Здравейте,

От доста време чета форума от чисто практичен интерес - предстои ми покупка на жилище, а това май е единственият специализиран форум за имоти. Вече съм наясно с позициите на участниците, групите на "ъпърите" и "сривлювците" и т.н. Молбата ми е в тази тема да потърсим отговор на реални въпроси, а не разсъждения по принцип и междуличностни нападки. Ще съм благодарен ако изразяите вашите аргументирани мнения по следния казус:
Имам нужда от ново жилище. До сега съм живял само на квартира, нямам недвижима собственост, а.к.а. "безимотен" съм. Така си ми е добре, но започвам да се замислям за покупката на нещо свое (ще ми трябва) и изникват следните въпроси:

- къде да е то (става дума за София)? В момента живея в Центъра, ориентирал съм се към т.нар. "южни квартали", за предпочитене около южния парк.

- какво да е то? Притеснен съм, че панелите много бързо ще изгубят стойността си, новото ми изглежда много, ама много "low-cost", тухлата ме притеснява с това, че е стара и има нужда от сериозен ремонт.

- кога да е то? Това май е най-важният въпрос от гледна точка на споровете тук. Мога да отлагам покупката, но все пак не безкрайно.

- колко да е то? Мога ли да предположа, че ако харесам имот, листнат на 70 хил. ще се стигне до сделка на 60 хил?

Малко допълнителни данни: Не смятам да използвам ипотечен кредит (не ми харесват условията на банките) ще финансирам покупката със собствени средства + малък потребителски кредит. Не съм ходил на огледи все още. От редките ми срещи с брокери съм останал със смесени чувства към тях - мисля, че целта им е да стане сделката, като в името на тази цел са склонни да премълчат някой истини, ако те са неприятни за купувача. Честно казано малко ми е неприятно да тръгна по огледи, защото за мен е ясно, че няма да купя нито един от първите 5-10 видени апартамента, просто защото преди покупка искам да се запозная с цялото предлагане, а брокерите ще ме гледат изпитателно, обяснявайки ми колко хубав и подходящ за мен е точно този имот. Как да им кажа, че отивам само да го видя, а не да го купя.

Моля ви, нека стане дискусия, а не междуличностно заяждане. Благодаря на всички.

Това вероятно е 1050-тият път,в който ще се пише за панелите.Ако на влизане във входа видиш,че е чисто,боядисано,има осветление,отпред е окосена тревата,боядисани са пейките и между етажите няма натрупани боклуци,значи си попднал в поддържан вход,където е слабо вероятно да имаш проблемни съседи, а жилищата като цяло също са добре поддържани.
Мизерията и кочината си личат веднага,няма как да ги объркаш.Разходи се из квартала,който си харесал,огледай нивото какво е.Тук не зависи дали е панел или друго-общата картинка няма да те подведе.Ако налетиш на тъмни вътрешни дворове,оградени от излющени стени и заринати с боклуци,от които се носи миризма на котки и прокиснало....това не е твоят квартал,та ако ще да ти го рекламират като центъра на вселената.

Дали сега е времето...Ми то времето за покупка на имот винаги е било вчера или ще бъде утре.Ако ще гледаш от тая позиция само...по-добре си стой под наем.Времето никога не е подходящо,защото цените на имотите или се качват,или падат.

Апартаменти...гледани от моята камбанария,нямат никакво бъдеще,все тая къде са-дали са в панелен блок или в тухлен.Някакъв пазар за тях ще има винаги,но компромисът с живота в тях е прекалено голям.

Не ги харесвам панелите, защото:
- Трябва да се санират, което са още $$$ Студени са, трудно се отопляват. Имат ТЕЦ, а аз бих предпочел да стоя колкото се може по-далече от Топлофикация, поне докато законодателството е такова, че трябва да плащам за нещо, от което не мога да се откажа.
- Трудно се продават. Нито един от познатите ми не си купи панел (всички искат тухла), дори се наблюдава обратното. Предполагам тенденцията за в бъдеще ще е миграция от панелните комплекси.
- И най-важното: давайки толкова пари искам да имам усещането че купувам нещо стойностно. Доколкото знам едни от най-важните фактори за определяне на цената са location и колко живот остава на сградата. И по двете панелните жилища са на последните места в личната ми класация. Струва ми се нерентабилно да похарча толкова пари за панел - изглежда малко като покупка на Опел на старо (без лоши чувства към собствениците на тази марка, изпползвам я илюстративно).
Но пък от друга страна си имат и предимства, така че не съм ги отписал съвсем, просто са на последно място в списъка ми.

@salvador:
Благодаря за съвета, прав си.
Не мога да си позволя къща, поне не на разумно разстояние от София.

Това, което ти е препоръчал salvador е нещо зад което и аз заставам - вземаш си една подробна карта на града, с отметнати постройки на нея, хващаш три цвята флумастер и почваш да заграждаш по нея обикаляйки из кварталите. В един цвят блокове, в които кракът ти не искаш да стъпи, във втори за които би направил компромис с много сериозна отстъпка в цената и трети, за които биха те удовлетворили напълно.
Трябва да имаш ясна предварителна идея за мястото където искаш да живееш, защото няма да си там за година или две, и ако още на първата година средата започне да те дразни, какво да кажем за останалите след нея.
Човек не трябва да се превръща в роб на вещите които притежава, а да се научи така да ги използва, че да правят животът му приятен.

За панелите - да, те ще губят още много от пазарната си стойност, поради простата причина, че те бяха сред най-надценените.
В цената на едно жилище, един от най-важните му показатели е остатъчният му експлотационен срок. Не на второ място е комфорт на обитаване, естествено е нещо което е строено за най-ниските прислойки на обществото, да не е с най-високото качество на изпълнение.
Моите очаквания са панелите да се стабилизират на около 50е/ м2 в краят на спада, който при нас се движи в L-образна крива.
За тухленото строителство, там разликите са фрапиращи и не може да се обобщава - има прекрасно, добре поддържано и запазено, а има и такова, все едно си в Грозни след руските бомбардировки през 90-те.

За времето на покупка - когато имаш изборът, парите и най-вече потребността от ново жилище. В случай, че човек купува за живеене, за него е по-важно да се чувства комфортно и удобно там където ще живее, отколкото да пресмята дали се е минал или не с цената. Да, тя също е от голямо значение, защото в настоящият етап на пазара, няколко месеца въздържане от покупка ти носят една отстъпка в цената, която трудно би се договорила в началото ( прости и алчни продавачи, какво да ги правиш? Някои от тях са загубили пълна връзка с реалността и живеят в техен си измислен свят )

- Как е, как е, продават ли се имотите?
- ... миииии продават се ..., ама не се купуват нещо?!!

Купувай това което ти хареса ..Тухла по добре ,но по -скъпо..Все някой ще ти хареса.

Quote
buyer
- къде да е то (става дума за София)? В момента живея в Центъра, ориентирал съм се към т.нар. "южни квартали", за предпочитене около южния парк.

- какво да е то? Притеснен съм, че панелите много бързо ще изгубят стойността си, новото ми изглежда много, ама много "low-cost", тухлата ме притеснява с това, че е стара и има нужда от сериозен ремонт.

- кога да е то? Това май е най-важният въпрос от гледна точка на споровете тук. Мога да отлагам покупката, но все пак не безкрайно.

- колко да е то? Мога ли да предположа, че ако харесам имот, листнат на 70 хил. ще се стигне до сделка на 60 хил?

- по първия въпрос то това най вече зависи на теб, къде ти харесва в София, къде ти е работата, къде обичаш да се забавляваш или да ходиш на ресторант, на близо да има добра инфраструктура, детски градини и училища (последните две според това дали ти трябват или ще ти трябват). Избираш място където ще ти харесва да живееш, а не да се ядосваш защо тука, има повече зеленина ама има цигани, или има много заведения където обичам да се събирам с приятели, ама много шумно. Това го обмисли добре.
- второто най вече зависи от финансовите ти възможности. Панела колкото и да се коментира наистина поради по-ниската си цена към него се насочват хора с по-ниски финансови възможности. Не знам защо се твърди, че ремонта е много по-евтин защото е почти съизмерим по цена на ремонт на стара тухла. ЕПК е малко по-скъпо, уж и по здраво от земетръсна гледна точка, по ново е от голяма част от панелките (главно в средата на 80 до средата на 90 има такива строени блокове). Тук проблема е многото хора съсредоточени в единица площ (на 20 етажен блок си е едно село) и размириците, един иска едно, др. иска др. Новата тухла вече пък има някачествено стройтелство, малки стаи (3 на 3 метра), големи общи площи които се заплащат, но на стълбището не живееш *pardon* иначе има и добри стороители като са направили качествено строежа и то със смислено вътрешно разпределение. Др. лошо (може и добро да е ако ще правиш Основен ремонт) е че се предлагат на Ш/З и от тук всичко сам трябва да го правиш. Старата тухла е съизмерима като цена след ремонта или малко по-скъпа от новото качествено стройтелство, но тук може да стане така че живееш с бедни пенсионери, който не могат да си покрият разходите за вход и за подръжка. Аз лично съм за старата тухла като най-добро предложение, но трябва внимателно да се подбира.

- Кога? Тук е много трудно да се прецени, може би при първи симптоми за подобряване на икономиката ще е най удачно. Това дали ти бързаш или можеш да изчакаш. Това е най добре сам да си подбереш момента защото кажат ли го публично, че вече цените се променят, голямата маса тръгне ли да купува е трудно да се намери добро жилище. За мен лично за сега е рано, мисля че до 1-2 години няма да има осезаемо бурно раздвижване, то в Западна Европа още не се усеща някакво раздвижване и май всички за рецесия се готвят, а тука през 2-3 седмици за ръст се говори.

- Колко да се даде, ами това си зависи от теб, сега ако разполагаш с 50000 евро, а да ти говоря да теглиш още 50000 евро за да купиш е малко тъпо. Всеки сам за себеси решава, дали ще може да си покрие разходите със приходите си (има и интересни ситуации, оставаш без работа, покачват се цените на основни стоки, може и добри повишават ти доходите, получаваш бонуси, богат чичо от Америка ти завещае имане, спечелиш от тотото).

За последното че не искаш да обикаляш, ами няма как да стане. По снимки не става да се избира, защото практиката показва, че това дето е в сайта почти не отговаря на истината (имам и случай снимките не бяха от дадения апартамент).

къде да е то
------------
Широк център, източна посока.
-------
Стара тухла.
-----------
кога да е то
----------
Когато можеш да си го позволиш, купуваш и забравяш за този въпрос.
-------------------
колко да е то
--------------
От 70 на 60 хил. едви ли можеш да свалиш. Това е въпрос, на който едва ли някой може да ти даде смислен отговор "колко", ти трябв да съброзиш възможностите си с цените, не обратното. Тръгни по огледи само ако настина ще купуваш, иначе само ще губиш своето и чуждото време.

собствени средства + малък потребителски кредит.
Би ли обяснил идеята на това "решение".Нима потребителския кредит няма да е от банка?

Идеята явно е да не е с ипотечен - децата знаят защо.

- Как е, как е, продават ли се имотите?
- ... миииии продават се ..., ама не се купуват нещо?!!

Моят съвет е стара тухла 70-90 г. в южните квартали има между панелките такива, нищо че са на по 8-9 етажа. На мен много ми харесват тези в Хиподрума. Много сериозно и качесвенно стрителсвто. Дори и да има нужда от ремонт сис трува. Цени в момента са възможени всякакви (зависи колко е на зор продавача)