали – Бояна, Драгалевци.
Наред с българските купувачи, които традиционно допринасят за около половината от сделките с имоти, купувачите от Великобритания все още съставляват основен процент от сделките на агенцията за 2008 г., въпреки че делът на сделките с британци е спаднал от 50% за 2007 г. до 30% за 2008 г. Те са предпочели предимно районите около Пловдив, Стара Загора, Монтана, Видин и Елхово.
Двуцифрен е и процентът на руските купувачи на имоти сред клиентите на компанията, които са инвестирали основно в луксозни имоти в големите черноморски курорти.
Няма друга ясно изразена група като националност сред купувачите. Имоти в България са закупили граждани на почти всички европейски страни, сочат още данните.
Прогнози за 2009 г.
Според агенцията основните тенденции на пазара ще са:
- Цените на имотите няма да се повишават. По-скоро се очаква цените да се задържат на сегашните нива за качествените имоти, а при некачествените имоти, имотите с лоша локация, панелните жилища и някои ваканционни имоти се очаква известен спад в цените
- Клиентите ще стават все по-взискателни към качеството и параметрите на имотите.
- Новото строителство ще бъде сведено до минимум, а строителните предприемачи, които ще останат в бизнеса, ще са единици.
- Много от строителните проекти ще изчакат или изобщо няма да стартират. Ще има и такива, които ще бъдат замразени в недовършен вид.
- Цените на стандартните парцели за строителство ще паднат значително. Това важи и за обезщетенията.
- Пазарът ще работи в услуга на купувача, а продавачите ще са по-дисциплинирани и склонни на отстъпки.
В София ще се наблюдава отрезвяване, както на продавачите, така и на купувачите, което ще остави само добрите проекти на пазара. Цените ще започнат бавно своята стабилизация и плавен ръст около средата на годината и тази тенденция ще се наблюдава до края на настоящата година.
Във Варна ще намалее делът на българските купувачи ще намалее поради затрудненото финансиране от банките. Цените на имотите в крайните квартали, старо строителство и в панелните блокове ще спаднат, докато цените на имотите в топ центъра на Варна ще се запазят с перспектива за нарастване през следващите години. Ще продължава да се увеличава делът на наемите в сравнение с продажбите на имоти.
В Бургас сделки ще сключват купувачи, разполагащи с кешови парични средства, които не търсят имоти за инвестиция, а за постоянно живеене. Предпочитани ще са двустайните апартаменти в широкия център на добри цени, дори и да не разполагат с екстри или да не са напълно завършени или ремонтирани и обзаведени.
Цените на апартаментите в Пловдив ще трябва да спаднат с около 20-25%, за да срещнат реалното търсене от страна на купувачите.Търсенето на селски къщи и парцели около Пловдив остава стабилно - има интерес както от страна на български, така и от страна на чуждестранни купувачи.
