[
www.investor.bg]
К. Найденова: Имотите в България са силно надценени
Цените на имотите ще се понижават, докато стигнат нива, съизмерими с покупателните възможности на купувачите, смята управителят на агенция “Евина”
Има ли нужда от регулация на пазара на имоти, как трябва да е организиран контролът и колко строг да бъде – разговаряме с управителя на агенцията за имоти “Евина” Кристина Найденова.
Г-жа Найденова е машинен инженер и оценител, има допълнителни квалификации в сферата на финансовия мениджмънт. През 2008 г. основава агенцията за имоти “Евина”, която управлява до днес.
- Г-жо Найденова, защо се получи това разцепление между посредниците на пазара на недвижими имоти? Къде се корени проблемът в предложенията за регулация?
По точно е да се каже, че досега обединението не се е състояло, но има база за това - работим една и съща работа и имаме еднакви проблеми. Що се отнася до регулацията, такава трябва да има.
Единственият нормативен документ, който имаме в момента, е европейският стандарт за изискванията към услугите, които се предлагат от брокерите на имоти. Той не е задължителен, както всеки стандарт, но все пак е документ, на който можем да стъпим, за да се създаде закон. Този закон трябва в кратки срокове да реши много проблеми, които са се натрупали за последните 20 години, и да създаде механизъм за решаването на проблемите, които биха възникнали в бъдеще.
- Възможно ли е всички тези проблеми да бъдат решени само с един закон?
Да, определено смятам, че един закон за нашата дейност ще реши поне 80% от съществуващите проблеми, необходими са и промени в други закони.
Мисля, че законът за дейността на брокерите на имоти трябва да стъпи на 4 основни точки. Първо, компетентността и квалификацията на брокерите да е гарантирана, което е заложено като изискване и в европейския стандарт. Така клиентите ще са сигурни, че ползват качествена услуга. След като качеството на услуга е гарантирано трябва да е гарантирано и заплащането на брокерите. В момента имаме проблем с тези две неща – квалификацията и заплащането. В този смисъл смятам, че трябва да има минимален размер на комисионата...
- А максимален? Или това би ограничило конкуренцията?
Може и максимален, но той не е толкова важен. Сега размерът на комисионите се договаря и варира между 0 и 15%. По-високият процент е напълно обоснован за някои конкретни случаи. Необяснимо е обаче как една фирма би могла да поддържа бизнес, като работи на 0,5% или 1%, или без комисиона. От какво се издържа тази фирма?
Третото, което трябва да се реши със закона е технологията на сделките. Тя трябва да е ясна, за да работят всички по един и същи начин. Тук визирам проблемът с фалшивите обяви, които ние наричаме „набирателни оферти“. Те създават фалшива представа за пазара на имоти у клиентите, предизвикват недоволство у тях и формират лош имидж на цялата гилдия, а не само на колегите, които ги публикуват.
Има и обяви, в които е включен текст „само за частни лица“ или „само за физически лица”. Това означава, че някои колеги не искат да работят с други колеги по различни причини. Този начин на работа не е в интерес нито на клиентите, нито на нас.
Четвъртият проблем, който законът трябва да реши, е създаване на браншова организация. Някои колеги се страхуват, че ако има браншова организация – камара, т. е. саморегулация, може да се получи монополизиране на пазара, като няколко големи фирми „превземат” ръководството на камарата и всички останали постепенно може да бъдат изхвърлени от пазара. Това за мен е много трудно да се случи предвид факта, че според статистиката през 2010 г. и 2011г. фирмите в България с основна икономическа дейност операции с недвижими имоти са около 21 хил., а заетите в тях са около 34 хил., затова смятам, че опасенията за монополизация на пазара са неоснователни.
Не виждам и опасност да се загубят работни места. Услугите „управление на имоти” и „професионален домоуправител” ще се използват от все повече и повече собственици на имоти, затова мисля, че в сектора предстои откриване на нови работни места.
Бъдещият закон за брокерите на имоти ще трябва да сложи началото на традиции в бранша и да създаде култура в общуването между участниците на пазара на имоти, между брокерите и между брокерите и нашите клиенти. Много неща, които изглеждат трудно приложими, трябва да бъдат направени - да се определи минимален размер на комисионите, задължително членство в бъдещата браншова организация и др. Според мен доброволното членство няма да даде добър резултат.
- Защо?
Ще ви разкажа какво се случва в Камарата на оценителите, тъй като съм оценител, членувам там и мисля, че двете професии имат общи характеристики. Членството в Камарата на оценителите не е задължително. От общо около 4 000 оценители, вписани в регистъра на оценителите, в камарата членуват около 1000. Членовете на камарата заплащат членски внос, имат правото да участват в общите събрания на камарата и вземането на решения.
Получава се така, че решения се взимат от една четвърт от хората, а важат за всички. От друга страна камарата работи за всички оценители, не само за членовете си, и продуктите от нейната работа се ползват от всички, т. е. плащат само една четвърт, а ползват всички. Тази ситуация не бива да се допуска при бъдещата браншова организация на брокерите на имоти.
Какво се случи в други браншове – производство и преработка на месо и мляко, при хлебарите, сладкарите и др. При тях браншовите организации са повече от една и виждаме колко много проблеми има в тези сектори, които се решават трудно и бавно. За сравнение, ще посоча камарите на нотариусите, адвокатите, лекарите, зъболекарите. За да се упражняват тези професии, членството в съответната камара е задължително. Да сте чули за нерешени проблеми в тези сектори? Брокерите на имоти трябва да имаме една професионална организация и членството в нея да е задължително, за да си решаваме проблемите.
- Законопроектът за дейността на брокерите, който се предлага и обсъжда в момента, претендира, че може да разреши всички тези проблеми, заедно с подзаконовите нормативни актове, ако разбира се бъде приет ...
Нашата цел е да има само закон, без подзаконови актове.
- Възможно ли е това?
Да, смятам, че е това е напълно възможно.
- Доколкото знам, в момента се подготвя алтернативна на Националното сдружение „Недвижими имоти“ организация, която да предложи собствен законопроект за дейността на брокерите.
Безспорно е, че трябва да има публичен регистър на брокерите на имоти и само вписаните в регистъра да могат да упражняват професията. Дискутира се какви трябва да бъдат критериите за вписване в регистъра и за институцията, която трябва да поддържа регистъра. Доколкото знам колегите, които са на мнение, че регистъра на брокерите трябва да се поддържа от държавна структура – министерство, агенция или друго ведомство, планират да се обединят в организация, която да защитава позицията им и да я наложи в практиката.
- Нека поговорим малко за пазара на имоти. Ваши колеги отчитат, че има някакво оживление, естествено не това, което се случваше допреди няколко години. Вие какви наблюдения имате?
Наблюденията ми за оживление на пазара на имоти са доста разнопосочни, поне ако изхождам от разговорите с колеги. Това е свързано с цените, на които се предлагат имотите и цените, на които се извършват продажби. Общоизвестен факт е, че се сключват сделки на цени, които се различават с 30-50% от офертните цени, т.е. имотите са надценени и цените им не са съобразени с възможностите на купувачите.
Има икономически показатели, които подкрепят това твърдение. Цената на един имот е наемът, който може да се получи от него за 10 години. Ако един имот в среден квартал със средно качество се отдава под наем за 400лв. на месец, то цената му е 48 000лв. (400лв./месец х 120 месеца).
Цената на един имот е доходът на едно домакинството за 3 години. Средната работна заплата у нас е около 700 лева. Това означава, че един работещ човек би трябвало да може да си купи гарсониера със средно качество в среден квартал за 25 200лв. (700лв. месечна заплата х 36 месеца).
Както виждаме от обявите за продажби, имоти от примерите се предлагат на пазара от 2 до 3 пъти по-скъпо.
- Каква корекция виждате?
Поевтиняване около два - до три пъти. Сега продажби стават случайно. Продават или хора, които са притеснени финансово и нямат избор по различни причини, или хора, които са разумни. Икономистите казват: „парите днес са по-скъпи от парите утре”, т.е. по-добре е да имаш пари днес, да работиш с тях и те да носят доход, отколкото продавачът да очаква да получи неизвестна сума пари в необозримо бъдеще.
Очертава се икономическата криза да продължи 10 и повече години. Отлагането на продажба на имот за едно бъдещо време не е в полза на продавача.
- Ако се запази сегашното темпо на спад на цените, което отчитат и от статистическия институт, и агенциите на базата на тяхната си статистика, колко време ще продължи тази корекция? Може ли да се очаква някакъв период от време, в който отново да има рязко пропадане?
Цените на имотите ще се понижават, докато стигнат нива, съизмерими с покупателните възможности на купувачите. Не очаквам обаче рязка промяна в цените на имотите, нито в посока поевтиняване, нито в посока поскъпване.
- Как Вие определяте какво е „нормален“ пазар?
За мен пазарът е нормален, когато един брокер прави поне по една сделка месечно.
Редактиран 3 път(и).Последна редакция на 2013-04-05 08:53 от дичо тъпото.
