Цените на имотите и Финансовите пирамиди!

Финансовите пирамиди представляват модели за правене(печелене) на пари, при които приемането на нови членове носи приходи на старите членове. Обикновено не се произвеждат никакви продукти или услуги.


Повечето модели, като се започне от природата ( едно стадо има пирамидална структура:водач , лидери, членове, основа)и се завърши с последните бизнес модели(онлайн търговия) имат пирамидална структура. Каква е разликата между финансовата(печелене без създаване на ценности) и бизнес(печелене чрез създаване на ценности) пирамида?
1. В нормалните държави финансовите пирамиди са Забранени!
2. В другите държави трябва да проверите дали тези организации са забранени в нормалните държави!
3. В общия случай, парите, които давате, трябва да отговарят на стойността на това което получавате.
4. Ако Ви обещават пари за привличането на нови членове, най вероятно се касае за финансова пирамида.
5. Ако пари се получават като отстъпка от цената на реализирани продукти(каквито и да са), както е при класическата търговия например, вероятно това е легален бизнес модел.

Финансовите пирамиди съществуват от над едно столетие. Матриците също функционират по подобен измамнически неустойчив модел. Тук участниците плащат, за да бъдат записани в списък на кандидати за определен продукт, като само част от тях могат да го получат.
Има и други търговски модели, които използват техниките на кръстосана продажба като мрежов маркетинг или "party planning". Те са законни и устойчиви, но при много от тях се извършва значителна сива дейност. Всяка продажба носи определени доходи, които частично отиват за възнаграждение на непосредствения продавач, а остатъкът се разпределя пропорционално за ръководителите му до върха на организацията.
Повечето финансови пирамиди се възползват от объркването между истинския бизнес и сложните, но убедителни финансови схеми. Централната идея на финансовите пирамиди е, че членовете плащат само веднъж, но им се обещава, че ще получат многократно по-големи облаги от приноса на други хора по-късно като възнаграждение. Например на жертвата се позволява да прокарва същата оферта сред други хора. В най-неизгодно положение се намират членовете в основата на финансовата пирамида, които понякога не успяват да привлекат нови членове.

Лихвоточките са финансова пирамида, управлявана от държавата!!!

Стари жилищни спестявания, на които разчитат към 200 000 българи, могат да изгорят напълно след 21 ноември
Васил Владимиров, д-р ик.

"СЕГА"
През 2009 г. заради изтичането на поредния срок за лихвоточките на правоимащите им се наложи да чакат по опашки за внасяне на документи.
Стремително наближава срок, който може да се окаже фатален за притежателите на прословутите лихвоточки. До 21 ноември около 60 000 притежатели на спестовни числа (както е официалното наименование на лихвоточките) трябва да закупят жилище или да поне да се включат в строителство, за да си гарантират правото да вземат съответната левова компенсация. В Народното събрание от юли чака реда си законопроект за удължаване на срока до 30.11.2016 г. Вече четвърти месец той събира прах в папките на Комисията по бюджет и финанси. Проект за промени в закона със същото предложение за удължаване на срока тези дни внесоха и група депутати от ГЕРБ.

"В условията на финансова криза и безработица огромна част от заинтересованите граждани не биха могли в краткия срок до 21 ноември т. г. да осигурят необходимите парични средства за придобиването или изграждането на жилищен имот, за който да бъдат компенсирани. Затова е логично и целесъобразно този срок да бъде удължен до 30.11.2016 г.", пишат в мотивите си тримата депутати от "Коалиция за България", внесли проекта през юли.

Според последните нормативни промени по темата - от май 2009 г., притежателите на стари жилищноспестовни влогове имаха срок до края на 2009 г. да подадат съответните документи в местните комисии към общините, за да им се признае правото на парична компенсация. В края на ноември 2010 г. кметовете на общините обявиха окончателни списъци на правоимащите граждани. Срокът за осребряване на лихвоточките обаче не бе променен и си остана 21 ноември 2013 г. Така



притежателите на спестовни числа попаднаха в двоен капан



- на срока и на кризата. В рамките само на 3 години - от ноември 2010 до ноември 2013 г., и в условия на разгаряща се икономическа криза те трябваше да намерят начин да купят жилище или да се включат в строителство. Лошото е, че не могат поне да си помогнат с пари чрез осребряване на лихвоточките. Досегашната практика показва, че изплащането на компенсациите се движи с 3-4 години закъснение, понеже за държавния фонд, който трябва да дава компенсациите, все няма достатъчен ресурс. По закона обезщетяването може да продължи до края на 2019 г. - тоест може да купите жилище утре, а да получите парите от лихвоточките си след 5-6 години.

Вземането на кредити в тези трудни години е направо рискова операция. Несигурността в утрешния ден кара и хората, и банките да бъдат изключително предпазливи. И така, огромната част от притежателите на лихвоточки нямат спестявания, нямат високи доходи, не искат или не могат да се класират за кредити. Излиза, че просто трябва да наблюдават безпомощно бързия ход на часовника и да се примирят, че някогашните им спестявания просто ще изгорят.

Не е честно държавата да бави с години необходимите компенсации, а в същото време да притиска притежателите на лихвоточки с напрегнати срокове. Дали не го прави умишлено - да постави хората в невъзможност да се възползват от правата си и да получат своите обезщетения?

Има обаче решение - да се удължи срокът за получаване на левовата равностойност на лихвоточките с посочените в проектозакона три години. Така ще се даде шанс на около 60 хил. души (а заедно с техните семейства около 150-200 хил. души) да потърсят допълнителни възможности за реализация на своите права. Другото би било издевателство над тях. По-точно поредно издевателство.



При социализма апартаментите бяха кът,



строителството по частен път бе силно ограничено, особено в големите градове, и много хора бяха принудени да консервират свободните си левове в жилищноспестовни влогове с надеждата все някога да могат да си купят от държавата нов дом.

Така милиони и милиарди левове от влоговете на гражданите бяха използвани от държавата в течение на 30-40 години при изключително ниска лихва, около 1%, докато лихвата по депозитите в единствената тогава банка ДСК (изключвам БНБ) бяха 4-5 пъти по-високи. За сметка на това по тези влогове се начисляваха т. нар. лихвоточки. Натрупването на определена маса спестовни числа позволяваше да се тегли жилищен кредит от ДСК.

Но след 1989 г. системата с натрупване на лихвоточки бе прекратена. По-късно се появи Законът за уреждане правата на граждани с многогодишни жилищноспестовни влогове. Междувременно някои дългогодишни спестители се сдобиха с апартаменти и къщи без лихвоточки. Те нямат нужда от ново жилище, но пак имат нужда от средства - за ремонт, за погасяване на взетия кредит, за дообзавеждане или за да си помогнат за растящите разходи ток, парно и вода. Обаче законът им казва - ако искате някой ден да ви осребрим лихвоточките, сега си купете жилище или се включете в ново строителство. Това е нахалство!

В момента много българи имат лихвоточки, но са останали без работа или получават символични доходи. Те нямат собствено жилище, нямат и шанс да купят, защото никой няма да им отпусне заем. Това означава, че де юре са правоимащи, но де факто не могат да се възползват от правото си да получат левове срещу лихвоточките. Излиза, че



държавата е по-лоша от "фараоните",



които ограбиха много хора с финансови пирамиди - десетилетия наред е ползвала парите от жилищноспестовните им влогове, а сега правата и парите им изгарят.

Безобразията не свършват дотук. По данни на Националния компенсационен жилищен фонд общият брой на дългогодишните жилищноспестовни влогове е 315 048. От тях към 30 юни 2011 г. само 155 614 влога са включени в окончателните списъци. Останалите 159 434 не отговаряли на условията на закона и са отпаднали. С други думи, над половината притежатели на влогове още тогава са отрязани от правото да бъдат компенсирани. Да, възможно е някаква част от правоимащите поради незнание или немарливост просто да са пропуснали срока. Но в масовия случай законът е зачерквал правата на хората - чрез поставяне на странни изисквания. Например т.1 от чл. 2 на практика казва, че по-имотните няма да получат компенсации за лихвоточките си. Там е сложена "летвата" за благосъстояние, която неколкократно бе променяна - например през 2003 г. тя бе 15 000 лв., а от ноември 2008 г. е 60 000 лв. При това в първоначалната редакция в тази сума влизаше не само стойността на евентуално притежаваните жилищни и вилни имоти, но и влогове, акции, дивиденти, произведения на изкуството, нумизматика, филателия, моторни превозни средства, селскостопански земи, фабрики, магазини, ателиета и пр. В интерес на истината Конституционният съд напомни на законодателите, че погазват конституцията, и отмени текстовете за нежилищните притежания. Но, забележете, решението на съда излезе на 03.12. 2009 г., а срокът за предявяване на права за включване в окончателните списъци на правоимащите бе 31.12.2009 г. Сиреч за по-малко от месец това решение трябваше да стигне до 159 000 души, те да подадат бързичко своите документи и да бъде извършена проверка на жилищните им имоти, за да бъдат включени в списъците. На теория възможно, на практика почти непостижимо.

Отделна тема е как се оценява една лихвоточка. От май 2008 г. тя е равна на 8 стотинки. Тази стойност изобщо не може да покрие понесените от притежателите на някогашните жилищноспестовни влогове загуби. Ами инфлацията? Крайно време е стойността на лихвоточката да бъде актуализирана.

Законът за лихвоточките е порочно заченат и напълно неадекватен. Най-почтеното би било той да бъде заменен от нови правила с нова философия. Но първото, което трябва да се случи, и то спешно, е да се продължи срокът, така че хората да могат да се възползват от правото си на левова компенсация. Това очакват 60 000 притежатели на лихвоточки и техните семейства - общо към 200 000 българи.
Българите спестяваха навремето в държавната ДСК с надеждата да си купят апартамент. Много от тях днес имат лихвоточки - по 8 стотинки всяка, и все така нямат апартаменти, дори в стара панелка.

Quote
paul
Лихвоточките са финансова пирамида, управлявана от държавата!!!


Така милиони и милиарди левове от влоговете на гражданите бяха използвани от държавата в течение на 30-40 години при изключително ниска лихва, около 1%, докато лихвата по депозитите в единствената тогава банка ДСК (изключвам БНБ) бяха 4-5 пъти по-високи. За сметка на това по тези влогове се начисляваха т. нар. лихвоточки. Натрупването на определена маса спестовни числа позволяваше да се тегли жилищен кредит от ДСК.

Не е така.
Първо - лихвата в ДСК никога не е била 4-5 % както го е написал. Ако не бъркам, че доста време мина, лихвата в ДСК беше 2 % а на детските влогове 3 %
А отделен въпрос е пък че вноската за кола / 1500 лв / пък въобще не се олихвяваше.
Второ - Натрупаните лихвочисла даваха не възможност за заем а право да те включат в списък за получаване на жилище.
Каквото било било, не са толкова много парите и е социално отговорно / нали това правителство е социално / да им се изплатят без увъртания

Кой наду "имотния балон" в България?
икономически анализ
дата на публикуване: 10.12.2008г.
21666 прочитания

автор: Кирил Стойчев

През последните няколко години бяхме свидетели на небивал растеж на цените на недвижимите имоти. България влезе в световните класации като страна, в която инвестициите в имоти носят най-голяма печалба. Нека да разгледаме процесът на формиране на цените на недвижимите имоти и да видим причините за техния ръст.

Според статистиката, над 90% от българските семейства разполагат със собствено жилище и този показател е най-високия в Европа, а може би и в света. Това означава, че в България няма голяма потребност от нови жилища. Основен принцип в пазарната икономика е, че цената е равновесна точка между търсенето и предлагането. Как се породи тогава завишеното търсене на имоти у нас и кое наду цените до небесата?

През 2002, 2003 г. цените на недвижимите имоти бяха подценени, поради неразвит пазар. Подобряването на икономическото състояние на част от българите в този период им позволи да се възползват от ниските цени и да вложат в имоти свободните си средства. Това естествено доведе до покачване на цените през 2004 г. с около 40%. Като допълнителни фактори за това можем да изтъкнем предстоящото членство в ЕС и стремежа към догонване на тамошните цени на недвижимите имоти.

Този ръст беше сигналът, който накара към българския пазар на имоти да се насочат спекулантите. С тази дума ще наричам хора (българи или чужденци), които не се интересуват от имота с цел да живеят в него, а с цел да извлекат печалба от нарастването на неговата цена през идните години. Защото ако държите парите си на влог ще имате печалба около 7-8%, а ако си купите имот, се предполага, че стойността му ще нараства с 30-40% годишно.

Повишеното търсене на имоти даде сигнал на строителите и предприемачите да търсят терени за застрояване, защото себестойността на кв. м. застроена площ е 2-3 пъти по-ниска от цената, на която се продава, т.е. става дума за печалба от 200-250% !

Повишеното търсене и темпът на нарастване на цените на недвижимите имоти, повлече след себе си ръст в сектора на строителството. Новото строителство и съответно по-високото качество доведе до търсене на имоти от страна на нови чуждестранни клиенти, което пък породи още по-голямо нарастване на цените.

Най-печеливши се оказаха фирмите посредници в търговията с имоти, защото паралелно с покачването на цените се увеличаваше и тяхната комисионна. Нека да разгледаме един пример, който показва как се случи растежа на цените на имотите в България:

Собственик на новопостроено жилище иска да го продаде. Вижда, че цените на имоти подобни на неговия са около 100 000 лв. и решава да предложи имота на тази цена, чрез фирма посредник на недвижими имоти. На срещата брокера запитва „В тази цена включена ли е комисионната на фирмата?” Собственикът, разбира се, иска да получи чисто 100 000 лв. и затова цената имота се покачва със 3%, и става 103 000 лв.

На тази цена от фирмата посредник започват да предлагат жилището. Намират някой спекулант, който иска да вложи парите си в недвижима собственост. Преди да го заведат на оглед, от посредническата агенция сключват договор с него, според който той им дължи 3% от стойността на имота, ако го закупи.

Спекулантът харесва имота на цена от 103 000 лв., защото знае че в момента има ръст на пазара и след 1-2 години той ще струва с 30-40% повече. Но с комисионната на фирмата цената, която плаща реално става 106 090 лв. Като прибавим нотариалната такса, данъчната оценка и някои други разходи, реално имота достига цена 110 000 лв.

След една година спекуланта решава да продаде имота. В това време цената е нараснала с 20%, следователно пазарната цена вече е около 120 000 лв., при което той реализира около 10% печалба, защото е направил вече около 10% разходи. Печалбата не е много голяма, но парите му трябват. Обръща се към брокера от фирмата за недвижими имоти и историята се повтаря отначало. Към цената от 120 000 лв. се включват 3% комисионна и имота се обявява на 123 600 лв. След това се добавят още 3% и така цената, която купувача плаща достига 127300 лв. Като добавим държавни и нотариални такси, сумата която се плаща за този имот вече минава 130 000 лв.

Изводи:
При една покупко-продажба, в рамките на една година, цената на един апартамент нараства с около 30%. В тях имаме 12% комисионна на фирмата посредник, 8% разходи за такси и около 10% нарастване, вследствие на инфлацията. Оказва се, че основните причини за надуването на балона на цените на недвижимите имоти са две:

- Наличието на спекуланти, които купуват жилища с единствена цел последваща препродажба. Видяхме, че в крайна сметка те успяват да спечелят едва 10% за година. Ако препродажбата се забави две или три години, печалбата може да достигне 20-40%

- Дейността на фирмите посредници, които взимат при една сделка около 6% комисионна, а ако същото жилище се продаде отново, делът на комисионната в нарастването на цената му вече е 12%

По този начин, за няколко години спекулантите и брокерите надуваха цените с по около 20-30% годишно, докато в София, Варна, Пловдив цените на кв. метър не започнаха да гонят цените в щата Флорида.

В същото време, лесното кредитиране от страна на банките, накара немалко семейства, които наистина се нуждаят от жилище, да теглят кредит. Това са хората, които са най-ощетени от "имотния балон". Най-облагодетелствани бяха инвеститорите в строителството, чиито печалби в големите градове надхвърлиха 300%. Разбира се и агенциите за недвижими имоти също печелиха добре.

Какво следва да се случи през 2009 г.?
Банките ще дават кредити все по-трудно, като ще изискват купувача да покрива до 50% от цената на имота със собствени средства. Като следствие на това ще намалее платежоспособното търсене на жилища. Спекулантите ще се оттеглят от пазара на имоти, защото там вече няма печалба. Ще се опитат да продават жилища, които са купили по-рано. Голяма част от чужденците също ще се оттеглят от българския пазар. Ще има хора, които няма да успеят да си плащат вноските по кредита и жилищата им ще станат собственост на банките. Те от своя страна ще ги предложат на пазара. Строителството е сектор, в който има голяма инерция – необходими са около 1,5-2 години, за да се завърши една сграда. С други думи през 2009 година ще се завършат сгради, започнати през 2007, в периода на бум на цените. Ако не са продадени на „зелено”, апартаментите от тези сгради трудно ще намерят своя купувач.

Ще се забави строителството на сгради, започнати през 2008 г., особено от малки строителни фирми, които нямат финансов ресурс да завършат обектите, без да продадат апартаментите в тях. Тези фирми първи ще намалят драстично цените, само и само да оцелеят. Нормата на печалба в строителния бранш ще се коригира постепенно в посока от 250% към 50%. Очаквам за България средната цена на кв. м. жилище постепенно да падне до ниво от началото на 2007 година. След което може пак да започне да се покачва, но с по-бавни темпове.

Големият дефект от презастрояването обаче е унищожаването на зелените площи и ландшафта. Това няма как да бъде компенсирано за в бъдеще и ще дърпа цените надолу, особено в туристическите комплекси.

В условията на падащи цени и голямо предлагане, купувачите няма да бързат да купуват, защото знаят, че утре цената ще е по–ниска от днес. Ще се пазарят за отстъпки от по 10-20%. Печеливши ще бъдат семействата, които се нуждаят от жилище - за тях цените ще станат по-достъпни.

Изводи
Годишното покачване на цените на имотите, с темп по-висок от този на лихвения процент, само по себе си генерира последващо покачване, поради надеждата (алчността) за печалби от страна на спекулантите. Страхът от нови още по-високи цени от страна на хората, които се нуждаят от жилище също е фактор, който ги кара да купуват „сега” и да теглят жилищни кредити.

Основните психологически сили, които движат пазара са страхът иалчността. В период на растеж на цените доминира алчността, в период на спад – страхът.

Намаляването на цените, само по себе си също генерира ново намаляване, поради страха от последващо намаление от страна на продавачите, което ги кара да свалят цените „сега”. Очакването на намаления от страна на купувачите и стремежът им да свалят цената чрез „пазарене”, също оказва натиск върху цените в посока надолу.

В това отношение, за да се регулира пазара, единствената правилна политика е тази, която в последните няколко години следва Българска народна банка – антициклична политика. Това означава в момент на оптимизъм да ограничава пазара и банките, а в момент на криза като настоящата, да стимулира бизнеса, чрез по-добри финансови условия за търговските банки. Точно на тази политика се дължи факта, че до този момент България е по-слабо засегната от световната икономическа криза в сравнение със страни като Унгария, Полша и Чехия например.

Дано спадът на цените на недвижимите имоти през 2009 г. да бъде плавен, защото рязкото поевтиняване е също толкова вредно за икономиката, колкото и рязкото поскъпване.

----------------

Ситуацията на имотния пазар, 1:1 беше повторена и на Българската фондова борса, но в значително по-високи размери. През 2004г. цените на акциите на българските компании бяха подценени, поради неразвития пазар на акции до този момент. Това доведе до повишен интерес към тях от страна на спекулантите, които водени от алчност за бързи печалби, започнаха да купуват. Това доведе до повишаване на цените на акциите. В последните 2-3 години в България банките и финансовите институции се надпреварваха да създават инвестиционни фондове, които за 2007г. донесоха до 60-70% годишна печалба на инвеститорите. Печалба сравнима с тази, която обещаваха финансовите пирамиди през 1995 г.

Никой не видя тревожните сигнали. През 2008 година, доходността на всички фондове се срина и в момента 90% от тях са на загуба, не само за 2008, но и спрямо началото на публичното предлагане на техните книжа. При това загубата на фонда е толкова по-голяма, колкото по-късно е създаден.

Както винаги, най-много загубиха тези, които последни се хванаха на "финансовото хоро", подмамени от високите проценти доходност през 2006-2007г. Сред тях има и обикновени българи, с не особено висока финансова култура. Някой дори продадоха или ипотекираха апартаментите си, за да вложат пари в акции.

Подобна беше и ситуацията при валутната криза през 1996-1997 – загубиха тези, които купиха долари по курс 3000 лв. за 1 долар, подведени от мисълта, че долара ще стане 6000 лв.

В заключение
Всяка спекулативна печалба, която не е следствие на труд вложен в нея, е само временна. Тя наподобява допинг или наркотик, който временно дава сили и ръст на пазара, но в дългосрочен план води до кризи, които изискват нова доза наркотик (финансови инжекции). Това обаче все повече увеличава зависимостта.

В подобна ситуация печеливши са само дилърите на наркотици, в нашия пример – дилърите на валута, акции, имоти.