Терминът от заглавието се използва за долна граница на цена, която твърдо се поддържа от продавачите, но също така при тези ценови нива купувачите вече трудно намират подходящ имот за покупка - анализ на Борис Кумпиков - специалист по недвижими имоти.
Внимателен поглед върху цените през последните 23 години ясно ни показва, че настоящите цени на сградния фонд в България са на фундаментна плоча, по-нисък етаж няма. Какво ни навежда на такъв извод? Налице са няколко положения, които определят днешните цени като долна пазарна граница. Първо, от 4 години насам спекулативното търсене се самоизключи при достигането на ценови нива, характерни за големи европейски градове. Съответно, този елемент сега не присъства и не изкривява пазара. Налице е търсене изключително за собствени нужди. Второ, показателен е факта, че към днешна дата съдия-изпълнителите продават стари апратаменти в район „Надежда” в София за цени около 500-550 Евро за квадратен метър, което може да се счита за ниво на подкрепа. Причината е, че ЧСИ-тата безогледно търсят продажба на всяка цена. Трето – стойността на придобиване на имота. Този метод е стандартен за оценяване на активи. Същността му е да се остойности колко би струвало възложителят сам да построи в случая едно жилище; ако не е самостоятелно – прибавя се пропорционална част от общите разходи за сградата.
Себестойността на един квадратен метър готова за обитаване площ на среден апартамент е добре известна на мнозина, но ще припомним компонентите й за сведение на реалните купувачи, очакващи понижение на цените. Придържаме се към най-ниските цени за максимален обхват на анализа. Вземаме средностатистическа сграда – 2 000 кв.м РЗП. Среден терен – 400 кв.м. Степен на завършеност – пълна /оборудвани сан. възли, ламинат, латекс, ПВЦ дограма, радиатори, метална входна врата, прилични общи части, качествен асансьор/, без мебелировка.
Цена терен – 200 Евро/кв.м, с такси, комисиони, проучване, виза – 100 000 Евро.
Проектиране – 12 Евро/кв. м по всички части, икономично – 24 000 Евро.
Доклад за оценка на съответствието – 4 000 Евро.
Разрешение за строеж – 16 000 Евро.
Груб строеж, времнно строителство, изкоп и извозване пръст, хидроизолации в основи, охрана – 350 000 Евро.
Покривна конструкция с топло- и хидроизолации, улуци, водостоци, комини – 25 000 Евро.
Външни дограми – 35 000 Евро.
Входни и интериорни врати на жилищата, изби, гаражи – 40 000 Евро.
Фасадни мазилки и топлоизолации – 40 000 Евро.
Стълбищна клетка – настилки, парапети, мазилки боядисване – 25 000 Евро.
Вертикална планировка – 15 000 Евро.
Асансьор – 15 000 Евро.
Вътрешни мазилки, боядисване – 80 000 Евро.
Санитарни възли – настилки, стени, тавани, санитарна арматура и фаянс – 70 000 Евро.
Подови настилки в жилища – стаи, коридори – 50 000 Евро.
Инсталации – електро, водопровод, канал, отопление – 40 000 Евро.
Озеленяване по проект – 5 000 Евро.
Следват:
Изграждане на външен водопровод и канал, „доброволно” дарявани на Столична община – средно 15 000 Евро.
Същото за трафопост или такса за присъединяване на ел. захранване – среден разход – 15 000 Евро.
Такса тротоарно право и др. общински такси – средно 5 000 Евро.
Разходи за такси по продажба на имотите – 40 000 Евро.
Дотук – 1 009 000 Евро.
Съществен разход са лихвите върху вложения капитал. Среден период за усвояване приемаме 2 години, върху 30% от изчислената по-горе сума, годишна лихва с такси – 12% - 72 000 Евро.
Или 1 081 000 Евро /2 115 000 лева/ разделени на 2 000 кв.м площ на сградата –– получаваме 1 057 лева или 540 Евро на квадратен метър.
Като прибавим стойност на прилежащите общи части – около 15%, но извадим начисления данък добавена стойност стигаме окончателно до сумата от 500 Евро за един квадратен метър площ.
За анализа са ползвани финансови разчети от 10 жилищни сгради, подобни по обем с местоположение в различни квартали на София, завършени през последните 3 години, предоставени с любезното съдействие на членове на Камарата на строителите в България.
В посочените цени е включена стойността на всички трудови операции, със заплатени съответните разходи върху труда – осигуряване, безопасност, хигиена, платен отпуск, обезщетения по Кодекса на труда. Средната цена на труда в сградното строителство формира около 22% от общата стойност, което осигурява реален икономически и социален ефект.
Четвърто, един философ от 19 век беше писал, че продукта става стока, когато се продаде на пазара. Едно бързо минаване по обявите за имоти в нови сгради, каквито се търсят преимуществено, ще ни убеди, че цени под 600 Евро за квадратен метър няма или реалната им площ и качества са силно преувеличени. Всеки, който е водил пазарлък за покупка на имот е наясно, че отстъпка над 20% е непостижима дори при изключителен късмет. Отново стигаме до 500 Евро.
Пазарните цени са в доста широк диапазон, като отразяват множество известни фактори, включително понякога и мечтите на продавача. В последните дни прочетох интригуваща статия в смисъл: „...цените трябва да се намалят до нива, които може да си позволи купувача...”. Ако подобен принцип се приложи към всички стоки едва ли ще има по-щастлива държава от нашата.
Реалността е различна. Могат да се приведат още множество аргументи за базовата цена към момента – срока на изплащане на ново строителство от наеми, намалените енергийни разходи, подобрена сеизмична устойчивост, дългогодишно отсъствие на поддръжка, но като цяло считам, че с гореизложените аргументи установихме базата от 500 Евро за квадратен метър. Потенциалните купувачи биха могли да разсъждават върху тази базова цена и да оценят всички свои допълнителни нужди и желания – определен квартал, етаж, панорама, съседи, транспорт и други. По този начин купувачът най-лесно може да формира представата си за желания имот и цената, която е готов да плати. Два еднакви имота няма. Има подобни според нуждите, които задоволяват но еднакви – не. Следователно, оценки за пазара на имоти могат да се правят само сегментирано и по много тесни критерии – период на продажба, данъчен режим, район, вид, площ, тип строителство, по какви норми е строежа, завършеност, функционалност, етажност, съседни комуникации, магазини и ред други, които позволяват да се правят финансово точни изводи и такива за реалните ползи от имота.
Разумната покупка на имот е в два случая: собствени нужди и сигурна инвестиция. „Имотният бум” на практика се състоя в България през два периода: 1991-1993 година поради факта, че в големите градове практически дотогава не се строяха нормални по площ и качество сгради, а се залагаше на устройването на народа количествено. Големите заводи предполагаха огромен приток към градовете а оттам се налагаше евтино и масово строителство – порядък 15-20 000 жилища панел/ ЕПК на година в София. При този първи бум се влагаха спестявания, спящи от десетилетия, застрашени и от валутни сътресения. Покупки се правеха предимно за собствени нужди. Цените в София гравитираха около ниво от 300-350 долара на квадратен метър. Такива средни цени доминираха пазара до 2000 година. Постигнатият баланс на цените се поддържаше от 1990 до 2006 година при средногодишно нарастване от 2-5%, т.е. строителите са продавали на практика на едни цени, индексирани с инфлацията цели 17 години. Втория бум се състоя за 10 месеца – февруари – октомври през 2007 година. За съжаление покрай спекулантите в ценовия вихър попаднаха и около 30% от купувачите за собствени нужди. Тези 30% бяха изплашени от скока от 50% - от 600 до 900 Евро на квадратен метър в рамките на месеци, притиснати от спекуланти, вярващи в безкрайното нарастване и от все по-алчните до изстъпление собственици на имоти, обичайно - многолюдни реститутски фамилии. Тези 30% купувачи за собствени нужди обаче в кризата останаха единствен клиент и се доказа, че именно те са трайният двигател на строителството – оттам и на икономиката. Какъв е ценовия алгоритъм извън тухлите и бетона?
София е витрина на успехите, но в по-голяма степен – на провалите в икономиката ни. По тази причина ще илюстрирам тезата си с примери от София. Липсата на съответна на разрешеното строителство инфраструктура. Проблеми със собствеността при реституция. Неуредени сметки по регулация. Въвеждане на високи такси за административни услуги. Липса на разтоварища за строителни отпадъци. Тези основни причини доведоха през 2000-2006 години до изчерпване на годните за застрояване терени а оттам – до рязко покачване в 10-30 пъти средно на цените на малкото останали. По индукция в почти същия порядък се повишиха цените на недотам годни терени. Продажните им цени автоматично и неизбежно се калкулираха в цените на новото строителство независимо от фазата с оглед покупката на следващи терени. Ситуацията на пазара сви с над 80% строителството на нови сгради.
Построените вече сгради както и голяма част от незавършените са разпродадени. Разработването, проучването и проектирането на една сграда отнема минимум една година. Построяването й – средно две. Това означава, че предлагането от строител в момента е предимно на останали не дотам атрактивни имоти, а ново строителство ще започне да се предлага цели три години след възстановяването на доходите до нива на излишък. Дотогава в оборот ще бъде само наличния фонд, който ще излиза на пазара само в краен случай.
Переспективата за цените е при първо стабилизиране на доходите, което ще подкрепи наемите, да започне калкулиране на натрупаната за последните 4 години инфлация – около 17%. Така ще се продължи тенденцията от 1990-2006 година, но тъй като е подтискана възможно е скокът да се състои още до края на тази година за качествените имоти.
www.imoti.net
Автоматичен подпис: [
www.investor.bg] [
forum.imoti.net] [
forum.imoti.net] [
forum.imoti.net] [
forum.imoti.net]
"До 2060 г. българското население ще се стопи с 27%, но в София ще нарасне с 45% до 1, 87 милиона души..." Кога се купува недвижим имот - когато цениТЕ падат или когато вървят на горе?
Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2013-04-09 00:01 от Продавач.
))
