Pozvoliavam si da vi pripomnia edna fundamentalna statia ot vestnik 2006g. Izvodite si napravete sami. Priatno chetene!
Икономиката на пазара за имоти
Цените на имотите се определят от законите на търсенето и предлагането. Основните фактори на търсенето са демографски, както и приходи или богатство на домакинствата, достъп до кредит и лихвите по него. Предлагането се влияе от цени на производствени материали и технология на процеса. Стандартният анализ на търсенето и предлагането би трябвало да се съобрази с особената характеристика на имотите - тяхната дълготрайност, хетерогенност и неподвижност.
Важни са и очакванията за бъдещото развитие на икономиката. Рационалните участници в пазара формират очакванията си на базата на цялата достъпна информация за фундаменталните фактори и вземат решенията си оптимално. Приемането на България в ЕС с всички икономически и политически последствия е бъдещо събитие, което внася елемент на несигурност, но влиза в сметките сега. Трудно е да се разплетат всички фактори и очаквания на пазара и да се направи заключение дали има спекулативен елемент в пазарната цена на жилища. Друга особеност на имотите - че те служат и за инвестиране, може да улесни анализа, използвайки финансови индикатори.
Имотите като инвестиция
Основното правило на финансите е, че фундаменталната стойност на един актив е равна на сумата на бъдещите приходи, дисконтирани до настоящето, използвайки процент, отразяващ риска на инвестицията. При акциите приходите идват от дивиденти. Този метод може да се използва за жилище, ако си представим, че дивидентите идват под формата на покрив над главата. Стойността на месечните приходи под тази форма при един добре функциониращ пазар е равна на стойността на наема, който собственикът би заплатил за идентично жилище.
Настоящата стойност на бъдещата нетна рента (след като отчетем данъци и ремонти) представлява фундаменталната стойност на едно жилище. Процентът за дисконтиране е равен на възвращаемостта, която инвеститорът може да очаква от актив с подобен риск - например лихвата по ипотечни кредити. В един много опростен вариант, ако месечната рента е 300 за неограничен период от време, няма данъци и ремонти и процентът за дисконтиране е 7%, стойността на жилището е 51 425. Ако се очаква годишен ръст на наемите от 2%, стойността е 72 000.
Фундаменталните фактори на търсенето и предлагането се отразяват както на пазара за жилища, така и на наемите и съответните показатели би трябвало да се движат в синхрон.
Например прекомерното застрояване води до увеличаване на вакантността, което води до спадане на цените на наеми. Ако е по-евтино да се живее под наем, отколкото в собствено жилище, търсенето на жилища намалява и води до спадане на цените им. Ако пък се очаква по-бърз растеж на наемите в бъдеще, цените на жилищата също се покачват. Обратна е зависимостта от лихвените проценти - ако те спаднат, стойността на жилищата нараства при равни други условия.
Съотношението на цена към наем
Балонът се надува, когато пазарните цени на имоти се отклонят съществено и дълготрайно от фундаменталната им стойност. Както всеки друг ценови балон, и този на пазара на жилища е труден за разпознаване. Фундаменталната стойност е невидима на практика, а никой не може да предвиди точно каква рента може да се очаква от един имот или какви ще бъдат лихвените проценти в бъдеще. За целта се анализират определени финансови показатели, единият от които е съотношението на цена към наем (Ц/Н), който съответства на цена към печалба (Ц/П) при акциите.
Ц/Н се дефинира като пазарната цена на жилището, разделена на потенциалния годишен доход от наем. Съотношението е един от най-важните предупредителни сигнали за ценови балон на пазара на жилища. Колкото по-ниско е то, толкова по-малко се плаща за имота, сравнено с дохода от него, съответно колкото по-високо е, толкова по-надценен е имотът. Дори да няма балон, Ц/Н варира в съответствие с очакваните лихвени проценти и темп на растеж на наемите. Например, ако процентът за дисконтиране спадне в резултат на по-ниски лихвени проценти, Ц/Н се повишава. Също, ако приемането в ЕС поражда очаквания за по-бързо нарастване на наемите в резултат на засилено търсене, Ц/Н се повишава. В този контекст ценови балон се проявява, когато Ц/Н се отклони съществено и дълготрайно от стойността, която може да се очаква при сегашните и бъдещите макроикономически условия.
