Реална ли е цената?

Здравейте,
Бих искал да получа съвет от някой по-разбиращ от мен по отношение цените на имотите, и по-точно в София.
Опитвам се да продам вече два месеца унаследен двустаен апартамент в широкия център на столицата - Зоната. И по-точно пред ІІІ-то РПУ - някои го водят Илинден, други Св.Троица - но си е широк център.
На първия етаж е, без балкон. Тухлен (не гредоред) в сграда на 11 етажа. 65 кв.м. Мястото според мен е супер - на 20 метра от районното, на 30 метра от спирка на метрото, на 30 метра от спирките на трамваи и автобуси, на 50 метра от парк "Св. Троица", на 100 метра от пазара Д.Петков и т.н. Има доста паркоместа за живущите. Над абонатната станция за парното е - през зимата не се трае от жега. За частичен ремонт е - така реших - да не влагам пари в него, а новия собственик да си прави каквото поиска.
Първоначално, воден от други оферти в интернет в същия квартал (близо) посочих цена от 45 хил. евро?! Агенциите ме надушиха - и доста вече го предлагат.
Огледи - до този момент поне 30 -40 - но безрезултатни. Няма "скрити" дефекти апартамента. Двустаен по старото БДС - с отделна кухня и две самостоятелни стаи.
В момента съм го намалил на 39 000 (пада се по 600 евро/кв.м.) - и пак нищо?
Гледам че в доста крайни квартали като Левски, Редута, Обеля, Дружбите, Овча купел и т.н., горе долу двустаините не падат под тази цена - а тук е все пак Център, пък дори и широк?!
Моля Ви, дайте идея какво му "липсва"?
Предварително благодаря.

Чувал съм тезите - "Купувачите определят цената" - но дали това е разковничето?

Quote
NIKI1976

Моля Ви, дайте идея какво му "липсва"?

В случаят, изцяло и основно... Купувач!

Вариант 1 - намаляш цената, докато се срещнете в интереса си с него.
Вариант 2 - чакаш по-добри времена на тази цена.

- Как е, как е, продават ли се имотите?
- ... миииии продават се ..., ама не се купуват нещо?!!

Благодаря за своевременния отговор.
Наистина при пазарната икономика търсенето определя и предлагането - с това съм 100% съгласен.
Мисълта ми бе друга - реална ли е цената и как да постъпя - не че използвам като пряк ориентир сходните обяви или такива в квартали с доста по-лоша инфраструктура и състояние - то не е лошо да се сваля цената и да се съобразява с моментното състояние на предлаганите цени и имоти, но пък от друга страна всяко нещо си има и "+" и "-"!
И аз искам да карам Мерцедес - но като отида в Балканстар и им кажа че имам 20 000 лева за да ми налят цената - ме пращат в Ловеч - оттам да си купя - в кръга на шегата де.

Само за пример ще ти дам един комшия - продаде в Борово (близо до 6-то районно) тристаен за 42 000Е. Започна от 70 000Е. Самият той ми каза, че големият проблем бил - банките не давали кредити за "старо". Аз хвърлих един поглед на банковите оферти - ми има и такива, които дават, но явно трудно, и искат висок процент първоначално финансиране.
Това стана преди 6 месеца. От тогава цените май не са се вдигнали, а по-скоро обратното.
С тази оферта 39000Е според мен си близо до истината, но ако се появи купувач ще се пазари надолу, гаранция.......

В този случай се замисли над това, как най-добре може да рекламираш стоката си, за да я продадеш!
Приветлив вид, в смисъл да разчистиш всички вехтории и натурии, леко козметично освежаване ( измиване, нова боя и т.н).

Направи качествени снимки не само на имота но и на фасадата на сградата, както и на заобикалящото я пространство.

С две думи, всеки един купувач преди да реши да се срещне с теб ще иска да научи колкото се може повече, за това което му предлагаш.
Помисли в тази насока и определено ще разшириш кръга на евентуалните си купувачи!



- Как е, как е, продават ли се имотите?
- ... миииии продават се ..., ама не се купуват нещо?!!

Благодаря.
Точно от това имах нужда - някой по-знаещ от мен да ме носочи към "вярната" цена - не че искам да забогатея с тази продажба, но пък и не искам да правя "подаръци".
Значи горе-долу не е лоша цената - 600 евро/кв.м.?

Да ти кажа ли минусите според мен:
1. На първи макар и висок етаж
2. Между два булеварда -шум особенно за първите етажи
3. Две безиностанции - лукойл и Петрол - точно под носа ти - аз не бих живял, камо ли с деца
4. Тухла но в стар блок и за ремонт

до тук ако го продадеш за 30-32 може да почерпиш
догодина едва ли ще можеш да стигнеш и тази цена...

Здравей отново,
Благодаря за съвета.
И аз бях чел такива идеи - но лично аз мисля, че който си купува имот е най-добре да види реалното му състояние - няма мухъл, течове, "грозни" гледки - мисля че ме разбираш.
До преди една година там живееше човек и се поддържаше - бих казал добре. Преди 5-6 години му бяхме правили доста голям ремонт - тавани, стени, подове, врати, прозорци - боя, тапети, латекс, подмяна на ВиК инсталация - вертикално и хоризонтално и т.н. - доста добре се получи.
Та аз ако си купувам - тъй като вече не търся отпреди 5 години както си купих - бих желал да е в такъв вид, че аз да си го оправя по мой вкус.
Защото една брокерка ми заразказва.........купете нови мебели за кухнята, подменете стария фаянс в банята, сменете дограмата с ПВЦ и прочие.........да де - ама на купувача като не му допадне моя вкус - къде отиваме?
Така апартамента ще стане наистина непродаваем - та аз ако вложа 10 - 15 хил.лева в този ремонт - няма да има купувачи - какво да ги лъжа тогава - перфектен е, след основен и "шикозен" ремонт - бла ...бла...
Мисля че ще е загубена кауза.
А относно фасадата - да - прави се в момента и е истина - пуснали сме едно семейство да живее в общите части на тавана с договор да оправят фасадата на блока - мъжът работи в такава фирма и сам я оправя - 1/3 вече е готова. Те не плащат наем - а ни оправят фасадата.
Стените на апартамента са на тапети - не са стари - да ги сваля и да изцапам с бял латекс ли?

Ремонт - основно най-належащ.
Все пак на пазара се предлагат и жилища в наистина ужасяващо състояние, в които още на прага правиш кръгом и назад.
В тоя смисъл е репликата ми.

Да, по вкус и по цвет товарищи - нет, но едно приветливо и поддържано жилище определено ще държи по-висока цена от занемарено такова.

Преди време Барбарона бе дал линк към немски сайтове за продажба на имоти - в тях информацията определено бе много добре поднесена.
Вид на имота, площ, скица, снимки на всяка една стая, местоположение по карта и т.н. и т.н. като не на последно място имаше и графа за рентабилност, т.е. съотношение цена/наем. Рентабилността на имота е един от критериите, по които може да се определени реалната му цена. т.е. ако тя надвишава 10 годишното му отдаване под наем (айде за нашите условия да са 15) е .. да речем леко завишена.

- Как е, как е, продават ли се имотите?
- ... миииии продават се ..., ама не се купуват нещо?!!

Благодаря за мнението.
Да - никога не съм твърдял за минусите, а те са:
1. Нисък етаж
2. Близо до два булеварда - може лби понеже откак се помня живея в близост до булеварди и не ми прави впачетление, но е така
3.Бензиностанции - така е - минус е
4. Тухла в стар блок - със сигурност тази тухла е по-добра от новите - гаранция.
Така че напълно съм съгласен с 1, 2 и 3 точка. Даже добавям още една - без балкон. Но и да имаше - манталитета на българина е да си го остъкли!!!

Да видим плюсовете - все пак ги има:
1. Доста кумуникативно място
2.На 50 метра от парк - без цигани. Циганския парк е на повече от 200 метра в другата посока.
3. Наличие на достатъчно паркоместа за живущите.
4. Над абонатната станция - наистина през зимата може да ти прилошее от жега в банята!!!
5. Точно пред ІІІ-то РПУ - никога в блока не е имало проблеми!!!
6. В близост до пазара Д.Петков.


Именно тези + и - съм се опитал да ги "включа" в цената.
30 хил. евро казваш?

Само за сведение - аз търся гарсионера в района за баща ми до 25 - 28 хил.евро - би ли ми намерил? И то панел?
Или когато търсиш ти се казва че за толкова пари не може да си намериш, а пък когато продаваш - ооооооооооооо - много му искаш?