Балони има само в лунапарка

Capital.bg, Начало / Брой 9, 02 март, 00:00 / ПОЛИТИКА И ИКОНОМИКА
Балони има само в лунапарка
Цените на недвижимите имоти
Калин ХРИСТОВ

Реализираният от българската икономика през 2006 г. дефицит по текущата сметка на платежния баланс отново предизвика обичайните коментари за "дупката" и нейното "запълване". И докато през последните няколко години коментаторите на тази тема бяха удовлетворени от начина на запълване на т.нар. дупка чрез преки чуждестранни инвестиции, сега те някак си са неудовлетворени, въпреки че тя отново е "запълнена" по същия начин. Терзае ги структурата на запълване на тази "дупка". Според данните около 30% от преките чуждестранни инвестиции са насочени към операции с недвижими имоти и 10% - към сектора на строителството. От тези данни произтичат терзанията на анализаторите. Тези инвестиции се разглеждат като рискови, тъй като те със сигурност водят до формирането на ценови балон на пазара за недвижима собственост.

Цените не са индикатор за балон

Съществуването на стабилна и продължителна тенденция на увеличение на цената на един актив, в това число и недвижима собственост, по никакъв начин не може да е основание за определянето на тази динамика като ценови балон. Доказването ex ante на формирането на ценови балон е практически невъзможно, дори когато имаме хомогенен актив. При недвижимата собственост този проблем е много по-голям, тъй като тук няма хомогенност. Мястото на самия недвижим имот, както и технологията и качеството на изграждане са определящи за неговата цена. Това означава, че на практика общите ценови индекси за пазара на недвижими имоти и тяхната динамика не ни носят никаква релевантна информация за това дали цените на отделните имоти се отклоняват от определени фундаментални фактори.

Тук трябва да се отбележи още една особеност, която прави общите ценови индекси за пазара на недвижими имоти практически безполезни. Добре известно е, че при изчисляването на ценови индекс трябва да се прави корекция за промяна в качеството на съответната стока. При недвижимите имоти, където материалите и технологиите на строителство се променят много бързо, имаме много силен ефект на промяна на качеството. Общите ценови индекси за пазара на недвижими имоти не правят корекция за промяна в качеството, поради което те надценяват растежа на цените.

Истината е в ниските лихви и достъпните кредити

Дори да пренебрегнем недостатъците на ценовите индекси, съществуват редица структурни фактори, които дават обяснение защо продължителното нарастване на цените на недвижимите имоти не може механично да се счита за ценови балон. Елис* прави обобщение на фундаменталните фактори, които определят нарастването на цените на недвижимите имоти в глобален мащаб. Основният фактор е промяната в търсенето на недвижима собственост вследствие на нарасналия капацитет за обслужване на дълг и по-голямата достъпност на кредит. Нарасналият капацитет за обслужване на дълг се определя от глобалната тенденция, проявена и в България, на продължително намаление на номиналните лихвени проценти. Този тренд на спад на номиналните лихвени проценти е определен от два фактора: първо, намаляването на темповете на инфлация и стабилизиране на инфлационните очаквания вследствие на по-доброто провеждане на парична политика от страна на централните банки, както и вследствие на интеграцията на работната сила на Китай, Индия и бившите комунистически страни в глобалния пазар на труда, което увеличи международната конкуренция и намали цените на търгуемите стоки; второ - съкращаването на колебливостта на икономическия растеж, което доведе до драстично намаление на рисковата премия.

По-голямата достъпност на кредита се определя от либерализацията на движението на капитали и националните финансови системи и последващите финансови иновации, които дават достъп на по-голям брой домакинства и фирми до финансиране.

Нарасналият капацитет за обслужване на дълг и по-голямата достъпност на кредит за домакинствата и фирмите са основните определящи фактори и за динамиката на търсенето на недвижима собственост в България. Постигането на едноцифрени темпове на инфлация след въвеждането на паричния съвет, съчетано с приватизацията на банковия сектор и либерализацията на движението на капитали, доведе до значително съкращаване на лихвените проценти, което е в основата на нарасналата склонност на домакинствата да инвестират в недвижима собственост чрез натрупването на дълг.

В допълнение на посочените по-горе макроикономически фактори данъчната политика също оказва значително влияние върху цените на недвижимата собственост. Данъчната политика влияе върху инвестирането в недвижимост чрез облагането на капиталовите печалби и наличието на данък върху прехвърлянията. В допълнение на това начинът на финансиране на покупките е силно зависим от данъчното третиране на лихвените разходи. Наличието на регулации от страна на правителството по отношение на наемите и взаимоотношенията между наемател и наемодател също оказва значително влияние както върху търсенето, така и върху предлагането на недвижима собственост.

Строителен лаг

Добре известно е, че предлагането на новопостроена недвижима собственост реагира със значителен лаг на бързи промени в търсенето поради дългия производствен цикъл, строителните регулации и несигурността в инвеститорите дали промените в търсенето са временни или перманентни. По тази причина перманентна промяна в търсенето неизбежно води до нарастване на цените на недвижимата собственост, а оттам и като вторичен ефект на задлъжнялоста на домакинствата и фирмите.

Значителният брой макроикономически, структурни и регулаторни фактори, които са в непрекъснато взаимодействие, определят динамиката на цените на недвижимата собственост. Тази динамика е много комплексна и е по-добре да насочим енергията си към нейното разбиране, а не към надуването на балони за ценови балон.

* Ellis, L. (2006) "Housing and housing finance: the view from Australia and beyond", Reserve Bank of Australia Research Discussion Paper, RDP 2006-12
Калин Христов е съветник на управителя на БНБ. Изказаните мнения не представляват официалната позиция на БНБ.

Istinata e v visokite dohodi i niskite danyzi.

Mnogo interesno chetivo.

Pri tova pisano ot syvetnik na upravitelja na BNB, t.e. chovek na dyrgavna zaplata.
Kato se ima vprevdid politikata na izdigane na sinchetata na chengeta na rykovodni dlygnosti izobshto ne e uchudvashta plitkostta i manipulativnostta na statijata. Obshti prikazki i postojanno bjagane ot faktite.
Ima mnogo goljama razlika megdu plavno pazarno uvelichenie na cenite i spekulativno takova, ili t.nar bull market.

Spekulazii ima otkakto svjat svetuva, problema v sluchaja e che gornoto divane koeto e na dyrgavna slugba ne moge da pravi takiva izkazvanija zashoto moge da dade osnovanie za tyrsene na sydebna otgovornost ot dyrgavata ot strana na izmameni investitori.

Bas hvashtam che syshoto divane ili njako rodnina po partijna linija ima znachitelen interes v stroitelnija bransh zashoto e publichna tajna koj stroj hotelite po moreto i planinite, pere pari i razduva rozovi baloni.

Drugo pyk edno govedo- Emilia Maslarova trygnala da pribira apartamentite na pensionerite sreshtu obeshtanija za po-golemi pensii.

ами да те в Лунапарка балоните не гърмят. За разлика от други едни балони


ама ако балона толкова лесно се виждаше на пазара на имоти - просто нямаше да го има, причината да съществува този балон е масовата заблуда че не съществува :}

Kuku,

съдебна отговорност трудно ще търси някой - прочети последното изречение след пояснението кой е Калин Христов. Освен да съдиш него за мнението му...
Макар да не съм съгласен съвсем с някои от изводите му, не трябва да забравяме че той е макроикономист и често нещата са различни от различната камбанария.
Но в едно не си прав - да го ругаеш и да правиш догадки какво е диване и какви интереси има.
Познавам го добре откакто беше в кабинета на Заимов, няма нищо общо с това, което предполагаш - изключително сериозен и умен мъж е със стотици публикации, и куп специализации в Банк оф Ингланд и Фед, а и къде ли не. Дори го предложи Заимов за подуправител, като си тръгна и именно ако беше нечий вероятно нямаше да е проблем, но там е работата....
Това, че нещо някому не звучи правдоподобно може да е всичко, но не е интерес. Просто той вярва в това, което пише и го пише, това е.

StefanB,
Може би единственото писание на Куку, с което поне отчасти съм съгласен. Като гледам визитката на Калин Христов, можел е повече да се напъне господинът. Специализацията в Банк ъф Инглънд може и нищо да не означава, ако не умее да се изрази ясно пред съгражданите си. Особено на този пост. Не ми се сърди, че се изказвам като лаик за познатия ти, ама почва изречението с "добре известно е" и завършва с твърдението "перманентна промяна в търсенето неизбежно води до нарастване на цените на недвижимата собственост". Мене това сега ми става известно, освен ако "перманентна промяна" не се превежда с "увеличение". То не е само това, ама хайде да не се отегчаваме!

Към тази статия, аз бих имала следните въпроси:

> Съществуването на стабилна и продължителна
> тенденция на увеличение на цената на един актив, в
> това число и недвижима собственост, по никакъв
> начин не може да е основание за определянето на
> тази динамика като ценови балон.

Как би определил Калин Христов наличието на ценови балон? След като съществуването на стабилна и продължителна тенденция на увеличение на цената на един актив, в това число и недвижима собственост, по никакъв начин не може да е основание за определянето на тази динамика като ценови балон.


Доказването ex
> ante на формирането на ценови балон е практически
> невъзможно, дори когато имаме хомогенен актив. При
> недвижимата собственост този проблем е много
> по-голям, тъй като тук няма хомогенност.

Бога ми, за първи път чувам понятието "хомогеност" на един актив. Ако има някой разбрал, какво иска да каже, / и докаже/ авторът, моля да ми го обясни....


Мястото
> на самия недвижим имот, както и технологията и
> качеството на изграждане са определящи за неговата
> цена. Това означава, че на практика общите ценови
> индекси за пазара на недвижими имоти и тяхната
> динамика не ни носят никаква релевантна информация
> за това дали цените на отделните имоти се
> отклоняват от определени фундаментални фактори.

Какво означава мястото на самия НИ, както и технологията и качеството на изграждане за неговата цена, когато се прави анализ за ценовите равнища при недв.имоти въобще?

> Тук трябва да се отбележи още една особеност,
> която прави общите ценови индекси за пазара на
> недвижими имоти практически безполезни. Добре
> известно е, че при изчисляването на ценови индекс
> трябва да се прави корекция за промяна в
> качеството на съответната стока.

Какво иска да каже авторът, че има забележително промяна на качеството въобще? Следвящото изречение е пак в тази сфера:

При недвижимите
> имоти, където материалите и технологиите на
> строителство се променят много бързо, имаме много
> силен ефект на промяна на качеството. Общите
> ценови индекси за пазара на недвижими имоти не
> правят корекция за промяна в качеството, поради
> което те надценяват растежа на цените.
>
> Истината е в ниските лихви и достъпните кредити

Аз изобщо не можах да видя извода на автора, изведен от предишните послания в статията... Ако някой, е успял да види нещо, което аз съм пропуснала, може да ми го напише....
>
> Дори да пренебрегнем недостатъците на ценовите
> индекси, съществуват редица структурни фактори,
> които дават обяснение защо продължителното
> нарастване на цените на недвижимите имоти не може
> механично да се счита за ценови балон. Елис* прави
> обобщение на фундаменталните фактори, които
> определят нарастването на цените на недвижимите
> имоти в глобален мащаб. Основният фактор е
> промяната в търсенето на недвижима собственост
> вследствие на нарасналия капацитет за обслужване
> на дълг и по-голямата достъпност на кредит.
> Нарасналият капацитет за обслужване на дълг се
> определя от глобалната тенденция, проявена и в
> България, на продължително намаление на
> номиналните лихвени проценти.

Ето единственото смислено нещо в цялата статия. Но както винаги, то е откраднато от теорията на някой виден икономист....

Този тренд на спад
> на номиналните лихвени проценти е определен от два
> фактора: първо, намаляването на темповете на
> инфлация и стабилизиране на инфлационните
> очаквания вследствие на по-доброто провеждане на
> парична политика от страна на централните банки,
> както и вследствие на интеграцията на работната
> сила на Китай, Индия и бившите комунистически
> страни в глобалния пазар на труда, което увеличи
> международната конкуренция и намали цените на
> търгуемите стоки; второ - съкращаването на
> колебливостта на икономическия растеж, което
> доведе до драстично намаление на рисковата
> премия.



Тук отново ми е неясно какво означава понятието "интеграцията на работната сила на Китай, Индия и т.н.

> По-голямата достъпност на кредита се определя от
> либерализацията на движението на капитали и
> националните финансови системи и последващите
> финансови иновации, които дават достъп на по-голям
> брой домакинства и фирми до финансиране.
>
> Нарасналият капацитет за обслужване на дълг и
> по-голямата достъпност на кредит за домакинствата
> и фирмите са основните определящи фактори и за
> динамиката на търсенето на недвижима собственост в
> България. Постигането на едноцифрени темпове на
> инфлация след въвеждането на паричния съвет,
> съчетано с приватизацията на банковия сектор и
> либерализацията на движението на капитали, доведе
> до значително съкращаване на лихвените проценти,
> което е в основата на нарасналата склонност на
> домакинствата да инвестират в недвижима
> собственост чрез натрупването на дълг.>
> Значителният брой макроикономически, структурни и
> регулаторни фактори, които са в непрекъснато
> взаимодействие, определят динамиката на цените на
> недвижимата собственост. Тази динамика е много
> комплексна и е по-добре да насочим енергията си
> към нейното разбиране, а не към надуването на
> балони за ценови балон.

Тук, като схема, отново се говори
силно за влиянието на паричния съвет, и взаимоотношенията на икономическите агенти в нашата страна.
Аз, лично мисля, че тази статия не цели нищо конкретно. Тя, просто е още една статия в автобиографията на автора на статията, която в бъдеще може да му определи по-благоприятно място във финансовата система. И нищо повече...

Izobshto ne razbrah kakva e vryzkata na statijata s nedvigimite imoti v Avstralija, oshte povbeche che tam veche ima crash na marketa:

Read:
[www.moneyweek.com]
Moge bi avtoryt prosto e vzaimstval njakoj izrazi ottam v nevyzmognostta si da gi sytvori sam.

Statijata e izkljuchitelno povyrhnostna, s obshti izrazi kojto njamat nikakva logicheska vryzka pomegdu si i po nikakyv nachin ne vodjat do

umozakljuchenijata naptrapvani ot avtora.

Kup abstraktni ikonomiskeski termini njakoj ot kojto smehotvorno upotrebeni out of context, da se chudish otkyde gi e prepisal avtoryt.
Na nezapoznati s ikonomicheskata teorija i praktika moge da izgledga mnogo kompetenten.

Tova megdu drugoto e mnogo na moda v bylgarsktata presa naposledyka - izliza njakoj psevdointeligent i pravi kup bombastichni izkazvanija kojto se priemta na doverie ot bezhabernite chitateli.

Istinata e i che v Bylgaria si ostanaha po-prostite horiza (bez da gi obigdam, ne vseki moge da e PHD) i tarikatite vilnejat na volja prikazvajki gluposti na tyrkaleta.

Edinstvenotot vjarno neshto e che balamuurnizite sa se metnali da tegljat krediti na volja podlygani ot takiva kato avtora na statijata.
Kredityt obache trjabva da se vryshta.

Значи многоуважаваният от всички тук форумец като Стефан, очевидно врял и кипял във финансовата сфера може да го похвали, а ти с един замах да отсечеш че "статията е изключително повърхностна", след като ти очевидно нищо не разбираш от финанси и пазари. Бива си го "самочувствието" ти.
Почвам да се чудя дали наистина в БГ останаха "по-простите хорица" или май забягнаха някъде към едни страни дето много обичат да се бият в гърдите колко са социални

Boby,
след като си пуснал статията, значи с нещо ти е интересна. Сега разбирам, че определено я одобряваш. Обясни накратко кое те впечатли и какво ние неправилно интерпретираме. Аз, например, намирам поредното доказателство, че държавата е инициатор за възхода на цените на НИ, меси се в момента и възнамерява да го прави и в бъдеще. За мен това е по-важно от прогнозата накъде ще го издухат балона. В този смисъл, ако политиците командват парада, то няма какво да слушаме редовите икономисти (щото Стефан казва, че К.Христов бил такъв - не се занимава с политика).