Търся, но не намирам

Здравейте,
предполагам, че има доста дискусии по долуописания проблем, но надявам се още една няма да навреди.
работя за група чуждестранни инвеститори с интереси в недвижимите имоти, които са по-точно 2 - закупуване на построени и функциониращи бизнес сгради и закупуване на терени за бъдещо строителство. Търсенето на терен може да се опише с една думичка, която шефа ми обича да споменава при многобройните ни срещи с продавачи и брокери - "opportunity" или преведено - благоприятна възможност. Оказа се, че в София (търсенето ни е насочено предимно в София) е изключително трудно да се намери и закупи терен, подходящ за инвестиция, която е инвестиционно оправдана и пресметната. Например търсим терен в центъра, намираме подходящ, възлагаме на агенцията да го проучи по-нататък и да ни състави конкретна оферта (защото досега е било само - това се продава, това е индикативната цена и толкоз) и се оказва, че един собственик е в Бразилия, други се съдят и т.н. и т.н. И така една първоначално обявена от брокер "чиста"сделка се превръща в ходене по мъките и накрая се проваля. В крайна сметка ние си губим времето и ресурсите да проверяваме нещо което би трябвало вече да е проверено и да се вижда, че сделката е невъзможно да стане в обозримо бъдеще. В един идеален случай възложителя възлага на брокера да му намери терен, подходящ за неговите намерения и възможности като всички преговори с продавача ги води брокера. В момент, в който всичко е проверено, цената е договорена представена е на възложителя и той сключва договор с провадача, посредствум брокера. Всички си получават заслуженото и си стискат ръцете. Но в неидеалната среда, в която работим няма никаква възможност за доверие между трите страни и особенно възложител/брокер, че в момента на сключване на предварителният договор няма да се окаже, че брокера не е повишил цената на гърба не купувача. Някой ще каже - какво толкова, ако всички са доволни от цената. Е да, но не е така. Не трябва на база поверено доверие брокера да изкарва допълнително пари на гърба на това доверие. Всичко това е на база конкретен случай и не е измислено. Просто го давам за пример как е трудно да се намери подходящ терен. Купувача е принуден да върши и брокерската работа в повечето случаи. Според мен брокер на недвижими имоти не означава само да публикува дадена оферта в 2-3 саита и вестника и след като се намери потенциален купувач - да го срещнат с продавача. Затова купувача е принуден да върши за своя сметка всички необходими технически и юридически проверки, което отнема време и много повече ресурси отколкото повечето брокери влагат в офертата. Имаме и пресен пример - вложихме над 10.000EUR в Технически и юридически Дю Дилиджънс при една сделка и в крайна сметка установихме, че сме си губили времето напразно, поради нещо, което брокера е трябвало да знае в началото и да ни каже. Това е още една причина трудно да стигаме до успешен край на сделка.
Знам, че форума се посещава от доста брокери и затова се обръщам към тях - моля дайте своите мнения как точно биха се развили взаимоотношенията възложител/брокер при конкретен интерес, според Вас; какво точно се очаква от всяка от страните по дадена сделка, основно ПРЕДИ подписване на предварителен договор и т.н. Не искам да подхващам темата за добрите и лошите брокери, просто въпреки, че имам вече година и полувина бизнес отношения с брокери, все още ни е трудно да намерим верният начин за работа (с истинските брокери, за плявата да не говорим) и така да повишим успеваемостта в закупуване на атрактивни за нас парцели. Не съм на мнение, че само големите агенции са добри агенции, тъй като имаме отношения с почти всички големи и доста малки агенции.

Благодаря за вниманието

Добре дошли на бойното поле
Тръгнахте с мнението, че ще ви посрещат с хляб и сол, пък направо на тежка артилерия попаднахте
Не им ли е хрумнало на чуждите инвеститори, че след като те са на мнение, че има потенциал в София, то и досат други са стигнали до това заключение? И че ще трябва да се работи в силно конкурентна среда и печалбите всъщност ще се реализират по-трудно отколкото изглежда на пръв полед.

Разбира се, че ще е трудно. Прав сте - на управителите в моята фирма им се е струвало, че ще е по-лесно като стъпят в България, или по-точно, че няма да им е по-трудно отколкото са си мислели. Но проблема, който поставям не е само за намирането на подходящ терен (или какъвто и да е по-крупен недвижим имот), но и това, че след като се намери такъв имот е трудно да се доведе сделка до края защото това, което се вижда на пръв поглед, много често съвсем не е това, което излиза накрая, т.е. след като се положат усилия и средства да се стигне до успех - се стига до задънена улица.

А пък да знаеш какво ви чака след като осъществите сделката ако тръгнете да проектирате и строите...

има и един друг голям проблем който идва от ваша страна велики инвеститори и да Ви бъде предоставена добра оферта професионално до като се натуткате дали да купувате даден имот или не друг го налапа никой няма да ВИ чака такъв инвеститор ми загуби времето окей плаща вазнаграждение добро ама мене какво ме грее като не може да реаргира бързо три парцела му предложих златни и в трите отделни случая реши да купува при затворени оферти

ако си мислиш че сте по различни дай мейл да ти пратя кординатите си ама струвам скъпо

а що се отнася до брокерите по голямата част от тях не знаят какво е субект в правото а са тръгнали договори да правят

Този проблем не идва от инвеститорите. Проблемът идва то продавачи и посредници(защото се опитват д аги подпомагат с цел осъществяване на мъглява сделка). Ценат на земята зависи от това какво може да се построи и какква е инфрастуркутрата. Масовата практика е да се предлагат парцели със скица и нотариален акт, някакво листче с параметри (които всъщност показват максимум застрояване, но не е сигурно дали ще може да се реализира),като това се има за достатъчно.
Сега си представи да си от другата страна - трябав да разбереш какво може да се строи (като кв.м.), колко ще излезе инфраструктурата (вода ток...). И след като е ясно, че пордавачите категорично отказват да изясняват какво точно представлява парцела не можеш да обвиняваш инвеститора (този който си бърка в джоба) , че се е забавил за да се ОПИТА да разсее леко мъглата.
Нищо не пречи на собственикът на земя сам да изкара повечко документи, виза, изходни данни от ВиК, Енерго, Топлофикация за да може сделката да е малко по-ясна. Намери такъв парцел и ще видиш как доста по-бързо купувачите ще визмат решение.

абе като не знаеш кво предлагам що пишеш тия безмислини фермани дето са за децата аз като пиша значи имам в предвид проблем при топ оферти предложени професионално май нямаш зделки за милиони аз все пак имам финализирани ито не една седем до тук

Намери такъв парцел,ма къде?Наследниците са един куп.Решили са,че който има пари,ще купува,едва ли не с превръзка на очите.Не искат да направят никаква справка.Чуждите инвеститори са свикнали всичко да е калкулирано до последната стотинка и тогава да решават.Нашият пазар е по-динамичен и по-рисков,но това е положението.......... :}