Ненаучените уроци от имотния балон

Ненаучените уроци от имотния балон
Dnevnik.bg - 18 Юни 2009, 17:13
РОБЪРТ ШИЛЪР Със съкращения
Налице е широко неразбиране за механизмите на ценообразуване на имотите. Немалко хора по света, изглежда, си мислеха, че откакто бързо растящата световна икономика изчерпва земеделската земя, цените на къщите и апартаментите трябва постоянно да растат с огромни темпове.
Има риск, след като кризата приключи, това мислене да способства за ново покачване на цените. Някои вече виждат спекулативни възможности в купуването на имоти на сегашните потиснати пазари.

В действителност ние не изпитваме недостиг на земя.
Всяка голяма държава в света изобилства от земя под формата на земеделски стопанства и гори, повечето от които един ден могат да бъдат превърнати в градска площ. По-малко от 1% от сушата на Земята е плътно урбанизирана и дори и в най-гъсто населените държави делът на градската площ е под 10%.
Най-често нормативни ограничения спъват промяната на статута на земеделската земя в градска
През целия XX век земеделските площи в САЩ поскъпваха с 0.9% годишно в реални измерения (коригирано с инфлацията). И би трябвало основната печалба за инвеститорите да идва от земеделския бизнес, а не толкова от оценката на земеделските земи.
Върху един хектар могат да се построят 10-20 еднофамилни къщи с достатъчно дворове или пък сграда, приютяваща 300 души. По такъв начин разходите за земя биха били около 20 долара на човек, или по-малко от 0.50 долара годишно в рамките на един човешки живот.
Недостигът на строителни материали също не е причина да се очакват високи цени на жилищата. В САЩ например Индексът на строителните разходи на изданието ЕNR (Engineering News-Record), което се базира на стойността на труда, бетона, стоманата и дървения материал, всъщност отдавна спада подобно на потребителските цени през последните 30 години. С оглед на съществуващия глобален пазар на тези производства ситуацията не би трябвало да е много по-различна в другите държави.
Много по-обезпокоителна е нагласата на хората да объркват цените с темпото на промяната им.
Те смятат, че основанията, заради които цените на жилищата в една страна са по-високи в сравнение с друга, са основания и за по-високо темпо на поскъпването им. Преди няколко години Карл Кейс и аз запитахме произволни купувачи на недвижими имоти в американски градове, преживяващи бум, с колко средно ще нараства цената на жилището им в следващите 10 години. Средният отговор беше - с около 10% на година.
Трезвата истина е, че сегашната световна икономическа криза в значителна степен е предизвикана от спукването на спекулативните балони в недвижимите имоти и (фондови) пазари - балони, които станаха възможни заради широко разпространеното неразбиране на факторите, въздействащи върху цените. Тези погрешни представи не бяха коригирани, което означава, че могат да се повторят и същите спекулативни балони.

*Робърт Шилър е професор по икономика в университета "Йейл", САЩ, и главен икономист на консултантската компания "Макромаркетс".

Пише "със съкращения" - май доста съкращения ще да са били, щото нещо не може да се схване смисълът:
Върху един хектар могат да се построят 10-20 еднофамилни къщи с достатъчно дворове или пък сграда, приютяваща 300 души. По такъв начин разходите за земя биха били около 20 долара на човек, или по-малко от 0.50 долара годишно в рамките на един човешки живот.

... и предполагам, Професорът се е спрял на ЕДИН от факторите, съвсем не основния, но извън контекста на лекцията излиза, че балонирането е причинено от неправилно ценообразуване. Не вярвам това да му е идеята, понеже ако го нямаше "свръхочакването" и положителната перспектива (вярна или не), нямаше да има предприемаческа активност, освен в дейностите от първостепенна необходимост.

ПП Специално за България нещата излязоха от контрол, когато за земята започна да се смята ПЕЧАЛБА - преди 2002-2003 година инвестицията в НИ беше по-консервативна и всъщност беше алтернатива на ЗАГУБАТА. Би ми било интересно да видя какъв е чистият процент ръст на икономиката (без инвестициите в НИ, а само от стоки и услуги) - според мен, темповете на поскъпване на НИ трябва да са базирани на очакванията за този растеж. Когато поскъпването се основава на самото поскъпване, това си е психоза и нищо друго... и за сериозните инвеститори не остава друго, освен да натоварят цената на проекта си с чуждата печалба. Което пък носи далеч по-голям риск за начинанието и в крайна сметка обрича на провал икономиката, бизнеса и собствениците на имоти...

Причините за закупуване на имоти са две - място за живот и инвестиция. Мястото за живот е ясно - обикновено младо семейство, живеещо на квартира, с или без деца търси да закупи жилище в което да се помещава. Обикновено това става с подкрепата на родители, продадени други имоти, лични спестявания и заеми. Специално за София този процес е пряко зависим от урбанизацията, а тя - от безработицата и нивото на средната заплата. Младите бягат в града за да намерят работа и да се махнат от закостенелите разбирания на свои роднини, търсят начин за изява и пр. Това ще се случи само и единствено ако има достатъчно работа. Доскоро безработицата в София беше отрицателна. В момента се забелязва спад на наемите, който е породен от намаленото търсене, което пък е породено от многото нови безработни, върнали се по родните места. При задълбочаване на кризата този фактор ще се задълбочи. При "възхода" ни от преди няколко години забелязахме, че намаляването на нивото на безработица се бави спрямо увеличаването на БВП с около 1-2-3 години. Т.е. след отминаването на кризата ще трябват 1-2 години преди да започне отново намаляване на безработицата и от там - покачване на наемите.

Втория основен фактор за закупуването на имоти е инвестицията в недвижимо имущество. Това се случва само и единствено при достатъчна възвращаемост. В момента възвращаемостта от имоти е около 2-6 % на годишна база, което е сравнимо дори доста по-ниско от предлаганите лихвени проценти в банката. С други думи казано - ако закупя един апартамент за 60 000 евро и го дам веднага под наем (без никаква инвестиция), наема ще бъде около 200 евро/месец, което прави 4% доход на годишна база. Тази сметка е нереална, защото в нея не са включени рисковете, ремонтите, данъците, неплатените сметки и пр. Ако инвестирам същите пари в банка ще получа 5.5 - 6% лихва на годишна база, но за месечен депозит, докато за годишен депозит лихвата е 8-9%. От показания пример се вижда, че инвестицията в имоти в момента е изключително нерентабилна, което отново ще доведе до намаляване на имотните инвестиции.

Всички тези фактори говорят за продължаване на задълбочаването на рецесията и то за дълъг период. Факторите като "недостиг на земя" не изграят толкова при ценообразуването на апартаменти, колкото при ценообразуване на къщи и малки постройки. Земята под един 20 етажен блок е несравнимо малко спрямо броя на апартаментите, броя на лицата и цената на постройката.

Развитието на рецесията от тук нататъка ще бъде на фона на силно ограничен пазар, който е затруднен и от затрудненото отпускане на заеми, липсата на свободни средства, трудната възвращаемост на инвестициите в имоти. Пазара ще се развива най-вече на базата на клиенти тип млади семейства, които обаче ще търсят по-високо качество на по-ниска цена. Брокерите би следвало да се преустроят от брокери в имотни консултанти, защото покупката на апартамент е сложна, тежка и за цял живот, още повече е свързана с изплащането на кредити от по десетки години, освен загробването на средства от роднините.

Всички тези размисли би трябвало да се подкрепят с цифри. Ако някой притежава статистика за брой апартаменти в София /и големите градове/, за броя на хората, за броя сключени бракове, за броя на младите живеещи на свободни начала, за вида на ИСТИНСКИТЕ заплати, за броя на отпуснатите банкови кредити и пр. - нека да ослужи с тези статистически материали.

Някои никога не научават уроците от надуването и болезненото пукане...и удаде ли им се пробват пак

Пазарът на недвижими имоти в Китай се нагорещи здраво. В понеделник, например парцел в Пекин, на пътя за Гуанджу бе продаден на търг за 585 милиона долара след яростно наддаване между местни и хонконгски фирми. Цената, която бе платена е най-високата за отделен парцел в историята на пекинския имотен пазар.

Преди 15 месеца същия парцел бе свален от търга заради липсата на кандидати.

„Купувачите започват да стават ирационални. Имотният пазар в Пекин определено е балон” – заяви Пан Шийи, председател на борда на имотния гигант SOHO.

Балонът се усеща в ред градове в цялата страна. Само през миналата седмица цените в централния бизнес район на Пекин поскъпнаха с 6,5%, според водещата брокерска къща Homelink.

В някои квартали, като R&F City, SOHO New Town и Пингод търсенето на готово жилищно строителство надвишава предлагането 4 пъти. „Преди говорехме за месечна промяна в цените…сега говорим за дневна” – коментира темпа на растеж брокер от Homelink...

---