Как адвокат проваля сделка

В този форум непрекъснато някой хули брокерите. Безспорно и измежду тях има непрофесионалисти, аматьори, простаци и т.н. Всички НЕБРОКЕРИ дават съвет: "Обърнете се към адвокат, за да ви е чиста работата." Е, аз се обърнах. Исках да купя парцел, да го регулирам и да строя къща. Парцелът се предлагаше от фирма за недвижими имоти. Заведоха ме, видях го, харесах го и заявих, че ще го купя. Фирмата ме увери, че имотът няма тежести и задвижи процедурата по изваждането на останалите, необходими за покупката документи. Ето тук дръпнах дявола за опашката и реших да се обърна и към адвокат по вещно право, както всички ме съветваха. Адвокатът (препоръчан от мои познати) се свърза с фирмата и те му предоставиха всички документи за проверка. Той започна да се размотава. Нямал достатъчно време да отиде да провери имота, тъй като трябвало да се пътува в провинцията. Започна през ден да се обажда във фирмата и да им възлага разни допълнителни неща, които, после разбрах, изобщо не са били необходими. Накрая се изпокара и с поземлената комисия, откъдето му обясниха, че такъв документ, какъвто той изисква от тях, не може да бъде издаден, а заместен с друг. През това време, от фирмата ми се обадиха, че всичко е готово за сделката. Бяха готови с документите и с всички проверки. Аз се обадих на адвоката. Той нищо не беше свършил, освен да ме увери, че има време. Започна да ми задава въпроси по скицата на имота, на които аз, естествено нямах отговор, тъй като не съм в този бизнес. Обадих се във фирмата, от там ми обясниха всичко по скицата и се учудиха, как така, адвокатът не я е разчел. Усетих, че започва конфронтация между тях и адвоката. И така, срокът, в който трябваше да се явим при нотариус изтече. До ден днешен съжалявам, че не се доверих изцяло на брокерите. От предразсъдъци, че един адвокат може по-добре да извърши сделката. А от фирмата ми предложиха и допълнителна услуга - да ме свържат с човек, който се занимава с регулация на терени в този район. По-късно (всъщност твърде късно!) разбрах, че всичко по този имот си е било ОК. Сега на този парцел друг си е построил къща. Така става, когато адвокат те забатачи в процедури...

Анна, в случая аз лично се питам дали адвокатът или Вие лично сте си провалили сделката ?!

Незнам какъв е бил този адвокат, но досега не съм видял скица която да е в ред. От агенциите винаги уверяват клиента, че всичко е наред, но все не е така. После идват при мен да плачат и се жалват от брокерите. Вчера дойде един - иска да строи, но купил ливада, а брокерите му казали, че е извадена от земеделския фонд. Като му казах колко време и пари ще му коства да стигне до строеж, чак подскочи. Друг купил 1065м2, а се оказа че парцела е 840м2. Пак брокери му казали, че няма проблеми. Друг купил с неуредени сметки по регулация и съседи в чужбина, изобщо песен. Всеки ден ми се налага да обяснявам на собственици, че това което си мислят че са купили, не е точно това което имат. Други брокери продали с уверението "няма проблеми" имот в общо УПИ с още два други и постройка за цялостна реконструкция и смяна на предназначение на имотна граница на един човечец и аз трябваше да му кажа, че тая няма да я бъде. Не може делба без тяхно съгласие и по закон не може реконструкция на постройка на дъно на парцел, както би станало при регулацията. Тоест ако иска УПИ да събори това което е купил. Как купувате без консултация с архитект или регулатор, просто не знам. При положение, че не струва повече от 50лв. или пък някой ще Ви консултира напълно безплатно. Лично аз давам консултации безплатно, не съм толкова закъсал, че да се чудя откъде да изкарам някой лев.

r_stoma Написал:
-------------------------------------------------------
> От агенциите винаги
> уверяват клиента, че всичко е наред, но все не е
> така. После идват при мен да плачат и се жалват от
> брокерите. ....

Подобни разминавания, както сте ги описали от практиката си (ако изобщо вашата практика е толкова дългогодишна не са рядкост, но не са и масово явление както остава впечатление от това което "разказвате". В много случаи купувачите на парцели отказват да попишат възложителен договор, в който всички тези разминавания могат да бъдат контрактуално предвидени и мерки за недоглеждане и пропуски могат да бъдат фиксирани (неустойки).

А що се отнася до "безплатните" консултации те са точно такива - "безплатни" - без поемане на отговорност. Да не говорим, че безплатното почти винаги излиза много скъпо.

Имам 20г. трудов стаж без прекъсване. И не съветвам никой да купи нещо, пък после да си търси неустойките в съда - знаете каква е правораздавателната система у нас. Проблема не е в неподписани договори, а в думите "няма проблеми" и доверието на купувачите. Нима като са платили комисионна, тоест са ползвали платена услуга, някой ще ги възмезди за загубите. Докато архитектите са длъжни да се застраховат за професионална отговорност и ако тяхно действие или бездейсвие ви причини парична вреда, то застраховката ще ви покрие щетите или поне част от тях. Имат ли агенциите застраховка за професионална отговорност, като дават платени съвети според вас и изобщо каква отговорност носят? Май никаква.

Да не помислите, че съм против позването на агенции - не, аз също ползвам, но когато става въпрос за парцели и къщи, и бъдещо строителство, да купиш без архитект не ми се струва умно. Просто брокерите не знаят всичко за строителството. А сега се сетих и за друг случай - един бизнесмен беше купил два етажа за реконструкция в центъра, но сградата беше извадена от застроителния план - тоест на доизживяване. Голямо охкане беше. А не ми се говори колко пари беше дал.

r_stoma Написал:
-------------------------------------------------------
> Незнам какъв е бил този адвокат, но досега не съм
> видял скица която да е в ред.

-- Скиците се издават от общините,не от брокерите.

От агенциите винаги
> уверяват клиента, че всичко е наред, но все не е
> така. После идват при мен да плачат и се жалват от
> брокерите. Вчера дойде един - иска да строи, но
> купил ливада, а брокерите му казали, че е извадена
> от земеделския фонд. Като му казах колко време и
> пари ще му коства да стигне до строеж, чак
> подскочи. Друг купил 1065м2, а се оказа че парцела
> е 840м2. Пак брокери му казали, че няма проблеми.

-- Ако в нотариалния акт и скицата има разминаване в квадратурата по-вече от 10%,не може да бъде изповядана сделка.Тук случаят е такъв.Кой,какво е купил?

> Друг купил с неуредени сметки по регулация и
> съседи в чужбина, изобщо песен.

-- За да се изповяда сделка е необходима актуална скица.При неуредени сметки по регулация,такава не се издава.Това значи,че никой,нищо не е купил.

Всеки ден ми се
> налага да обяснявам на собственици, че това което
> си мислят че са купили, не е точно това което
> имат. Други брокери продали с уверението "няма
> проблеми" имот в общо УПИ с още два други и
> постройка за цялостна реконструкция и смяна на
> предназначение на имотна граница на един човечец и
> аз трябваше да му кажа, че тая няма да я бъде. Не
> може делба без тяхно съгласие и по закон не може
> реконструкция на постройка на дъно на парцел,
> както би станало при регулацията. Тоест ако иска
> УПИ да събори това което е купил. Как купувате без
> консултация с архитект или регулатор, просто не
> знам. При положение, че не струва повече от 50лв.
> или пък някой ще Ви консултира напълно безплатно.
> Лично аз давам консултации безплатно, не съм
> толкова закъсал, че да се чудя откъде да изкарам
> някой лев.


-- Останалите дивотии също са доста спорни.
Ако някой иска да натопи човка и в НИ,няма лошо!Доста адвокати също го правят.Но защо по този тенденциозен начин?

-- За да се изповяда сделка е необходима актуална скица.При неуредени сметки по регулация,такава не се издава.Това значи,че никой,нищо не е купил

браво бе, не се издавало скица с неуредени сметки по регулация, по голяма глупост от тази няма, скица се издава приятелче, сделка не се изповядва с неуредени сметки от 2001 год. насам по ЗУТ, навремето ставаше по ЗТСУ

ако и ти си брокер, аз сигурно съм пилот изтребител,
жалка, много жалка картинка са сегашните брокери,
просто трагедията е пълна
ХОРА, ГЛЕДАЙТЕ НА КАВИ СПЕЦИАЛИСТИ СИ ПОВЕРЯВАТЕ ИМОТИТЕ И ПАРИТЕ

Всички случаи, които упоменавате като проблемни при покупката на парцел, не касаят моята сделка. Естествено, осъзнавам грешката си, да се обърна към адвокат, като по този начин сама си провалих нещата. Самият факт, че сега на този парцел има построена къща, говори, че всичко е било наред. И друг въпрос, защо адвокатът не ме посъветва да се консултирам и с архитект, щом е било необходимо?

Според мен ти не само с архитект ами с много повече хора е трябвало да се консултираш.

Какъв е проблема на брокерите - те те хващат и искат да ти свършат цялата работа. Проблема е, че те за това не са учили, а да кажем след известно време работа са натрупали някакъв опит в областта на правото, строителстовото, банковите услуги, замеразделянето и т.н. Ти какво си направила - ами заменила си един брокер с адвокат, който пак по "съвместителство" в процеса на работата си е научил нещо за нещата, касаещи сделките с НИ различни от това, което е учил - правото. С други думи скочила си от трън на глог.

Аз бях дал преди време една идея - към всяка АНИ да има "зачислени" - адвокат, строителен инженер, банков консултант, някой специалист по градоустройство и т.н. и когато дойде клиента не брокерът който му е отворил вратата или вдигнал телефона да го консултира за неща, за които не е в час, ами съответния специалист да направи консултацията. На това мое предложение естествения отговор от страна на брокерите във форума беше - "аз тоз клиент съм го хванал и няма да го деля с никой друг."

Когато във форума са се давали препоръки за ползване на услугите на адвокат или нотариус те са касали случаи, при които някой е решил да се оправя сам без помощта на никой друг или когато се е касаело само за юридическа помощ свързана с оформяне на договори, проверки за тежести и т.н. Никой не е давал съвети да се обръщаш само към адвокат като трябва да купуваш парцел, тепърва да го вкарваш в регулация и къща да строиш върху него.

P.S. казваш някой строи на парцела - сигурна ли си че е законен строежа? Сигурна ли си че и на теб щяха да ти разрешат да строиш, защото по някога за някои хора може, за други - не.