Могат ли да смятат .... ?

Излизат данни за инвестицианен проект на руска компания.
Прочетете повече :
[www.investor.bg]

Ето, купено 5000 м2. Цена 2000 Е/м2. Бъдещо РЗП - 24000 м2. Стойност на инвестициенния проект: от 25 до 35 млн. Е.

Малко сметки, ама много прости.
Умишлено темата с ДДС я прескачаме, сорри - няма данни ! Ще профанизираме по неволя.
Похарчените за парцела пари предопределят, че себестойността на м2 "стартира" от 416,- Е. При довършване на проекта тя ще нарасне до около 1050 - 1450 Е/м2.

Много ли е това, или пък малко !
Въпросът "Могат ли да смятат .... ?" очевидно е подвеждащ! Пък може и да не е!
Би ли било реалистично ако стъпим на предположението, че около 75 % от РЗП могат да бъдат отдадепи под наем. Моето лично мнение е, че за подобен род сгради това е трудно постижим %, но пък чудесно обслужва по-нататъшните ми сметки :-)))) Пък и кой е казал, че трябва да се отдеде под наем ?! Ама нейсе.

Дори един наем от 10 Е/м2 (за този проект той изглежда твърде скромен) ще доведе до един прост пей-бек от 11 до 17 години. Нали помните, че сметките са доста АНГРО. Не се взирайте прекалено. Ние не правим проекта. Нека просто се опитаме да хванем отгоре-отгоре нещата. Тази възвръщаемост добре ли е или не. Отговор няма да дам, но ми прави впечатление, че това подозрително много прилича на други случки, които сме обсъждали.

На пазара се прокрадват мераци за тестване на наеми от 20 Е/м2, че и нагоре.
Върнете се по-горе, направете пак сметките и съобразете, какво значи това.

Докато ние спорим, често настървено, за разлики от няколко десетки евро в цени на парцели, до стотина евро за "истинската" себестойност на строителните работи, на пазара се появяват все по-често разни проекти, които изглеждат като привнесени в нашата Бг действителност като от други планети. А може би това е подвеждаща инфорация, която злите сили нарочно пускат, за да внесат смут.

На света в момента има безсрамно много пари, които трескаво търсят приложение.
По всичко личи, че тези пари ще участват все по-дейно и имат нарастващи "аспирации" в правенето на пазара. Не забелязвам никакъв стремеж да се опитват да се съобразяват с нашите "туземски" възможности, представи, щения.

Май .... могат да правят сметки. Или ... все пак не :-))))))

nacheff,

в този ред на мисли, бих си позволил да ти обърна внимание на един прост факт, споменат, разбира се от теб, но носещ огромна информация за тези, които го разбират.
Това, че някой не го разбира не е недостатък, не, просто за да разбереш за какво става въпрос се иска дълбоко ама дълбоко потапяне в съответната среда.
Какво визирам - Nacheff, това са руснаци.
Може да звучи изтрито, елементарно, глупаво дори, но е факт.
Всеки инвеститор има собствена логика на поведение, изначално формирана от собствената му среда (битието определя съзнанието)
Идвайки на чужда почва той започва да се нагажда.
Това, че у нас идват Те, мен специално ме притеснява.
Те не стъпват в регулираните пазари, там където това, правилото че което не се купува с пари се купува с много пари се прилага по-трудно, защото законите са правени отдавна и не са променяни също отдавна.
Там, където ако внесеш в банката над 1000 евро кеш може и да дойде полиция.
Там, където подкупа на уличен полицай е престъпление, и те скъсват, не говорим за магистрати политици и министри. И да има случай, ако го олепят, жална му майка.
Там, където за да построиш нещо трябва да предвидиш определена сума, а не сумата по 2 за да ти одобрят проекта.
Да изброявам ли още? Всички или поне будните хора в БГ (които останаха), имащи контакти с демократичните държави и поназнайващи езици и ходещи редовно там и по силата на това запознати с порядките знаят за какво иде реч.
Визирам старите демокрации, изключвам Италия, Гърция, отчасти Испания, Кипър.

Руснаците са наистина от друга планета. Това, което се случва в тази велика държава е едновременно трагично, комично, фрапиращо и необхватно за ограничените ни от нашето битие представи.
Там цените на имотите стигнаха 6000 долара на квадрат в ниския сегмент.
Там дачите стигат десетки милиони а нерядко ги купуват хора, които ги изравняват със земята за да построят собствения си идеал, за двойно повече пари.
За тях нашите цени на земя, труд, материали са смешни.
Абсурда е, че обикновените хора живеят със заплата от 200 долара... Доколкото има данни.
Не му е мястото, а и нямам възможност да привеждам повече аргумнети, но за мен факта, че руснаците инвестират тук и не просто купуват апартаменти, а искат да правят бизнес е повече от притеснителен.
За мен това е доказателство, че у нас няма правила и скоро няма да има.
Могат да смятат, не се съмнявай... Само не знам ние можем ли, че идват избори...

Без да оправдавам руските инвеститори ( и аз съм скептично настроен към тях), държа да отбележа факта, че Абрамович закупи Челси, англичаните проведоха разследване и заявиха, че парите са му чисти като сълза. Та може за 1000 евро да викат полиция, ама за 100млн. явон си затварят очите.

СтефанБ,
Благодаря за допълнението, за внимателно подбраните думи и за това, че изричаш на глас някой спестени от мене акценти.
Аз изнесох информацията като “малка гротеска” (имам някаква странна склонност към подобни неща и мога да понеса критика за това), за което си имах някакви основания, но ти избираш да удариш по центъра на мишената. :-))) Ако пак ме уловиш по-надолу в подобни изяви – това няма отношение към теб.
Нещо ме гонят лоши предчувствия.

Интересното е, че сутринта прочетох за този проект в Дневник и споделих кратко пред свой колега – руски възпитаник. Реакцията му беше много сходна на твоята : Остави ги, тия са руснаци! Ерго, това е нещо съвсем различно от нас, там координатната система е друга, виждания подходи, оценки ..... абе, с две думи – марсианска работа.

Могат ли да смятат ? Могат и още как ! Нарочно илюстрирам със съвсем бакалски сметки, че и с неоригинален подход (отдаване под наем) пак биха извадили инвестицията. Има само една малка подробност, трябва да се намерят наематели, готови да плащат 15 -20 Е м2. Това не е много лесна работа ако разчиташ само на местен ресурс, но ако не стане, защо да не намерим някой олигарх, който да направи от въпросния център своя щаб-квартира за похода по превземането на ЕС
:-))))). Ако и олигарх не се намери, тогава нек адойдат други “редови” компаний, които да използват отличните възможности за бизнес. Може и да не са от най-именитите, но все ще се намери някой – я руски, я от Каймановите острови, я от Албания, я представители на всякакъв там горещ капитал. Все представители на реда, добрите практики и световните стандарти за правене на бизнес. Ох !

Но, на въпроса. Много или малко са тези 15 -20 Е м2. Нямам представителна информация за актуалните средни Европейски цени. Не ми се и търси. Скоро, обаче, имах повод да коментирам с партньори наемите на бизнес площи в Берлин. Становище – за 10-12 Е м2 може да се намерят превъзходни предложения. Добре, Берлин далеч не е най-скъпият дори от немските градове, но това е столицата на Германия.

Проявявам дълбоко разбиране на позицията на българските собственици н апарцели. Имаш го в наследство или пък си стъкмявал в продължение на години, изкупувайки малки парчета по цени от 30 Щ.Д. до 500 Е м2 и изведнъж иде някой и вика: ще ти го взема за 2000 Е м2. Е ли въобще проблем на продавача, кой е купувач и какви са мотивите му да дойде у нас, откъде са парите му ! Ами – НЕ ! Хора, там има купчина от 10 млн. Евро. И просто казваш – А! Зрелите хора знаят от опит, че след буквата А идат и други букви.
Аз самият съм си позволявал често да изказвам пряко или косвено много остра критика за състоянието на пазара на имоти. Може би защото ме е яд, че когато му беше времето нямах късмет да си купя желаното парцелче :-)))))
Малко по малко, обаче, нещата отиват в едни орбити, където се правят едни сложни сметки и комбинации, то и туй – добре, ама лошото е, че нас там ни няма.

А хубавите парцели свършват !

Нема проблем ! След това започваме да разчитаме на експортноориентираните ни отрасли, на многобройната, високообразована и мотивирана за резултатен труд нация и на безбройните ни други сравнителни предимства!

Nacheff,

То не знам дали е много по темата, ама по повод "изкупуването" на Родината от чужденци, вкл. руснаци (те били по-така казвате, ок, не споря ): наскоро говорих с португалци от едни от най-красивите места, които изобщо съм виждала - Синтра и Оейра, близо до Лисабон, на крайбрежието с фанстатични гледки и на природа, и на архитектура. Та те ми се оплакаха, че испанци изкупували цели улици и квартали в Лисабон (един от най-красивите, според мен, европейски градове), както и в тези курорти. Защото били по-богати, казват. Е, не знам като им се свършат улиците в Лисабон и по крайбрежието, какво ще правят тези португалци Ще си обменяме опит с тях по оцеляване в екстремни условия

StefanB,
Nacheff,

Аз пък от многобройните си контакти с демократичните държави съм се убедила само в едно: парите наистина не миришат!

И да ви питам - и в Англия ли няма правила, та руски бизнесмени изкупуват къщи и замъци из Лондон и наоколо за безумни суми? Имаше даже писания за някакъв, дето си сгледвал къщичка с вертолет.

Руснаците купуват там, където виждат (от тяхната си камбанария) изгода. Или за престиж, което е силен движещ мотив за много богатите (тук нямам предвид София ). Не е задължително тяхата и нашата камбанарии да са едни и същи и не са.

Joan,
Не миришат! Пък и да миришат - май се намират начини. И музиката да свири.

Както имаше повод да отбележиш отново наскоро. (The) size does matter !
Нямам повод да повдигам каквито и да е съмнения в тази връзка, пък и вие дамите определено сте по-добрите специалисти в тази област.
Добрата стара Англия руснаците не могат да я купят. Виж, последното не се наемам да го твърдя за, примерно китайците, след още 30 години. Най-ориентиръвъчно и без ангажимент.
Обаче Бг, че и донякъде Португалия - виж, това е по друга работа !?

Има ли хипотеза, при която ние да оставим на децата си една страна, в която българите са разни екзотични екземпляри, които боязливо притичкват (от собствените си жилища!!!) до работните си места, но обществената картина се доминира от пъстроцветни босове, които си седят по билдингите, а улиците са завладени от пакистанци, африканци, китайци и каквото се сетиш. Нямам нищо против добрите хорица, но предпочитам нека си стоят в страните, да работят, да си гледат децата, да са щастливи, да си ходим на гости (ама като туристи).

Хайде да погледнем страните, in question.
Исках да извадя малко данни за Англия, Русия, Испания, Португалия, Бг. Отидох в сайта на ООН, сорри, друго на се сетих в момента! Пък и викам, те нали са некомерсиална организация. Да, ама не! На две места ми поискаха - я регистрация и да се абонирам срещу няколкостотин Щ.Д. за получаване на данни, я да ми продадат някакви справочници. Не-ам нерви! Парите, ах парите!

Ако имаш идея как да стигнем бързо до актуални данни, пък и време ако се намира.
Аз няма да мога да си играя с вас до след обяд, че не съм си приготвил домашното!




Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2007-02-23 15:32 от nacheff.

Ето един добър анализ:

Жилищата продължават да поскъпват заради ръста на инвестициите
от www.iwatchbulgaria.com

22 февруари, 18:41

[Дневник]
Динамиката на пазара на жилища през последните месеци беше интензивна както заради традиционната активизация в края на годината, така и заради предстоящото присъединяване към ЕС. Еврочленството се очакваше да създаде допълнително търсене и в резултат – ново повишение на цените на жилищата. Множество прогнози посочваха ръст от 20% в цените през месеците около датата на присъединяването.

Офертните цени, отчетени в рамките на периода ноември – януари, обаче се промениха с по-бавни темпове. В София по-скъпите райони отчетоха минимален ръст. Изключение при тях са "Иван Вазов" (с ръст от 11.52%) и "Хиподрума" (9.69%). В средния ценови сегмент ръстът бе по-значим, като най-големи промени настъпиха в кварталите от предградията като "Малинова долина" (12.03%) и Драгалевци (7.80%). Като цяло най-голяма промяна отчитаме в сегмента на най-евтините квартали. Средните цени са по-ниски за по-големите жилища, което показва, че най-търсени остават малките апартаменти. Данните отразяват ръст на търсенето, движен основно от купувачи със средни доходи, използващи основно банкови кредити. В същото време чуждестранните купувачи са в все още малък дял от пазара на градски жилища. Данните за Варна показват дори по-умерени промени за последните 2 месеца. В престижните райони цените растат минимално, като най-висок е ръстът в "Нептун" (14.21%) и "Общината" (8.55%). Средният сегмент отчита най-висок ръст за сметка на най-бавно поскъпващите жилища в по-непривлекателните квартали. Имайки предвид развитията от цялата 2006 г., когато цените във Варна дори надхвърлиха тези в аналогичните пазарни сегменти в София, данните вероятно потвърждават достигането на краткосрочен ценови таван на пазара в града.


Междувременно НСИ обяви последните данни за промените в цените в областните градове за четвъртото тримесечие на 2006 г., както и за цялата 2006 г. През последното тримесечие на 2006 г. средната цена на кв.м за страната достига 904 лв., или 5.5% ръст, спрямо 856.7 лв. през третото. Поскъпването в трите най-високо ценени града (Варна, София и Бургас) беше относително високо, като във Варна и Бургас ръстът е около средния за страната и само в София промяната е по-слаба.

За второ поредно тримесечие ръстът на средните цени в Стара Загора е значителен и в резултат градът достига до 4-та позиция сред областните градове. В същото време, цените в Пловдив отново отбелязват слаба промяна (1.5%), като при запазване на тази тенденция очакваме Русе да измести Пловдив от групата на 5-те най-скъпи града. При евтините градове най-значима е промяната в Ямбол, Кюстендил и Ловеч, докато Видин потвърждава позицията си на един от най-непривлекателните градове – отчитайки спад от 6% за тримесечието.

Ако погледнем по-далеч назад, жилищата поскъпват повече от растежа на дохода, но сравнимо с растежа на инвестициите и дори по-бавно от борсовия индекс. Това обаче не отчита качествените изменения в предлаганите нови имоти – това е особено видно за по-малките областни градове, където новото строителство на луксозни сгради на практика не съществуваше допреди 5-6 години. След 2001 г. цените в страната са се увеличили средно 2.64 пъти, което означава средногодишно оскъпяване от 21.4%. С изключение на Бургас повечето големи градове отчитат ръст на цените по-нисък от 3 пъти. Цените в София през 2006 г. са 2.2 пъти по-високи от през 2001 г., което дава средногодишно нарастване от 17.4%. Същевременно БВП е нараснал в левово изражение с 58%. Инвестициите обаче са нараснали с 2.2 пъти. Индексът SOFIX за периода се повишава с около 13 пъти.

Всичко това дава основание да смятаме, че пазарът на жилища се движи основно от пораснало търсене, както местно така и външно. От своя страна местното търсене се финансира все повече с кредит, затова и растежът му изпреварва нарастването на текущите доходи, т.е. купувачите разчитат на бъдещ доход. Оптимизмът за повишаване на бъдещите доходи пък се основава на ускоряващия се растеж - видим и на пазара на труда, резултат от сериозното увеличаване на инвестициите. Така на макрониво може да свържем динамиката на пазара на жилища най-вече с промените на обшия инвестиционен климат в България и с размера на потока от външен капитал, вливащ се в местната икономика.

Nacheff,

Откъм данни съм зле, откъм време -също. Затова с риск да си разваля репутацията на статистик , ще се опра на някакво лично впечатление - за Англия. Не знам дали руснаците ще я изкупят, а и се съмнявам да го искат. Тях ги влече по-приятна природа и климат - със сигурност знам как купуват като луди в Гърция, носят се слухове и за БГ Все пак средиземноморската природа не е като мъглите и дъждовете на острова. Но в Англия тече едно изкупуване от страна на пакистанци, бангладешци и индийци. За Лестър например (град с престжен университет), ми казаха, че е трудно да вземеш под наем жилище от не-пакистанец - става въпрос за вече няколко поколения, т.е., английски граждани от пакистански произход. Не за току-що дошли, разбира се. Направо са изкупили града. За Бирмингам за цели квартали същото научих за бангладешци. От един англичанин пък наскоро (лондончанин) разбрах, че тече "велико преселение" на англичаните към по-топли и приятни кътчета. Не че не го бях чула и преди, де, ама все пак друго си е да го потвърдят "отвътре". Та продават си къщите за много пари на пакистанци и индийци и си купуват по средиземноморието или където им хареса. Смяхме се, че след двайсетина години в англия натурален англосаксонец няма да остане

За хипотетичната картина в БГ - хич не е невероятна! Имай предвид, че Брюксел в момента е ТОЧНО ТОВА!!! На всеки 10 души на улицата (пешеходната в центъра с магазините) горе-долу 8 са цветни - повече араби, но и негри. Много ме съмнява да ни подмине тази участ в близките 20-30 години.

Англичани, ирландци и друга такава подобна измет купуваха в Банско на по 1700 - 1800 Е/м2, но тогава не бяха марсианци. Купуват парцели в Лозенец по 900е/м2 от РЗП - то, но пак не са марсианци, в момента правят опити да купуват и в Центъра за по 9 - 10 000 000 Е парцел 2400 м2, но пак не са марсианци според някои тук присъстващи във форума. След като сами се убедиха в качествата им на търговци на имоти и видяха, че и пет пари не струват и нямат акъл за две стотинки, уплюха България пред целия свят. Ако някой от специалистите тук се интересува от имоти и кръгозора му е по - голям от офиса му, нека да отиде от Англия, Ирландия, за да види как тотално се оплюва България и какви статии и репортажи има за България ( за имотите в България ). Нека се разходи и до Русия после за да осети разликата. В Москва имаше специален семинар на много, ама много високо ниво за инвестициите в имоти в България. Явно някои българи забравят от къде произхождат и лижат задници повече от политиците ни.
А специалистите по мръстните пари бих ги попитал да ми кажат примерно от каде произхождат богатствата на Кенеди и на поне още 20 фамилии от любимите им държави.
Първо проверете как стоят нещата и после оплюваите наред, защото май не руснаците, а други са марсианците.