Апартамент с ид.части от земя

По принцип при сделките "на зелено" винаги има определен риск. Ако държиш сделка на зелено да ти бъде 100% гарантирана, просто се откажи.
Според мен най-чистия вариант при сделки "на зелено" е с учредяване на ипотека. Отиваш при строителя, плащаш определената сума в брой,(тази която няма да се декларира пред държавата) и ти се прехвърля собствеността нотариално, като за сумата, която остава да дължиш се учредява ипотка в която се пишат всички условия, срокове за плащание и прочее. Така и строителят е гарантиран, че ще си получи парите и купувачът е гарантиран, че продавачът не може да се разпорежда със собствеността му. Освен това при положение, че цените се вдигнат , а купувачът не успее да плати вноските, при продажбата на имота Продавачът ще получи само дължимите суми и лихви (които са ясно описани), а разликата между реализираната цена и дължимите суми и лихви се прибират от Купувача.
За мен това е и най-чистия начин ако искаш да ползваш банков кредит за покупка "на зелено". Защото ако банката е склонна да те кредитира с кредита просто се заличава ипотеката, която е учредена в полза на продавача. Собственик си само ти и всички документи засобственост за имота, предмет на обезпечение на кредита, които ти ги изскава банката си ги вадиш сам, а не ги вади Продавачът.

"Земетресениета си е проблем и ако притежаваш земята - не можеш да строиш в съсобствен имот без съгласието на собствениците. Т.е. дори да си продал 70% от правото на строеж и си оставаш собственик на земята, стане земетресение и трябва да се възстановява - пак не можеш сам да възстановиш нищо без другите.
Не си прав и за сделките с право на строеж - когато става въпрос за обезщетение, собствениците не са склонни да прехвърлят собствеността върху земята преди да бъде построена сградата. "
Aз съм го написал достатъчно ясно. При земетресение, ако си суперфициар имаш срок в който трябва да упражниш отново правото и обем, който трябва да спазваш.
Ако един човек е собственик на земята, а двадесет други са собственици на апартаменти в сградата върху земята /т.е. притежават право на строеж/ те помежду си не са съсобственици. Това също съм го написал, тук не се спазва чл.33 от ЗС. Ако в тзаи хипотеза има земетресение и сградата погине, собствениците на сградата имат преклузивен срок, в който да изградят сградата в завършен вид. В този срок те трябва да се споразумеят, да извадят всички разрешителни и да построят до завършен вид /акт 14/. Ако не го сторят, собстеникът на земята придобива всичко /superficies soli cedit/, a притежателите на правото на строеж нямат вече нищо, правото на строеж е погасено. Ако обаче всеки от двайсетте собственика има и право на собственост върху земята, за тях няма срок, както и няма ограничение какво да построят.

"Според мен най-чистия вариант при сделки "на зелено" е с учредяване на ипотека. Отиваш при строителя, плащаш определената сума в брой,(тази която няма да се декларира пред държавата) и ти се прехвърля собствеността нотариално"
Прехвърляне на собственост върху имота и учредяване на договорна ипотека в полза на строителя е възможна, само ако има годен обект, а това е чак след етап груб строеж-чл.181,ал.2 от ЗУТ. Повечето сделки "на зелено" са преди този етап.
Собственикът на земята може да пристрои или надстрои /както ти отбелязваш/ , но това може да стане само след нотариално завереното съгласие на всички собственици в етажната собственост на сградата, независимо дали имат право на собственост върху земята.-чл.183,ал2 от ЗУТ. Тоест ако след години се допусне по-голямо застрояване, собственикът на земята строи с разрешение на собствениците на обекти в сградата. Ако плътността се промени,както и ти посочваш собствениците на земята могат да построят новата сграда.



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2006-12-16 15:10 от vpetrishky.

Навлизаме в един интересен спор, значи един път вече е реализирано правото на строеж и според мен втори път срок не може да има. Станало си е вечно право на собственост.
А и да ти кажа откъде идва това, че правото на строеж се губи - от това, че ако грубия строеж на сградата не се реализира в определен срок, губят давност всички одобрени документи за строителство и тъй като не е ясно дали ще бъде разрешено същото строителство, затова се загубва правото на строеж, а не за да се защити собственикът на земята.
Още нещо - при хипотезата ти за природно бедствие (да не дава господ подобно нещо) най-вероятно тълкуванията на съда ще бъдат в полза на обществото , а не на индивида.
Ще ти дам едни пример над който да помислиш - собственикът на земята плаща на терористична организация да взриви сградата. След това отказва да плаща (няма пари) за изграждането на сградата, не е съгласен с проектите (не му харесват) за строителство и изобщо пречи да се осъществи строителството на сградата в срок и според теб той ще си получи правото на строеж обратно?

1. Нова сграда в парцела може да строи без никакви съгласия от етажната собственост. Говоря за този случай - не за пристрояване и надстрояване.
2. След като съм правил това с ипотеката, значи може и преди грубия строеж.

Правото обаче разпорежда другояче. Правото на собственост има различни правомощия. Едно от тях е ограниченото вещно право да се строи постройка върху земята в определен обем. Когато тази постройка се реализира, суперфициарът има и право на собственост върху постройката. Когато постройката погине обаче, няма годен обект, останало е правото на строеж, възможността суперфициарът отново да построи това , което е имал в срока по чл.67 от ЗС . Така гласи чл.66, ал 2 от ЗС. Независимо от трудностите му да извърши построяването, когато изтече срокът, собственикът на земята придобива всичко, дори сградата да е почти довършена. Собствениците на правото на строеж го губят безвъзвратно, то вече е погасено. Те могат да търсят обезщетение от обогатилия се собственик на земята .
В практиката вече има няколко случая, повечето са в София, когато правото на строеж не се реализира умишлено, за да се обогати собственика на земята.

За 1. вече написах, че си прав.
За 2. преди груб строеж би могло да се ипотекира само правото на строеж, не и правото на собственост.

Първоначално в римското частно идеята на правото на строеж е била дългосрочен наем. И днес правото на строеж може да бъде учредено с прекратителен срок. Например А учредява на Б право на строеж със срок 50 години. Б си прави хубава къща и си ползва 50 години, след което постройката става собственост на А. Това също може да се използва за злоупотреби. Ида разглеждаше случая, когато собствеността върху земята изобщо не се прехвърля върху купувачите на апартаменти. Те стават притежатели само върху правото на строеж. Нещо повече, те стават притежатели само върху правото на строеж в обема, в който то е учредено от собствениците на земята в полза на строителя. Представете си следната схема. Собствениците на земята учредяват на строителя право на строеж за 7 години и половина. Строителят продава апартаменти, без да уведомява купувачите, че правото на строеж, което придобиват е срочно /тоест ще могат да се радват на апартаментите си само 7 години и половина/. Купувачите не четат договора между строител и собственици на земята. След срока, правото на строеж се е прекратило, собствениците на апартаменти трябва да ги освободят в полза на собствениците на земята.
Аз не съм адвокат, за да печеля от страха на хората. Рискове има и купувачът трябва да е внимателен. Ако обаче, както написах на Ида, се направят съответните проверки и се състави подходящ договор, хората могат да са спокойни, дори да не придобиват земята.

Ами правото на строеж естествено. Ама това няма значение в случая - строителят е гарантиран , че ако не си получи сумата апартаментът ще бъде продаден и ще си вземе парите. А пък купувачът е гарантиран, че строителят не може да продаде имота на повече хора.

"Те могат да търсят обезщетение от обогатилия се собственик на земята . "
Които обезщетения биха били доста по-високи от стойността на земята. Значи аз си изпълнявам ангажиментите по договор, след 10г. собственикът на земя си взима цялото право на строеж и аз си искам неустойките + парите , които съм вложил в строителството на сградата + законна лихва за 10 годишен период. Аим добре.