Как да печелим по време на падащ пазар на имоти?

Как да печелим по време на падащ пазар на имоти?
investor.bg
22.07.2008 15:31

Кризата за едни означава възможност за други. Дори и по време на спад има печеливши и губещи, пише в. Таймс. Всъщност много от хората, натрупали богатството си от имоти, са се възползвали именно от такива периоди на спад.

И така, как да сме сигурни, че сме сред печелившите, а не сред губещите?

1. Наемайте, не купувайте

Ако сте продали на върха, вероятно се чувствате много доволен от себе си, като виждате цените да падат. Не се самозабравяйте обаче. Ако имате имот, който сте искали да продадете, направете го по-скоро. Средните цени на жилищата във Великобритания например са се понижили с 13 500 паунда, или 7,3% от пика на пазара миналата есен.

У нас все още не се забелязват подобни понижения, въпреки че според някои брокери цените на жилищните имоти вече достигат пределните си нива. За някои ваканционни имоти по морето или в планинските райони спадът пък вече е факт, тъй като голямото предлагане успява да отсее по-нискокачествените обекти.

На Острова обаче става дума за нещо повече от колебание в цените. Там са малко тези, които очакват скорошно повишение на пазара, а още по-малко са залагащите на внезапен скок. Затова съветът към британците е, ако са решили да сменят жилището си, по-добре да продадат и да живеят под наем известно време. „Ако сте закупили със собствени средства имота, който продавате, още по-добре – добавете и лихвата, която ще получите от банката“ през времето, в което изчакват пазарът да се понижи допълнително.

2. Една класа по-нагоре

Много хора по принцип не са склонни да наемат жилище и предпочитат да имат собствено, въпреки че в краткосрочен план това може да не е най-изгодният вариант.

При все това сега във Великоритания е най-подходящият момент да смените жилището си с по-луксозно или голямо, пише изданието. Спад в цените от 10% означава, че допълнителните средства, които са ви необходими за по-скъп имот, са вече по-малко като абсолютна стойност.

Например ако продавате апартамент на стойност 260 хил. паунда, чиято цена е паднала с 10%, може би чувствате, че сте загубили 26 хил. паунда. За сметка на това, ако искате да се преместите в по-голям и луксозен апартамент за 520 хил. паунда, чиято цена също се е понижила с 10% до 468 хил., тогава вие на практика печелите тази разлика.

3. Разликите на пазара

Принципът тук не е толкова сложен. Жилищният пазар винаги е по-разнороден в сравнение с официалната статистика: цените в различните райони и на различните видове имоти се понижават различно.

Изданието дава пример с кризата във Великобритания от началото на 90-те години, когато за шотландците и купувачите от Северна Англия е било изгодно да купят в южните райони.

Този път не е толкова лесно, тъй като цените на много от пазарите достигнаха своя връх по едно и също време – между август и октомври миналата година, а също така започнаха да падат едновременно.

Разбира се, има и изключения. Например цените в Шотландия са се понижили едва с 2% от своя връх през есента, а тези в Северна Ирландия – с 20%.

Ако искате пък имот във вашия район, може да обмислите възможността да го смените с друг вид имот, тъй като нивата на понижение при отделните типове имоти може да са съвсем различни.

4. Дори и при затишие все пак сделки има

Смърт, дълг и развод – това са трите неща, които често държат пазара на имоти. Колкото и да е умрял пазарът, някои хора просто трябва да продадат, което може да означава добра сделка за други. Може да имате притеснения относно това да се възползвате от чуждото нещастие, но имайте предвид, че ако не сте вие, то ще го направи някой друг. Поддържайте връзки с брокери за да сте в крак с новите предложения. Освен това в трудни за пазара времена брокерите ще са много по-любезни с вас. Спадът на броя на сделките означава спад в обема на комисионите, а брокерите също имат да изплащат ипотеки.

Освен това в такива случаи можете да сте сигурни, че си имате работа с много по-мотивирани продавачи. Ако са обявили имота за продан, то това не е за да тестват почвата, а защото искат или трябва да продадат. Празният имот струва пари: някой плаща ипотека за него, а стойността му се понижава. Затова разберете колко отчаяно се нуждаят да продават и се пазарете агресивно.

Наред с това, със задълбочаването на кредитната криза, на пазара се забелязват все повече втори и ваканционни домове за продан. Популярни райони край морето, които в миналото много рядко се забелязваха на пазара, стават все по-достъпни (поне за някои).

Търговете за имоти също могат да бъдат подходящ източник за добри сделки, особено сега, когато продавачите стават по-реалистични за базовата цена.

5. Натиснете предприемачите

Особено при онези от тях, които са публични компании и виждат понижаващите се цени на акциите, сега може би е подходящ момент да закупите жилище ново строителство на достъпни цени. Преценете много добре проекта – все още има много място за спад в цените, съветва изданието.

Търсете проекти, които имат финансови проблеми. Може да звучи малко жестоко, но този модел работи.

Предприемачите получават финансирането си на траншове, като всеки от тях бива отпуснат след завършването и/или продажбата на даден брой жилища в проекта. Така че купувачите могат да използват този факт за собствена изгода, но не забравяйте, че изборът на правилния имот остава ключов. Правете покупки само ако те имат смисъл за вас.

6. „Кешовите“ купувачи

Ако имате пари, е много по-лесно да направите още. Богатите от край време стават по-богати и това ще продължи и за в бъдеще. Ако сте „кешов“ купувач вие сте в силна позиция и може да преговаряте агресивно почти за всеки имот. Също така уверете се, че имате правилния юридически консултант, който може да ви помогне да вземете решение бързо.

Както с всички инвестиции, и тук е в сила златното правило – това, което играе решаваща роля, е цената, на която купувате.

Само се чудя кой идиот е писал статията - "Търсете проекти, които имат финансови проблеми. Може да звучи малко жестоко, но този модел работи." Много умно - да си вложиеш парите в проект, който има доста голяма вероятност да не се завърши. Методът действа само ако имаш достатъчно финансови възможносит да купиш целия проект.
И изобщо не видях никакъв смислен съвет как да се спечели при положение, че цените падат непрекъснато - дори и съветът да се живее под наем не е печеливш. Какво точно печелиш - това, че губиш по-малко не е печалба.

Какво губиш като си под наем - не разбрах? Българинът типично не счита живота под наем като вариант. Трябва да дойде криза за да проумее и да си направи сметката.

tsekata Написал:
-------------------------------------------------------
> Какво губиш като си под наем - не разбрах?
> Българинът типично не счита живота под наем като
> вариант. Трябва да дойде криза за да проумее и да
> си направи сметката.


Чълчил е казал - "Който е склонен да се раздели със свободата си за сметка на сигурноста си, не заслужава и двете!"

Ако го приложим към ипотечния пазар - който е склонен да се зароби до живот за да е сигурен, че ще живее в собствено жилище може да стане безимотен роб.

Докато не го проумеят хората в България, пазара на НИ ще бъде ирационален и горчивите чаши ще бъдат пропорционални на печалбите на таритатите.

А какво печелиш - ще спестиш пари, които ще инвестираш в нещо, различно от НИ. Тук много хора разсъждават при 100% убеденост, че ще направят правилната инвестиция. А ако не направят правилната инвестиция?
Ако става въпрос за второ жилеще, за допълнителен имот - това е друга работа.
Ако става въпрос за това, че не трябва да се изсилваш с кредити също съм съгласен.
Ако става въпрос, че отлагаш за следващата година покупката ан жилище, защото смяташ, че цената ще пане или ти ще си увеличил доходите - също има логика. Но в този случай ти пак купуваш - ако са се вдигнали цените, губиш.
Обаче идеята , че винаги ще ти върви в живота и ще можеш да си плащаш наема изобщо не ми се нрави. На 80 години едва ли ще можеш да се конкурираш с младите. На какво ще разичташ - на пенсионната система?
За кризата не си прав - българинът е преживял много кризи и точно затова е оценил какво значи да имаш собствено жилище.

4ovek Написал:
-------------------------------------------------------
> А какво печелиш - ще спестиш пари, които ще
> инвестираш в нещо, различно от НИ. Тук много хора
> разсъждават при 100% убеденост, че ще направят
> правилната инвестиция. А ако не направят
> правилната инвестиция?
> Ако става въпрос за второ жилеще, за допълнителен
> имот - това е друга работа.
> Ако става въпрос за това, че не трябва да се
> изсилваш с кредити също съм съгласен.
> Ако става въпрос, че отлагаш за следващата година
> покупката ан жилище, защото смяташ, че цената ще
> пане или ти ще си увеличил доходите - също има
> логика. Но в този случай ти пак купуваш - ако са
> се вдигнали цените, губиш.
> Обаче идеята , че винаги ще ти върви в живота и
> ще можеш да си плащаш наема изобщо не ми се нрави.
> На 80 години едва ли ще можеш да се конкурираш с
> младите. На какво ще разичташ - на пенсионната
> система?
> За кризата не си прав - българинът е преживял
> много кризи и точно затова е оценил какво значи да
> имаш собствено жилище.


Всичко опира до бакалския тефтер.
Ако, на една стока себестойноста е 300euro не виждам причина и здрав разум да дам 1300euro. Може пазарната цена днес да е 1300 но каква е гаранцията, че тази цена ще се задържи 10 или 20 години.

Покупките на имоти в момента са или от чисто емоционални подбуди или инвестиция на мръсни пари (наркотици, проституция, рушвети ...) от неграмотни хора, незнаещи как се създават пари по легален начин.

Как да печелим по време на падащ пазар на имоти?
-------------------------------------------------------------
1. Стоим на кеш и чакаме дъното.
2. Или шортваме строителни компании, банки /не наши, наш'те са супер/ и други фирми в бранша.
3. Стискаме зъби защото обикновенно има рецесия в този период....

Хуба-Буба - силно се съмнявам, че няма къде да живееш ако останеш без доходи. Просто си разтягаш локуми. Пазарната цена в София не е 1300 евро на кв.м., никой не е казал, че трябва да даваш 130000 евро за кв.м., при положение, че можеш да купиш по-малко жилище за 50000 евро...
Айде сега ми кажи ако нямаш никаква собственост - нямаш и имоти, които ще наследиш пак ли ще разсъждаваш така - ще си живея под наем или пък в крайна сметка няма да си купиш нещо колкото да не е без хич?

4ovek Написал:
-------------------------------------------------------
> Хуба-Буба - силно се съмнявам, че няма къде да
> живееш ако останеш без доходи. Просто си разтягаш
> локуми. Пазарната цена в София не е 1300 евро на
> кв.м., никой не е казал, че трябва да даваш 130000
> евро за кв.м., при положение, че можеш да купиш
> по-малко жилище за 50000 евро...
> Айде сега ми кажи ако нямаш никаква собственост -
> нямаш и имоти, които ще наследиш пак ли ще
> разсъждаваш така - ще си живея под наем или пък в
> крайна сметка няма да си купиш нещо колкото да не
> е без хич?
>
Цените които споменах бяха условни - в софия има оферти и за по 1700 и за по 3000 на квадрат ново строителство.
Исках да кажа, че няма такъв друг бизнес при който толкова скъпа стока да е с такава ОГРОМНА норма на печалба.

Не виждам връзката между нормата на печалбата в имотите и моето имотно състояние за да го дебатираме.
А и да погледнем реалноста в очите - погледни колко пенсинери, които са изплащали цял живот панелките си сега не могат да си плащат парното и тока и студуват зимата в тях.
Само като се сетя за тях и ми идва да кажа - "като няма прокопсия - плюл съм в тази орисия".
Но това си е техния избор и те ще си пият горчивата чаша до дъно.

"Исках да кажа, че няма такъв друг бизнес при който толкова скъпа стока да е с такава ОГРОМНА норма на печалба. "
Това е мит. Просто защото строителството е едниствения сектор при който себестойността се смята по следния начин - материали + труд. Останалото е в графата печалба. Ако по същия начин смяташ себестойността на други пордукти ще излезе също огромна норма печалба.