Тъй като тук не си излязъл от добрия тон, и с годините все повече ми се приказва отколкото работи, ще се опитам да то отговоря. И както с Депедене, ще оцветявам твоите твърдения в оранжево.
range">
Huba-Buba Написал:
-------------------------------------------------------
> Жоро - ние говорим за българската действителност.
> Ти ако си някаде другаде не разбирам защо защитаваш местните порочни практики.
Не защитавам порочни практики! Но не мога да приема
оклеветяването на цял един бранш! Формулировката "всички са маскари" устройва единствено маскарите.
range">> А сега да се опитам аз да ти обясня нещо. 1 поради голямото предлагане и спадане на търсенето сам се убеждаваш, че ЦЕНАТА на имотите СПАДАТ Спадат и като крайна цена, която плаща купувача пада.
Не съм сигурен, че
range">ЦЕНАТА на имотите СПАДАТ. Единственото, което твърдя е, че имотите са сериозно надценени съотнесени към останалите цени и доходите. И явно това е явление, което не се отнася само до България.
На това мнение съм от 4-5 години насам. Засега пазарът ме опровергава по отношение на цената, независимо от спада на броя на сделките.
Малко подробности. В сравнение с 2005 година, когато беше пика в Гърция, по официално публикувани мнения на колеги пазара се е свил с 40%. Цените, пак по официално публикувани мнения на колеги и главно за Атина са спаднали с около 10тина %.
За Солун последното важи само в частта си за броя на сделките - не и за цените. Изследване на университета Аристотелис (докторска дисертация изследваща цените от последните 7 години), публикувано миналата седмица потвърждава.
range">> Спада и прихода към продавача, защото вие допълнително
увеличавате комисионната си към него. т.е. Продавача получава още по-малко до тук надявам се е ясно.
Това горе изисква известни уточнения защото най простия извод е - лакомите брокери увеличават комисионната. Увеличението на комисионната е резултат от нарастване на разходите по сделката - обясних го по горе - "Човекодните" необходими за реализиране на 1 имот скочиха от 5 на 20 със всички съпътстващи разходи!
Въпреки увеличението реалната печалба на АНИ също спада.
range">> Защо обаче цената на услугата ти се е повишила - разбирай комисионната на продавача към теб?
> Ами много просто - намалило се е КОЛИЧЕСТВОТО (по-малко сделки и по-малко ани) от предлаганата услуга посредничество. А намаляване на услугите или продуктите ВОДИ до увеличаване на цената
Радвам се, че си го разбрал. Мисля че и Депедене го разбра!
range">> п.с. Много силно се съмнявам при падащо търсене да успееш да
натовариш допълнително купувача с по-висока комисионна
Ето тук отново се разминаваме! Пъро аз
не товаря допълнително купувача -
товари го пазара, нарастват разходите по сделката!
И за разлика от тези "купувачи", които смятат, че не трябва да плащат комисион, истинските, бих казал
умните купувачи знаят много-добре какво плащат - затова смятам, че ще приемат и по високите цени и де факто ги приемат - това показва практиката ми!
Ще се опитам да го обясня опитвайки се да дам реалната картина на този пазар и в двете ситуации - в период на бум и в период на криза.
В период на бум - или както икономистите се изразяват, когато търсенето изпреварва предлагането. Дефицит на имоти!
В този период, освен чисто посредническата услуга, чиято същност беше много пъти разяснена тук и съпътстващите я консултации и улеснения, купувачите ползващи тази услуга получават и още нещо - конкурентно предимство пред купувачите неползващи услугата. Как? Ами просто е!
Доколкото предлагането е по-малко от търсенето,
докато ти спориш дали да си платиш или не, съседа ти си плаща и купува имота който би желал да купиш и ти, но не са ти стигнали парите = на не ти е стигнала комисионната! Ти можеш да спориш, можеш да викаш, да недоволсваш, да обвиняваш в подвеждаща реклама! Най-многото, което можеш да постигнеш е да накараш по законодателен път под всички обяви на агенции да пише "само ако си платите комисионната" или друга подобна глупост. Обикновено такива глупости водят само до увеличаване на разходите по сделката. При всички случаи обаче имота ще го купи този, който даде повече - разбирай
цена на имота + комисионна! И никога една АНИ, а и който и да е човек или търговец, няма да ти даде безплатно нещо, за което друг е готов да плати и то доста! Предполагам и ти не би ми дал нещо безплатно, ако за същото нещо някой друг ти плаща! Това е пазара! Ако искаме да имаме пазар трябва да се съобразяваме с правилата му!
Справедливостта също изисква имота да бъде даден на този, който даде повече!
Ако не искаме да има открит пазар, можем да въведем хиляди регулации и в крайна сметка да направим както навремето с автомобилите - черен пазар на който Ладата в магазина струваше по-малко от онази втора употреба. Помниш ли това време или си твърде млад?
В този период, периода на бум, бизнеса на АНИ и на строителите расте! Печалбите растат! Влизат нови играчи, влизат печалбари,
влизат и мошеници. Не видях някой от колегите да го отрича. Но това не означава, че всички са мошеници!
В период на криза. Дефицит на пари. Свръхпредлагане на имоти
Сделките спадат. Разходите по самите сделки рязко се увеличават - обяснихме го защо. Независимо, че комисионната изисквана от продавачите се увеличава, независимо, че от тях се изисква допълнително да покрият часто от рекламните разходи, независимо от резултата печалбите на АНИ намаляват.
Първи от пазара излизат умните спекуланти и мошеници. (не приравнявам спекулант и мошеник). Пазара сам изхвърля по-малко умните.
След това от пазара излизат онези професионалисти, които не са натрупали достатъчно резерви (да речем - за да грабнат по-голям пазарен дял, не са изисквали комисионна от купувачите или проста са работили с по-ниска норма на печалба). Тези които остават, ще се състезават за вкяка сделка - но само за тези сделки, които сумарно покриват разходите!
Според Хуба Буба купувачите ще спрат да плащат комисионни - според мен ще плащат по-големи!
Да видим какво казва логиката!
Пазарът е станал далеч по несигурен. Тенденциите и величината на тяхното проявление са неясни. Прословутото "топ локацион" също! - "топ локацион" днес е едно, а утре друго, промяната на една автобусна спирка или настаняването на едно циганско семейство може да го промени. Цените са такива, че реално тези които могат да си ги позволят са само хора с високи доходи, а те рядко са глупци, дори да се мошеници.
Въпросът е ще имат ли онези купувачи, които решат да платят комисион някакво конкурентно предимство пред онези които решат да си го спестят?
Аз казвам, че ще имат, а ти Хуба-Буба?
Първо, освен че ми помага така сформиралата се практика на пазара -
в друг пост вече казах, че тук, когато кажеш че работиш без комисион купувача си мисли че посредника и продавача са му скроили шапка - при мен идват повече продавачи, защото
не прехвърлям цялото увеличение на разходите по сделката само върху тях. С една дума,
при мен има повече имоти отколкото при агенциите, които работят без комисион за купувача, и все по-често с изключителни права. С една дума купувачът, който ще дойде при мен, освен че ми има по-голямо доверие защото не съм се сдушил с продавача, ще има и по-голям избор на имоти отколкото в агенцията в която "няма да плати" комисионна. Слагам "няма да плати" в кавички защото това неплащане е най-често измама!
Следващият въпрос е има ли купувачи, които искат конкурентно предимство? Винаги има и повечето са такива!
И има много да чакаш, да ти дам това, за което те са готови да платят без пари на тебе!
Казваш, че няма как да вдигна комисионна. И пак се лъжеш. Да ти разкажа какво става на практика.
В момента продължаваме да работим за купувачите със старите комисионни. Но неочаквано (от 3-4 месеца насам) ни постъпват едни плащания за сделки които не са се реализирали -
от купувачи, които са се отказали да купят към момента! Може да ти звучи невероятно, и доколкото разбирам ще прозвучи невероятно и за колегите в България.
Сумите които оставят са между 100 и 1000 евро.
В нито един от случаите не сме искали нищо! На отказите да ги вземем реагират със сърдене и реплики от рода на:
"Моля ви, аз искам поне разходите си да покрия!"
"Вашите съвети бяха много ценни за нас!"
И аз знам, че тези хора ще дойдат отново при нас!
Та Хуба-Буба, ако прибавиш тези пари, към процентите по реализираните сделки, как мислиш - вечи вдигнали ли са се или не?
п.п.
И забележи - не казвам, че печелим повече. Много отдавна в този форум в един спор с Продавач, му казах че правим същите сделка за сметка на увеличени разходи! Но, ако една от целите на всеки бизнес е печалбата, мислиш ли че ще съществува без нея?
И мисли ли, че разходите ти по покупката на твоя имот ще ти ги платя аз?
