Uvajaemi Kolegi,Pi6a vi ot grad Dobrich.Otnosno tazi tema otkrih ne6to mnogo interesno,koeto 6te vi dade realna predstava otnosno tendenciqta na pazara na NEdvijimi imoti. Защо цената на вашият апартамент(къща,хотел и т.н. ...)ще падне рязко в следващите 3 години?! : заради липсата на световна ликвидност! Какво е световна ликвидност? Грубо казано, това е количеството пари, които световните банки печатат и вливат в икономиките на държавите си. Парите, като всяко друго нещо, си имат цена. Тяxната цена е лихвата. Ако искам да взема 1000 лева на заем от банката, това ще ми струва даден процент отгоре на главницата.
През последните 4 години световните лихви бяха сведени до абсолютен минимум:
САЩ - 1%
Япония - 0.01%
Европа - 1%
(Данни от 2002година)
В днешната глобализирана икономика това даде възможност на фирми и капиталови фондове по целия свят да взимат заеми с минимални лихви И да ги инвестират в най-различни проекти. Дали в разширяване на бизнеса, дали в закупуване на акции, жилища, офиси, хотели, предмети на изкуството, петрол, злато, къде ли не….. стига възвращаемостта да е по-голяма от лихвения процент на заема.
Но нека се върнем към нещо познато. Всички знаем, че през последните години цените на жилищните, офисни, складови, хотелски и всякакви други сгради се повишиха с поне 100%-200%. Това е факт и то при условие, че в предишните 15 години същите тези цени растяха бавно, а в най-добрия случай в едно русло с инфлацията. Същото главоломно повишение на цените на недвижимата собственост се забелязва по целия свят: САЩ, Eвропа, Китай, Русия, навсякъде.
Нека тогава се запитаме: ЗАЩО ТОВА ГЛАВОЛОМНО ПОВИШЕНИЕ СЕ СЛУЧВА ПО ЕДНО И СЪЩО ВРЕМЕ ПО ЦЕЛИЯ СВЯТ, ЗАЩО СЕГА ТОЧНО (в последните четири години), А НЕ ПРЕДИ?
Ето и стандартните отговори за България, които се тръбят от всеки икономически ежедневник и брокер на апартаменти: половината Лондон ще се пренесе да живее по българските села, половината Западна Европа ще си премести бизнеса в София, а пък цялото Черноморие ще се залее с туристи, готови да плащат същите цени като в Маями или Ибиза.
В тези твърдения има малка доза истина, но не достатъчно, че да повиши стойността на имотите със 100-200%. Като цяло, това е рекламен трик, поредната история на всеки строител, инвеститор или спекулант с цел да продаде продукта си.
Това, че инфраструктурата дори не достига 30% от тази на развитите държави, че Черноморието е използваемо само част от годината (освен ако не идваш от Хелзинки) или че покупателната способност на местното население не би могла да изплати днешните цени на имотите дори със 20 или 30 годишни заплати, са факти, на които няма нужда да се обръща внимание. Особено, ако целта ти е да продадеш блок, построен набързо с нисколихвен заем.
Така, връщаме се отново до ниските лихви. Само че като превъртим лентата до днешно време, те не само че не са ниски, но и продължават да растат с бърза крачка:
САЩ – 5.25%
Европа – 2.75%
Китай 5.875%
(Данни от 2006 год.)
Това ще рече, че взимането на заеми ще става все по-трудно и тяхното обслужване - все по-скъпо. С други думи горивото, което подклаждаше строителния и жилищния бум в България започва да се охлажда лека-полека. Колкото повече се качват лихвите, толкова по-скъпа става една инвестиция, следователно строителството и предлагането на жилища, хотели, кръчми и други ще намалее. Тяхното търсене също вече се охлажда в доста пазарни сегменти поради главоломния ръст на цените в последните години.
Всеки студент първокурсник знае резултата от едновременно спадащо предлагане и търсене: спад на цените! В нашия случай - цените на всякакъв вид жилища, акции, земя и други видове развити в България капиталови пазари. Кога? Спадът в цените на гореизброените ще започне към края на 2006 г. или началото на 2007 г. И ще продължи няколко години. Представете си един огромен и тежък параход (символ на разгорелия се бум в имотите). 4 години бяха нужни, за да се задвижи този параход, сега ще отнеме още толкова докато намали скоростта и спре! Не ме разбирайте грешно, цените няма да се върнат до нивата от 2001 година и преди това, но ще има сериозен спад в района на 10-25%.
С други думи, ако мислите да купувате къща, изчакайте година-две, ще я купите по-евтино! Ако мислите да продавате, продавайте сега, докато цените са изгодни!
