Жилищният пазар през 2013 г. Има ли повод за оптимизъм?
31-12-2013 в раздел Анализи • Източник: Investor.bg
Стабилизация на цените, оживление при огледите и сделките, информиран избор при необходимост от външно финансиране – това са трите водещи тенденции на жилищния пазар, които се откроиха през тази година. На пазара излязоха купувачи на имоти, които през последните години заради кризата отлагаха решението за покупка – било заради несигурност, било в изчакване на още по-добри цени и условия за сделка, или за да акумулират повече собствени средства. Средният купувач се очертава като домакинство със стабилни доходи и спестявания, което финансира със заемни средства не повече от 50 на сто от цената на жилището, за да придобие или първо собствено жилище, или да се премести в по-добро жилище.
Спадът на цените силно се забави, като някои агенции отчитат и опити за ръстове в определени райони (най-вече в София), където търсенето е силно, а предлагането – свито. Очакванията са цените да се задържат на достигнатите равнища за по-дълъг период от време като знак, че кризата на пазара вероятно е приключила и следва продължителен процес на възстановяване.
Същевременно на пазара вече се оформя и вакуум – на качествени нови жилища на добри цени, които да покриват изискванията на купувачите. Строителната активност обаче се възстановява незадоволително. Новото строителство освен това е неравномерно разпределено на територията на страната и отчетливо се концентрира по Черноморието заради засиленото търсене на руски граждани.
Спънка пред пазара може да се окаже и политическата обстановка. Заради несигурността някои от потенциалните купувачи продължават да отлагат решението за покупка на собствен дом. Въпреки позитивните сигнали пазарът е нестабилен и не само заради политическата ситуация – перспективите пред икономиката са тревожни, безработицата в България е над средното за Европейския съюз (ЕС) и продължава да расте, а демографските тенденции в страната не предполагат нов бум на пазара.
Оживлението – предкризисните ръстове са в миналото
Когато говорим за оживление на жилищния пазар, трябва да изясним неговия характер. Преди кризата – до 2009 г., станахме свидетели на неустойчив растеж на пазара – неконтролируемо застрояване, плод на необмислени инвестиции и на неистово желание за печалба на всяка цена в условията на растяща икономика. Кризата спря процеса и доведе до „прочистване“ на инвеститорите – оцеляха опитните, които могат да предложат качество на добра цена и при нормална печалба.
От 2009 до 2011 г. пазарът записа двуцифрени спадове – общото понижение достигна средно 30-40%, а на места – дори над 50 на сто. От 2012 г. се забелязва отчетливо забавяне на спадовете, а от тази година вече се говори и за признаци за достигане на дъното и евенетуален обрат. При цените понижението на тримесечна база вече е от порядъка на 0,1 – 0,2%, а на годишна – до 2%. Като доказателство се привеждат данните на Агенцията по вписванията за броя на сделките – през третото тримесечие продажбите в областните градове са нараснали с малко над 5 на сто, а в София – с над 7 на сто, сочат изчисления на агенцията Bulgarian Properties.
За компенсиране на срива след пика на кризата обаче категорично не можем да говорим. Същевременно пазарът става все по-фрагментиран – каквито и признаци за възстановяване да се забелязват, те се проявяват най-вече на пазара в столицата и най-големите градове на страната. В по-малките градове, включително и в някои областни центрове, пазарът е по-скоро спорадичен и не може да се откроят тенденции. Купувачите пък са доста по-ограничен брой в сравнение с пиковите за пазара години.
Продавачи и купувачи – излъгани очаквания?
Надценени имоти на пазара не липсват. Няма обаче и подценени имоти. "През тази година има слабо нарастване на притиснатите да продават, но това трябва да се гледа като ефект от продължилата няколко години криза и закупените имоти на цени в пика на имотния пазар. Трябва да се отбележи обаче, че дори и притиснати, продавачите не продават на всяка цена и в този смисъл на пазара липсват подценени имоти", коментира пред Investor.bg оперативният директор на Bulgarian Properties Полина Стойкова.
„Най-честата грешка, която правят хората със задължения, е да чакат, докато имотът стигне до съдебен изпълнител. Така имотът се продава на много ниска цена и длъжниците не само че не изплащат дълга си, но остават от една страна без имот, а от друга - с голяма дължима сума“, подчертават от Адрес Недвижими имоти.
Нагласите на посредниците
Определено агенциите са по-оптимистично настроени за динамиката на пазара през следващата година. „Първо беше отчетен ръст на огледите, после се увеличи и броят сделки, а цените все повече се стабилизират около едни и същи нива“, коментира Деница Георгиева от „Явлена“. „Пазарът в момента върви много добре и определено има ръст в броя сделки спрямо първата половина на годината, както и в сравнение с 2012 г., въпреки че динамиката му към момента се усеща основно в София. Очакваме до два-три месеца това да се усети и в по-големите градове в страната“, допълва тя. От Адрес допълват, че „социалната и политическата обстановка не оказват толкова директно влияние върху купувачите поради простата причина, че 85% от купувачите купуват, защото имотът им е нужен за живеене“.
Според Полина Стойкова пазарът не е изолиран от процесите в страната, но има по-директна и тясна връзка с икономическите тенденции. Очаква се засилването на икономиката на основния търговски партньор на България – Европейският съюз и еврозоната, да се прояви и в България, а прогнозите за икономическия растеж варират от 1,5 до 2,3%. Място за прекомерен оптимизъм обаче няма. Икономическият растеж е слаб и недостатъчен да генерира такъв брой работни места, които да компенсират изгубените над 400 хил. в пика на кризата, за да започнат да растат и доходите на домакинствата.
