андрешко Написал:
-------------------------------------------------------
> 300 евро ще станат , но за четвърт квадрат
> при тези монополи на
> цимент,желязо,тухли........при майсторска надница
> от 250 лв на ден...........
> след първи май ще обявят край на ипотечната криза
> в САЩ (ВЕРОЯТНО)
> и който не е купил...........ще чака следващата
> ипотечна криза
Андрешко,
Не сме разговаряли и малко трудно свиквам с името ти. Нарочно си го избрал (вероятно) да звучи малко гротескно, но срещнах някои твои мнения, които ми говорят, че не си "Андрешко", а си информиран, аналитичен и критичен.
Ако не друго, процесът на силен ръст на цените би трябвало да е показал и доказал на пазарните играчи, че себестойността не е задължително да има отношение към пазарните цени. Защото тя като правило няма такова отношение. До сега течеше процес на разкъсване с различна динамика и с ясно изразена делта в полза на цените.
Ако трябва да бъдем точни, това не е единственото възможно състояние на нещата. Може да се случат периоди, когато е точно обратното. Това, че до сега не са преживявани такива периоди или просто не са били констатирани (макар и съществували), нищо не значи.
С горното не твърдя, че цените ще станат 300 Е м2. Трудно ще нацелят точно 300 :-))). И дано не се случва, че тогава ще имаме на главата далеч по-сериозни проблеми.
Виждаме мнения за някакви себестойности в рейнджа от 150 до 450 Е м2. Няма да ги коментираме. Поне аз няма да го правя. Информацията е от хора, които са вътре в строителния бизнес и няма повод да не им вярваме.
Доколкото разбирам, ти намираш за напълно приемлива за условията на нашия пазар една средна цена от порядъка на 1200 Е м2. (4 х 300 е м2) Това говори за очаквано от тебе следващо значително повишение. Нали става дума за средна и представителна за целия пазар цена? Така поне те разбрах.
Сега имам едно предложение. Представи си, че имаме възможност с тебе да реализираме един инвестиционен проект. Собственик в София ни отстъпва право на строеж срещу обезщетение, да речем 30 %. Нарочно не го надувам много, че да може да стъпим на цена 1200 Е м2, която за София не е нещо извънредно.
Нека да вземем едно РЗП от порядъка на 5000 м2. Сметни си сам, колко допълнително площ ще приемеш под кота нула и как ще могат да се продават разни там гаражи, складове, подобни. Ще продаваме и паркоместа на двора, милост няма да има :-))))
Сметни разходи за набиране на данни, договаряне, проектиране, разрешение строеж и изкопаване на дупка. Прибави щедро общи разходи и непредвидени.
Нека да приемеме, че втози момент ще продадем на зелено 50 % от имотите.
Останалите 50 % приемаме, че ще продадем на кота било.
Срок за реализиране на проекта 24 месеца.
Общи разходи започват да текат още на първия месец.
На 6-я месец трябва да сме платили проекта.
На 9-я месец трябва да сме изкопали дупката.
Нашата инвестиция (ангажиране на собтвени и заемни средства) ще се изчерпи практически до този момент - изкопаване на дупката.
На 9-я месец получаваме първите приходи от продажбата на 50 % на зелено. Само на предварителен договор. Кат оуважавани бизнесмени ще получим парите в брой срещу ПКО.
На 18-я месец получаваме и прихода от продажбата на останалите 50 %.
Тук има някои тънкости с ДДС. Отначало може и да не сме регистрирани, но ако ти е интересно, може да се разсъждава и в тази посока.
Себестойността може да я приемем на горната граница от споменатото в предните постове - нека е 450 Е м2. ДДС, доколкото ще трябва да го плащаме е вътре.
За лесни сметки да приемем, че тези пари се харчат по равно на месец между 9-ти и 24-ти месец.
Ако ти е интересно, може да се направи една много приблизителна сметка на ROE. Дори ще приемем за да няма спекулации, че за нашата инвестиция, която е в началото на проекта (виж горе), ще получим един банков кредит за примерно 6 месеца с лихва 9 % годишно. 10 % от него ще ползваме ефективно от първия ден на стартиране на проекта за да има ресурс за всякакви разходи.
Преобладаващата част ще са необходими да разплатим проектиране, да влезем в договор с надзор, консултант. Необходими са към 6-ия месец.
Остатъкът от кредита ще иде да изкопаем дупката на деветия месец, малко юридическа помощ по сключването на договорите. Ефективно заемните средства ще се ползват осреднено примерно 4 месеца.
Това е, което ни е необходимо.
И така:
Привлечени средства при определени условия и ползвани ефективно 4 месеца.
Приход 1 - на 9-я
Приход 2 - на 18-2
Разходи в договорения обем между 9 и 24 м.
Средставата, които са получени от продажби, но не се ползват, стоят на тримесечен депозит срещу скромните 5 % годишно. Редно е да носят и те някакъв доход.
Тъй като в тази тема пишат предимно хора, които са ангажирани с подобни проекти, аз няма да правя сметки. Уважавам естествените ви човешки интереси и стремления. Нормално е ! Колкото повече, толкова повече !
Пък нали се писах и аз като участник в горния пример :-))))
Един риторичен въпрос: Колко време един "пазар", ако е пазар ще "понася" това.
Ако си говорим за непазарни отношения, тогава приказката става съвсем различна.
Не е от решително значение да се смята прецизно. Ако се сгреши със 100 % това няма да повлияе съществено н а крайния резултат. :-)))))
Това, че предстои обяваване на края на кризата в САЩ е шега, нали ?!
Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2008-05-01 01:50 от nacheff.
