Здравей,
ето и една статия която отговаря на повечето от въпросите ти:
Какво купувате - апартамент или ателие?
Покупката на жилище е много сериозна стъпка, която обикновено е свързана с влагането на всичките семейни спестявания и тегленето на кредити, които трябва да се изплащат с години. В сайтовете за недвижими имоти все по-популярни стават обявите за продажби на ателиета.
За обикновените хора, а и за немалко юристи възниква логичният въпрос: „По какво точно ателието се различава от апартамента и свързана ли е покупката на ателие с юридически рискове?”.
АПАРТАМЕНТ
(жилище)
Понятието „апартамент”[1] е общоприето както в ежедневния език, така и в нотариалната практика. В законодателството обаче няма легална дефиниция на „апартамент”. Вместо него и като негов пълен синоним Законът за устройството на територията (ЗУТ) използва термина „жилище”, което §5, т.30 ДР дефинира като:
„съвкупност от помещения, покрити и/или открити пространства, обединени функционално и пространствено в едно цяло
за задоволяване на жилищни нужди„.
Според чл. 40, ал. (1) ЗУТ, всяко жилище трябва да има:
- самостоятелен вход,
- най-малко едно жилищно помещение,
- кухня или кухненски бокс,
- баня-тоалетна,
- както и складово помещение (!), което може да бъде в жилището или
извън него.
Същата дефиниция е повторена и в чл. 110 от Наредба № 7 [2], а в чл. 108 от Наредбата чрез неизключително изброяване са посочени и различните видове помещения, площи и пространства в жилището.
Жилището може да се изгради както в надземното, така и в подпокривното пространство на сградата (чл. 102 от Наредба № 7 във връзка с чл. 38 ЗУТ).
Наредба № 7 поставя изисквания и към изложението на жилището. Не се допуска жилището да бъде изложено изцяло на североизток, северозапад или север. По изключение при разделяне на заварени жилища се допуска да се образува жилище с предимно северно изложение, ако най-малко едно от жилищните помещения има изложение на североизток или северозапад – чл. 114 от наредбата. Тази норма неоправдано би попречила на собствениците на ателиета, отговарящи на всички останали изисквания, да променят предназначението им в жилища. Освен това при дефинирането на понятието „жилище” ЗУТ не поставя изисквания относно изложението им и затова може да се спори, дали чрез поставените ограничения чл. 114 от Наредба № 7 не нарушава изискването на чл. 15 ал. (1) ЗНА да не противоречи на акт от по-висока степен, какъвто е ЗУТ.
АТЕЛИЕ [3]
Законът (чл. 38., ал.(1) ЗУТ) изрично посочва, че жилището и ателието са две различни неща: „в надземните етажи на жилищна сграда освен жилища могат да се изграждат и ателиета”.
Различията между двата обекта са на две нива. Първата разлика е в тяхното предназначение.
Жилището задоволява жилищни нужди, докато
ателието не служи за живеене, а за индивидуална творческа дейност[4].
Втората разлика се крие в строгите изисквания на чл. 40, ал. (1) ЗУТ. За да се определи като жилище един обект трябва да има: самостоятелен вход, кухня/бокс, баня-тоалетна, складово помещение и жилищно помещение. В противен случай не може да става дума за жилище, а за нещо друго. Анализът на закона показва, че от юридическа гледна точка това „друго нещо” може да е ателие, кабинет, офис, магазин или гараж, но не и жилище.
Ателиетата трябва да имат самостоятелен санитарен възел (тоалетна с мивка)[5], чл. 102 ал. (4) от Наредба № 7.
Ателието може да се изгради както в надземното, така и в подпокривното пространство на сградата, чл. 102 от Наредба № 7 в. вр. с чл. 38 ЗУТ.
Ателието може да е изградено и като част от жилище, чл. 109 от Наредба № 7.
С други думи, виждането на закона е, че ателието не служи за живеене[6] и затова не е нужно то да е пригодено за живеене – затова то може да няма баня, кухня или склад, стига да разполага със самостоятелен санитарен възел.
Има ли значение наличието на паркомясто?
В Таблица 2 на чл. 24 от Наредба № 2[7] се предвижда, че в жилищните сгради за всеки апартамент трябва да е предвидено поне по едно паркомясто или гараж. Затова понякога неправилно се приема, че към всяко жилище като негова съставна част трябва да се включва и едно паркомясто (съответно гараж).
На първо място такава логика би противоречала на буквалното тълкуване на закона. Заглавието на Таблица 2 всъщност е “Необходим брой на местата за паркиране и гариране”, а по-долу се посочва – по 1 бр. на жилище. Очевидно е, че става дума за фиксиране на формула, чрез която да се определи общият брой на паркоместата (и/или гаражите), които трябва да се изградят към всяка жилищна сграда. Чрез Наредбата се създава едно задължение за строителя, като целта й е да се облекчат проблемите с паркирането в големите градове.
Второ, никъде в Наредба 2 не е упоменато изрично, че даденото паркомясто (или гараж) е неразделна съставна част от съответния апартамент и без такова паркомясто апартаментът няма да отговаря на законовите изисквания за жилище. Такова изискване няма и в чл. 40, ал. (1) ЗУТ. Напротив – гаражът е самостоятелен правен обект и може да е предмет на сделки. Като самостоятелен обект по дефиниция той няма как да е съставна част от друг обект (жилище). Паркоместата все още не са признати за обекти на правото и засега ползването им се урежда най-често чрез предоставяне на идеални части или чрез облигационно или вещно право на ползване.
ПРАКТИЧЕСКИТЕ ПОСЛЕДИЦИ
ОТ РАЗЛИЧНИЯ ПРАВЕН РЕЖИМ НА ЖИЛИЩАТА И АТЕЛИЕТАТА
Нищожност на сделките
Сделка с недвижим имот, означен в договора като „апартамент” (или „жилище”), може да се окаже нищожна (т.е. невалидна), в случай че имотът не отговаря на законовите изисквания за „жилище”. Най-мислимата житейска хипотеза би била продажбата на обект, означен като апартамент, без обаче към него да има изградено складово помещение[8]. Така излиза, че продаваният апартамент юридически не може да се окачестви като апартамент и следователно сделката ще има невъзможен предмет[9]. Това ще е основание за нейната нищожност – чл. 26, ал. (2) ЗЗД.
Страните биха могли да претендират, че е допусната грешка в предмета, чл. 28, ал. (1) ЗЗД, като в този случай договорът ще е само унищожаем. Възможно е и конвертирането на сделката – признаването на недействителната продажба на жилище за действителна продажба на ателие.
Несеквестируемост[10]
Различният правен режим на жилището и ателието може да доведе и до друга сериозна практическа последица. Чл. 444, т.7 ГПК предвижда, че жилището на длъжника е несеквестируемо, ако той и никой от членовете на семейството му, с които живее заедно, нямат друго жилище, независимо от това, дали длъжникът живее в него, стига жилището да не надхвърля определени размери. Идеята е длъжникът да не се остави на улицата, понеже това в най-силна степен може да засегне както неговото съществуване, така и това на семейството му.
Ателието обаче по презумпция задоволява не жилищни, а творчески нужди! Ето защо то е секвестируемо и може да бъде принудително отнето от собственика му за погасяването на неговите дългове[11]. Законът се интересува от формалното предназначение на имота, а не от неговата действителна функция. Затова ателието ще е секвестируемо, дори когато се използва единствено за живеене и собственикът му няма друго жилище.
Проблеми при адресна регистрация
Чл. 25, т. 9 от Закона за гражданската регистрация гласи, че постоянният адрес се определя, чрез посочване на: „област, община, населено място, жилищен комплекс, улица, номер на сграда, номер на вход, номер на етаж, номер на апартамент (!), електронен адрес, ако има такъв[12]”. Логиката на закона е, че след като ателието не задоволява жилищни нужди, няма как едно лице да се регистрира, че ще живее в него.
Това се потвърждава и от чл. 92. ал. (2) ЗГР. Според него за извършване на адресна регистрация лицата трябва да представят или документ за собственост върху имота (ако са собственици), или договор за ползване на имота за жилищни нужди (ако са наематели). Ето защо, ако сте собственик или наемател на ателие надали ще можете да регистрирате на него своя постоянния адрес.
Данъчен режим
Жилищата и ателиетата са различни данъчни обекти и се облагат по различен начин. Една от най-съществените разлики се открива в чл. 25 от Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ), съгласно който за основно жилище, данъкът се дължи с 50 % намаление. За инвалидите с намалена работоспособност от 50 до 100 на сто това намаление на данъка е дори 75 %. Основно жилище е имотът, който служи за задоволяване на жилищните нужди на гражданина и членовете на неговото семейство през преобладаващата част от годината.
Както вече се спомена, ателието не задоволява жилищни нужди и е нещо различно от жилището. Ето защо собственикът на ателие няма да получи такова намаление на данъка, дори ателието му в действителност да изпълнява функциите на негово основно жилище.
Може ли ателие да е „семейно жилище” по смисъла на закона?
Въпросите за семейното жилище се уреждат от семейното, наследственото и гражданскопроцесуалното право. Семейният кодекс съдържа изчерпателна уредба относно режима и ползването на семейното жилище. В § 1. от ДР на СК определя, че семейно жилище е „жилището, което е обитавано от двамата съпрузи и техните ненавършили пълнолетие деца”. Това повдига множество въпроси, защото, ако се следва буквата на закона, едно ателие не би могло да попадне под специалния статут на семейно жилище по СК.
От друга страна, непритежаването на жилище също в много случаи е въздигнато в условие за придобиването на определени права:
- ако никой от съпрузите няма друго жилище, разпореждането със семейното жилище, което е изцяло собственост на единия съпруг, може да стане само със съгласието на другия съпруг, чл.26 СК;
- при развод, ако семейното жилище не може да се ползва поотделно от съпрузите, съдът може да предостави ползването му изцяло на единия съпруг, ако има жилищна нужда, чл. 56, ал. (1) СК;
- ако при развод, ако има непълнолетни деца, съдът може да предостави ползването на семейното жилище на съпруга, който е получил родителските права и има жилищна нужда, дори когато то е изцяло собственост на другия съпруг или на негови близки, чл. 56, ал. (2) и ал. (3) във връзка с ал. (4) СК[13];
- ако при смъртта на единия съпруг е останало неподеляемо жилище, което е било съпружеска имуществена общност, прекратена със смъртта на единия съпруг или с развод, и преживелият или бившият съпруг, упражняващ родителските права върху децата от брака, няма собствено жилище, той може да иска то да бъде поставено в неговия дял, чл. 349, ал. (1) ГПК;
- ако наследодателят след смъртта си е оставил жилище, което е неподеляемо, всеки от наследниците, който при смъртта му е живял в него и не притежава друго жилище, могат да поиска то да бъде поставено в неговия дял, 349, ал. (2) ГПК[14].
Промяна на предназначението
Едно ателие може да се превърне в жилище (или пък жилището в ателие) с всички произтичащи от това законови последици. Това става чрез промяната на неговото предназначение. Процедурата е уредена най-общо в чл. 38 ЗУТ. Необходимо е нотариално завереното съгласие на непосредствените съседи, както и мотивираното становище на инженер-конструктор, че няма да се засегне конструкцията на сградата.
Няма как обаче да се промени предназначението на ателие, което не може да отговори на изискванията за жилище на чл. 40 ЗУТ. Обикновено става дума за ателиета, при които липсва таван, мазе, килер или друго помещение, което да изпълнява ролята на склад.
Интересно е и едно сравнително ново решение на ВКС[15], в което съдът се абстрахира от факта, че на спорният имот по „наименование” е ателие и приема, че с оглед техническите му характеристики (наличието на две стаи, кухненски бокс, баня с тоалетна и мазе) „същият представлява жилище”, поради което третира имота като жилище.
Приносът на нотариалната практиката
Както се изтъкна по-горе, често основната пречка за промяната на предназначение на едно ателие в жилище е липсата на обособено складово помещение. Стъпвайки на гъвкавото разбиране на законодателя за складово помещение, което може да е мазе, таван или килер в жилището или извън него, нотариалната практика доразвива концепцията чрез виждането, че не е нужно складът да бъде обособен със стени, а може да е и във формата на складова ниша – мислено отделено пространство, предназначено да изпълнява функциите на складовото помещение.
Този подход следва да се поощри. Нерядко традиционните складови помещения в действителност са с изключително малка площ – по 1 или 2 кв. м. и не винаги имат действително приложение. Трудно една толкова незначителна площ може да оправдае дълбоките юридически различия, които произтичат от нея.
Също така, поради липсата на склад ателиетата се продават на по-ниска цена. От тях най-често се интересуват хора с по-ниски финансови възможности, като в крайна сметка се оказва, че законът възлага по-голям социален риск и тежест върху лица, за които по правило са икономически по-слаби.
