Коя печалба е по-неоправдана - брокер, строител, банка???

Тъй като една от основните теми във форума винаги е била за % на брокерите и дали той е оправдан спрямо услугата, която предлага на клиентите реших, че е твърде уместно да съпоставим услугите и продуктите в недвижимите имоти. А именно - до колко е оправдана печалбата на банките и на строителите спрямо тази на брокерите. Тъй като всеки влиза в някакви луди сметки да погледне в чинията на брокера, защото всичко му изглежда хем лесно хем ужасяващо скъпо - ок. По този повод моля четете на долу.

Давам примери, които ще ни дадат основа за развихряне на спора в който иначе не се съмнявам

Агенция за недвижими имоти
- продава апартамент с цена 50 000Е.
Слага своите 3% с ДДС за които дължи фактура в случай на продажба на собственика на имота. Съответно цената на имота става 51 500Е.
Ако клиентът купувач няма свои брокер повечето агенции му искат още 3% върху тази цена за услугата при която ще посредничат, защото автоматично стават и негов представител. Изразено в цифри се получава + 1 545Е или цялата сума 53 045Е. Или общо 6% за услугата! Умишлено споменавам "най-печелившия" вариант за агенцията макар повечето сделки да се правят между колеги т.е. агенцията си остава с 3-те процента. Но нека го оставим така по-на долу ще разберете защо. Значи в най-добрия случай - 3 045Е.

Строителна фирма
- продава апартамент с цена 50 000Е.
Строителя купува парцел да речем 2000кв.м да речем в Младост 4 за ЖС, добра плътност и височина за РЗП-то, което е позволено да се построи. И да речем, че строителя купува парцел миналата година на цена 90Е на кв.м. Започва строежа тази година на пролет при цена за груб строеж около 120Е на кв.м и вече обявява цени от 700Е на кв.м на ниво основи. ОК да опитаме да калкулираме съвсем ориентировъчно някакви основни разходи в този процес. Давам цена около 120Е на кв.м но всъщност познавам строители на които строежа им излиза под 90Е... но някои ще ме опонира и ще каже - да ама с какви точно материали - ооооок Подробностите ще уточним после като се включат и другите в дискусията.
Та така 120Е на кв.м + цената на парцела, която естествено трябва да се калкулира в продажната също (тук отварям скоба, защото незнам как да изчисля случаите когато строителя не купува парцела, а обезщетява собственика) но продължавам нататък. Вкарваме някакви данни за парцела и неговите параметри - да речем плътност 40% и височина до 26 метра или там колкото беше за 9 етажна сграда спецовете да поправят. По тези параметри получаваме РЗП около 7200кв.м нали така? Като мисля, че ако включим подземни гаражи и мазета, които разбира се продавта отделно нещата стват още по-интересни, но това го пропускам услужливо Такааа цената на парцела е 180 000Е сериозна сума нали? Грубия строеж - 120Е по 7 200 се получава - 864 000Е събираме двете суми и получаваме сумата - 1 044 000Е. Страшна инвестиция нали? Всъщност едва ли някой инвестира толкова много на груб строеж, но както и да е. Прибавяме към тези неща и разходите за ПВЦ дограма и мдф вътрешни врати. Тъй като ми е трудно в детайли да го изчисля го смятам така - на тази площ могат да излязат около 90 апартамента със средна квадратура 75кв.м (ясно е, че ще има такива по 30 и такива по 130кв.м, но ще се задълбаем в ненужни подробности). 90 апартамента с по 3 прозореца на заводски цени заради поръчката на едро на пвц дограма и същото положение с вратите, но да ги сложим тях 5 на брой. Пвц за всеки апартамент (три броя) - 600лв, врати (4 броя) - 800лв или сумарно 1400лв за всеки апартамент, което в евро прави 717Е на апартамент, но ок хайде да ги сложим 800Е на апартамент.
Разходи за архитектурен проект, монтаж и разрешения от ВИК, ел и т.н. да речем по 50Е на имот. Ако се сещате и за други разходи казвайте може да съм пропуснал нещо. До тук сумата набъбва с още 76 500Е, но ок да ги направим 150 000Е в случай, че съм занижил някоя сума.

Общо до тук инвестиции: 1 194 000Е нали така?

Сега да изчислим тези 7 200кв.м при цена на ниво основи 700Е на кв.м (което значи, че после цената се качва разбира се, но и това го пропускаме в изчисленията)
И за да бъда още по-детайлен ще махна от квадратурата още 500кв.м за стълбище да речем на блока и за асансьори. Остават 6 700кв.м умножени по 700Е получаваме скромната сума от 4 690 000Е от тях вадим разходите - 1 194 000Е и получаваме сумата 3 496 000Е. Да кажем, че съм объркал с още нещо разходите и вадим от тази сума ей така за по-интересно тези 496 000Е (или за хидравлични асансьори с панорамен изглед) за да останат едни скромни...
3 000 000Е разделяме тази сума на квадратурата с общите части, която си се калкулира в цената (само стълбището не съм включил) и получаваме печалба от...

447Е на кв.м или при апартамент с цена 50 000Е чистата печалба на строителя е над 31 000Е...

Ако на някой му се смята да сметне и провери цената на гаражите, паркоместата и мазетата, които си се продават отделно (понякога мазетата ги дават като "бонус" нали, но ХА-ХА) Сметнете и какво става ако вдигнеш продажбената цена малко на кв.м когато етапа на строителство напредне и избора на апартаменти е по-малък. Ако искате сметнете какво става и ако цената за груб строеж е 90Е...

Колко процента печалба са 447Е от 700Е май около 63%...А

Продължаваме с банките...

Банка отпуска кредит за закупуване на жилище в размер на 50 000Е

Да речем със срок на изплащане 30г че да са по-ниски вноските и по-достъпни за изплащане. "Такса управление" 1.5% от сумата или 750Е ок ама какво точно управлява не става ясно... За такъв срок на изплащане сумата, която трябва да върне кредитоискателя е около 100 000Е или двойно повече от колкото е изтеглил.
277Е средно ще бъде месечната погасителна вноска за господа лихварите
Мързи ме да смятам таксите за ангажимент, за застраховки живот и имущество, таксичките за оценка на имота и т.н. дребни и уж невзрачни таксички, които ако не внимавате като четете договора ще ви увеличат ГПР-то (годишния процент на разходите) сериозно отделно от лихвите. Това какъв процент печалба прави изчислете сами и го съпоставете с "услугата", която ви предоставя банката...
Разбива ви от бюрокрация, утежняващи процента на лихвите ви изисквания за документално доказване на доходите, съкредитоискатели, съдлъжници, изповядване на пазарната стойност на имота (не винаги разбира се) и т.н. разнообразяващи живота ви чудни нещица. Естествено да не си помислите, че това не е свързано с непрестанни разходки до офиса на банката, бекрайни телефонни разговори с кредитния инспектор, висене по държавни институции за вадене на безумни удостоверения и ежедневна комуникация с изключително работливи и учтиви държавни служители наети в средата на 70-те години...:ami:



Така на фона на тези скромни печалби и изключителни услуги продължавайте да гледате в чинията на брокера и неговите ужасяващи 3% :crazy:
Помагайте да доразвием темата, че ми се приспа и ако съм изял няколко букви по текста по-на горе то е защото вече спя

Автоматичен подпис: [www.investor.bg] [forum.imoti.net] [forum.imoti.net] [forum.imoti.net] [forum.imoti.net]

"До 2060 г. българското население ще се стопи с 27%, но в София ще нарасне с 45% до 1, 87 милиона души..." Кога се купува недвижим имот - когато цениТЕ падат или когато вървят на горе?



Редактиран 2 път(и).Последна редакция на 2007-05-18 09:01 от Продавач.

Продавач,

много неща си пропуснал. От грубия строеж до вид готов за продаване не е само дограмата. Мазилки, замазки, инсталации; напълно завършени общи части, топлоизолация на фасади, покрив, нулев цикъл и др.

Сигурно си има някакво икономическо название логиката, че който рискува повече (капитал), ползва по-голяма печалба.
1. Строителят построява едно жилище за 50000 евро и го продава за 70000 (примерно, въобще не споря за процента - ако може и за 100000 да го продаде, това си е негово право, щото и имотът е негов)
2. Банката влага 70000 евро за кредит и получава след 25 г. сумата х2. Обаче май трябва да извадим разходите по набиране на капитал, примерно лихви по депозити, щото парите на банките не идват от нищото.
3. Брокерът прави разходи по проучване на имота, дава пари за реклама, труди се, но колко му е инвестицията? Т.е какъв е рискът сделката да пропадне и какво губи тогава?
Има още нещо, което ме притеснява - на пазара всяка стока или услуга се котира в зависимост от качеството си - защо няма различни оферти за посредничество? А опарените от агенции бих попитал, ще се съгласят ли на 10% комисион, ако в договора е написано, че при възникване на .... проблем, агенцията възстановява всички разходи на клиента си? Имам предвид както госпожата с ВиК колектора, така и купилите имот ССБ, дето нямало проблем да се вкара в регулация.
Т.е. ако брокерът е материално ангажиран (не с някакви си стотина-двеста евро за бензин, реклама и телефон), съвсем нормално е и печалбата му да е осезаемо по-висока.

Всъщност, аз като клиент съвсем не се интересувам кой колко печели. Вълнува ме единствено аз какво получавам и при какви гаранции (при какъв риск).

nihonjin Написал:
-------------------------------------------------------
> Продавач,
>
> много неща си пропуснал. От грубия строеж до вид
> готов за продаване не е само дограмата. Мазилки,
> замазки, инсталации; напълно завършени общи части,
> топлоизолация на фасади, покрив, нулев цикъл и
> др.
>

Конкретно не съм ги споменал, но едва ли съм сбъркал много в цифрите нали? Иначе инсталациите ги споменах. ОК ама ти ме поправяй - кажи да речем колко би излязла мазилката, покрива и стиропора за излоция.




Автоматичен подпис: [www.investor.bg] [forum.imoti.net] [forum.imoti.net] [forum.imoti.net] [forum.imoti.net]

"До 2060 г. българското население ще се стопи с 27%, но в София ще нарасне с 45% до 1, 87 милиона души..." Кога се купува недвижим имот - когато цениТЕ падат или когато вървят на горе?

Abu Написал:
-------------------------------------------------------
> Сигурно си има някакво икономическо название
> логиката, че който рискува повече (капитал),
> ползва по-голяма печалба.
> 1. Строителят построява едно жилище за 50000 евро
> и го продава за 70000 (примерно, въобще не споря
> за процента - ако може и за 100000 да го продаде,
> това си е негово право, щото и имотът е негов)
> 2. Банката влага 70000 евро за кредит и получава
> след 25 г. сумата х2. Обаче май трябва да извадим
> разходите по набиране на капитал, примерно лихви
> по депозити, щото парите на банките не идват от
> нищото.
> 3. Брокерът прави разходи по проучване на имота,
> дава пари за реклама, труди се, но колко му е
> инвестицията? Т.е какъв е рискът сделката да
> пропадне и какво губи тогава?
> Има още нещо, което ме притеснява - на пазара
> всяка стока или услуга се котира в зависимост от
> качеството си - защо няма различни оферти за
> посредничество? А опарените от агенции бих
> попитал, ще се съгласят ли на 10% комисион, ако в
> договора е написано, че при възникване на ....
> проблем, агенцията възстановява всички разходи на
> клиента си? Имам предвид както госпожата с ВиК
> колектора, така и купилите имот ССБ, дето нямало
> проблем да се вкара в регулация.
> Т.е. ако брокерът е материално ангажиран (не с
> някакви си стотина-двеста евро за бензин, реклама
> и телефон), съвсем нормално е и печалбата му да е
> осезаемо по-висока.
>
> Всъщност, аз като клиент съвсем не се интересувам
> кой колко печели. Вълнува ме единствено аз какво
> получавам и при какви гаранции (при какъв риск).

Ами там е работата, че клиентите трудно се съгласяват да подпишат договор с който хем те да си гарантират много неща и брокера да си гарантира и да работи по-спокойно и по-добре. Другото нещо е за 10% комисион за глупости разбира се и се разминава с най-долното ти изречение: "не се интересувам кой колко печели"
И като говорим за качество на услугата - разходи се по строежите и виж как се строи, дали се пести материал, дали е качествено... Влез в някоя банка да поискаш кредит та да видиш и отношение и качество на услугата:}

Не са брокерите виновниците за високите цени разберете го!

Автоматичен подпис: [www.investor.bg] [forum.imoti.net] [forum.imoti.net] [forum.imoti.net] [forum.imoti.net]

"До 2060 г. българското население ще се стопи с 27%, но в София ще нарасне с 45% до 1, 87 милиона души..." Кога се купува недвижим имот - когато цениТЕ падат или когато вървят на горе?



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2007-05-18 08:52 от Продавач.

Не мога да дам точни цени понеже не се занимавам със строителство от доста време. Но ориентировъчно още толкова колкото грубия строеж, за за се стигне до "на шпакловка и замазка, с луксозно завършени общи части".
В други теми строители мисля цитираха цени 300-400 евро на кв.м.

Без лоши помисли хрумна ми следната аналогия с природата:

Строителя е като лъва който убива голямото животно.
АНИ е като хиената която крои планове как да се облажи покрай лъва.

Та в този ред на мисли не е много уместно сравняването на строител с АНИ.
Разбира се и хиената е същество божие и има право да яде

Продавач, при цялото ми уважение към теб конкретно по повод енергията, с която се опитваш да докажеш на неразумните недоволни ползватели на услигите на НИ, че не бива да се слага под общ знаменател, привеждайки детайли от своето битие, които са "зад завесата" на труда на съвестния брокер, считам, че сравнението и дискусията която се опитваш да предизвикаш не води до никъде.
Извини ме, но да сравниш строител банка и брокер на НИ е като да сравняваш винт, ремък и телеграма...
Кое е общото - че и трите обслужват обществото. Че и трите могат да не свършат работа - винтът да е къс ръждясал или крив, ремъкът да е стар или прокъсан и телеграмата да не се достави изобщо или късно или грешно...
Кое е различното - ами аз за друго общо не се сещам, значи всичко останало.
Как ти хрумна,извинявай, да сравниш производство с обръщение и посредничество, просто недоумявам. ОК, тук има хора, които поназнайват и от строителство и от банки (макар че и там трудът на един кофражист е коренно различен от този на архитекта, затова и обществото го възнаграждава различно, както и в банката - каката дето ти брои парите нищо не разбира от ностро сметки или оценка на риска при кредитите... При това с оценките на риска не се занимава инспектора, бъди сигурен, това не е бакалия...)
Изобщо, мисля, че не става така, има толкова много условности и детайли, че е несъизмеримо...

Стефане базата за сравнение е, че и строителя и банкера и брокера работят в сферата на недвижимите имоти. Клиента ползва услугата на брокера - ок не му харесва и най-вече му идва скъпо и според него е неоправдано скъпо - ок. Набляга се на въпроси от сорта на - "Ама какво е толкова скъпото на рекламата, ама вие какво толкова правите, че искате тези пари?"
В тази връзка аз не веднъж съм обяснявал какво прави брокера (не екскурзовода помислил се за брокер) и т.н. Темата създадох, защото ми се струва, че никой не се замисля какво е оскъпяването и колко качествена е услугата и продукта на строителя и банкера, а всички гледат и недоволстват от брокерите.
И връзка разбира се, че има между банка, строител и брокер. Ползват се услугите и на тримата много често в пакет, но всички негативи се обират от брокера

И понеже всяка втора тема е: "Много е висок процента на брокера и не може ли да е по-малък?" Аз питам, а лихвите по кредитие може ли да са по-малки както е на запад??? Оскъпяването при новото строителство може ли да е по-малко?
Неприятно ми е, че хората някак си охота си дават паричките на банките и на строителите без да се замислят за техните печалби и оскъпявания, но за нашите 3% война става нали?

Колкото до това, че има некъдърни брокери - спор няма, а има ли некъдърни и некоректни строители? Има ли кредитни инспектори, които не могат да ти обяснят какво е ГПР??? Ами има да ви кажа честно

Странно ми е защо никой не обръща внимание на най-големите оскъпявания - тези при банките и строителите, а гледат се в нашата чиния!?

Да едно е да си строител, архитект, банкер и съвсем друго е да си един прост брокер)) защото последните не са малко. Казваш не вървяло да ги съпоставяме - ами не съм съгласен

Автоматичен подпис: [www.investor.bg] [forum.imoti.net] [forum.imoti.net] [forum.imoti.net] [forum.imoti.net]

"До 2060 г. българското население ще се стопи с 27%, но в София ще нарасне с 45% до 1, 87 милиона души..." Кога се купува недвижим имот - когато цениТЕ падат или когато вървят на горе?

Какво значение има кой колко печели. Важното е всички да печелят, а не да злобеят.

Лошото е следното, че когато българина види, че съседа му си е купил хубава кола, не мисли как и той да искара пари да си купи, а мисли как да му я надраска посред нощ.