Кога ще стигнем дъното

Бих желал да предоставя на вниманието на пишещите и четящите този форум един научно обоснован отговор на най-често задавания въпрос днес: „Кога ще стигнем дъното на цените на имотите?“

Предистория: Имотите в България се развиват като класически балон. От 2003 година насам (т. А). Имотният балон започва бурно да се надува след 2006-та, с новината за предстоящето влизане на България в ЕС (т. . Балонът стига своя апогей през лятото на 2008-ма година (т.C), след което започва нормализиране на цените до т. D. В резултат на стотици платени статии, говорещи за раздвижването на пазата (известни още под името „Се раздвижи“), се наблюдава временно покачване на цените, през 2010-та до достигане на т. Е.




Прогноза: Възможните сценарии са два:

1.Криза – нещо се случва, например фалит на Гърция, пада правителството, фалира банка ...
2.Стабилно развитие на икономиката и постепенно излизане от кризата

Песимистичният за страната и оптимистичен за имотите сценарии е, че спадът ще продължи с темповете от началото на кризата и е представен на графиката с червена линия свързваща токите Е, F и I.
Оптимистичния сценарии за страната и песимистичен за имотите е даден със зелена линия, която свързва точките Е, G и I

С оранжев цвят е продължението на графиката, като междинен на оптимистичния и песимистичния вариант.
Заключение: Дъното на цените на имотите ще бъде достигнато някъде между средата и края на 2012 и средата на 2014, като най-вероятно е цената на имотите да остигне минимум, като абсолютна стаойност в края на 2013.

Тема за дискусия: Кога е момента за апартамента?

От графиката се вижда, че ако продавач днес отстъпи с 40% спрямо средните за момента нива, то ще бъде на печалба държейки парите в банка през следващите 2-4 години. Отстъпка от средните за района цени в размер на 35%, гарантира печалба на продавача за следващите най-малко 5-7 години.

Обратно, купуваите с кеш нямат приина да бързат, в случай, че договрената отстъпка не е от поне 40% спрямо романтините представи на продавачите от долния сегмент на ценовата крива.

Приземяване Приземяване Приземяване Приземяване Приземяване

Много здраво си навирил надясно графиката - под 250 ще падат, ще падат!

- Как е, как е, продават ли се имотите?
- ... миииии продават се ..., ама не се купуват нещо?!!

Добре си е. Гледал съм EF||CD и ЕН да е със същия наклон като АВ.Идеята е, е при криза стъпката на сваляне наимотите е по-голяма от колкото в спокойни времена, като сегашното. Моят модел показва, че имотите в София най-вероятно няма дадостигнат 250 евро поне като средна цена. Може само по някои крайни квартали. На практика най- вероятното дъно ще е мжду 450 и 550 в зависимост от инфлацията. Недостатъкна модела е, четой предвижда ръст на заплатите поне колкото инфлацията. Ако това не бъде постигнато няма как да процесът да спре на 450 евро средницени за София.

Приземяване Приземяване Приземяване Приземяване Приземяване

Quote
greenbul
Бих желал да предоставя на вниманието на пишещите и четящите този форум един научно обоснован отговор на най-често задавания въпрос днес: „Кога ще стигнем дъното на цените на имотите?“

Предистория: Имотите в България се развиват като класически балон. От 2003 година насам (т. А). Имотният балон започва бурно да се надува след 2006-та, с новината за предстоящето влизане на България в ЕС (т. . Балонът стига своя апогей през лятото на 2008-ма година (т.C), след което започва нормализиране на цените до т. D. В резултат на стотици платени статии, говорещи за раздвижването на пазата (известни още под името „Се раздвижи“), се наблюдава временно покачване на цените, през 2010-та до достигане на т. Е.




Прогноза: Възможните сценарии са два:

1.Криза – нещо се случва, например фалит на Гърция, пада правителството, фалира банка ...
2.Стабилно развитие на икономиката и постепенно излизане от кризата

Песимистичният за страната и оптимистичен за имотите сценарии е, че спадът ще продължи с темповете от началото на кризата и е представен на графиката с червена линия свързваща токите Е, F и I.
Оптимистичния сценарии за страната и песимистичен за имотите е даден със зелена линия, която свързва точките Е, G и I
С оранжев цвят е продължението на графиката, като междинен на оптимистичния и песимистичния вариант.
Заключение: Дъното на цените на имотите ще бъде достигнато някъде между средата и края на 2012 и средата на 2014, като най-вероятно е цената на имотите да остигне минимум, като абсолютна стаойност в края на 2013.

Тема за дискусия: Кога е момента за апартамента?

От графиката се вижда, че ако продавач днес отстъпи с 40% спрямо средните за момента нива, то ще бъде на печалба държейки парите в банка през следващите 2-4 години. Отстъпка от средните за района цени в размер на 35%, гарантира печалба на продавача за следващите най-малко 5-7 години.

Обратно, купуваите с кеш нямат приина да бързат, в случай, че договрената отстъпка не е от поне 40% спрямо романтините представи на продавачите от долния сегмент на ценовата крива.

Може и 1% от продавачите да ти се навият на 35-40% отстъпка , но това ще бъдат само непоправимите хероинови наркомани и алхохолици в абстиненция или психично болни неразбиращи свойството и значението на извършеното от тях. Останалите 99% от продавачите ще ти кажат HIT THE ROAD GREENbul !:}

Quote
greenbul

От графиката се вижда, че ако продавач днес отстъпи с 40% спрямо средните за момента нива, то ще бъде на печалба държейки парите в банка през следващите 2-4 години. Отстъпка от средните за района цени в размер на 35%, гарантира печалба на продавача за следващите най-малко 5-7 години.

Обратно, купуваите с кеш нямат приина да бързат, в случай, че договрената отстъпка не е от поне 40% спрямо романтините представи на продавачите от долния сегмент на ценовата крива.

А ако реши просто да си даде жилището под наем, вместо да свали с 40% под средните за момента цени, дали няма да се почувства по- малко минат?
И от каква база тръгваш, когато твърдиш, че държейки така описаната сума 2г. в банка, ще спечели?
Проблемът ти е, че никога не си изкарал достатъчно пари, че да си купиш собствено жилище, затова можеш и да ги посъветваш просто да подарят имота си, че да нямат никакви грижи.

Quote
greenbul

Обратно, купуваите с кеш нямат приина да бързат, в случай, че договрената отстъпка не е от поне 40% спрямо романтините представи на продавачите от долния сегмент на ценовата крива.

Е, колеги, насладете се - вицът на седмицата:]
Особено на фона на наукообразните попръдвания с графики и нескопосани преписвания от студентски опити за макроанализ - кефът е пълен :}

Quote
камелия

Quote
greenbul

От графиката се вижда, че ако продавач днес отстъпи с 40% спрямо средните за момента нива, то ще бъде на печалба държейки парите в банка през следващите 2-4 години. Отстъпка от средните за района цени в размер на 35%, гарантира печалба на продавача за следващите най-малко 5-7 години.

Обратно, купуваите с кеш нямат приина да бързат, в случай, че договрената отстъпка не е от поне 40% спрямо романтините представи на продавачите от долния сегмент на ценовата крива.

А ако реши просто да си даде жилището под наем, вместо да свали с 40% под средните за момента цени, дали няма да се почувства по- малко минат?
И от каква база тръгваш, когато твърдиш, че държейки така описаната сума 2г. в банка, ще спечели?
Проблемът ти е, че никога не си изкарал достатъчно пари, че да си купиш собствено жилище, затова можеш и да ги посъветваш просто да подарят имота си, че да нямат никакви грижи.

И не просто да го подарят, а на него да го подарят. Наистина не е много ясно до какво отчаяние трябва да си се докарал за да дадеш подобен съвет.
До края на годината имотните цени може да обърнат тренда, а пък лихвите в банките може да почнат да играят лимбо с все по-ниска летва. Един индикатор е вече агресивното предлагане на нови кредити. Както знаем засилената конкуренция в кредитопредлагането води до занижение на лихвите.

Quote
sid 40

Quote
камелия

Quote
greenbul

От графиката се вижда, че ако продавач днес отстъпи с 40% спрямо средните за момента нива, то ще бъде на печалба държейки парите в банка през следващите 2-4 години. Отстъпка от средните за района цени в размер на 35%, гарантира печалба на продавача за следващите най-малко 5-7 години.

Обратно, купуваите с кеш нямат приина да бързат, в случай, че договрената отстъпка не е от поне 40% спрямо романтините представи на продавачите от долния сегмент на ценовата крива.

А ако реши просто да си даде жилището под наем, вместо да свали с 40% под средните за момента цени, дали няма да се почувства по- малко минат?
И от каква база тръгваш, когато твърдиш, че държейки така описаната сума 2г. в банка, ще спечели?
Проблемът ти е, че никога не си изкарал достатъчно пари, че да си купиш собствено жилище, затова можеш и да ги посъветваш просто да подарят имота си, че да нямат никакви грижи.

И не просто да го подарят, а на него да го подарят. Наистина не е много ясно до какво отчаяние трябва да си се докарал за да дадеш подобен съвет.
До края на годината имотните цени може да обърнат тренда, а пък лихвите в банките може да почнат да играят лимбо с все по-ниска летва. Един индикатор е вече агресивното предлагане на нови кредити. Както знаем засилената конкуренция в кредитопредлагането води до занижение на лихвите.

Ако вземем реален пример за жилище което струва 60 000 евро, то може да се продаде за 40 000 и да се отдава под наем за 200 евро, което значи, че лихвата и наема са равни и това не е случайно, в пазарната икономика подобни съвпадения далеч не са прецедент, а по-скоро правило. След 2 години жилището ще може да се продаде за окло 30 000 евро или поне така показва математическия модел. Това означава, че нетната загуба за проавача, ще е около 10 000 евро.
Имотните цени няма да обърнат тренда до края на годината, защото имотите са балон, а блоните имат специфична крива във времето или за да не казвам "няма" ще кажа "е иключително малко вероятно".
Агресивно предлагане на кредити няма и не виждам как ще има при експоненциалното влошаване на кредитните портфейли.
Това са реалностите за момента.

Приземяване Приземяване Приземяване Приземяване Приземяване

Quote
greenbul

Quote
sid 40

Quote
камелия

Quote
greenbul

От графиката се вижда, че ако продавач днес отстъпи с 40% спрямо средните за момента нива, то ще бъде на печалба държейки парите в банка през следващите 2-4 години. Отстъпка от средните за района цени в размер на 35%, гарантира печалба на продавача за следващите най-малко 5-7 години.

Обратно, купуваите с кеш нямат приина да бързат, в случай, че договрената отстъпка не е от поне 40% спрямо романтините представи на продавачите от долния сегмент на ценовата крива.

А ако реши просто да си даде жилището под наем, вместо да свали с 40% под средните за момента цени, дали няма да се почувства по- малко минат?
И от каква база тръгваш, когато твърдиш, че държейки така описаната сума 2г. в банка, ще спечели?
Проблемът ти е, че никога не си изкарал достатъчно пари, че да си купиш собствено жилище, затова можеш и да ги посъветваш просто да подарят имота си, че да нямат никакви грижи.

И не просто да го подарят, а на него да го подарят. Наистина не е много ясно до какво отчаяние трябва да си се докарал за да дадеш подобен съвет.
До края на годината имотните цени може да обърнат тренда, а пък лихвите в банките може да почнат да играят лимбо с все по-ниска летва. Един индикатор е вече агресивното предлагане на нови кредити. Както знаем засилената конкуренция в кредитопредлагането води до занижение на лихвите.

Ако вземем реален пример за жилище което струва 60 000 евро, то може да се продаде за 40 000 и да се отдава под наем за 200 евро, което значи, че лихвата и наема са равни и това не е случайно, в пазарната икономика подобни съвпадения далеч не са прецедент, а по-скоро правило. След 2 години жилището ще може да се продаде за окло 30 000 евро или поне така показва математическия модел. Това означава, че нетната загуба за проавача, ще е около 10 000 евро.
Имотните цени няма да обърнат тренда до края на годината, защото имотите са балон, а блоните имат специфична крива във времето или за да не казвам "няма" ще кажа "е иключително малко вероятно".
Агресивно предлагане на кредити няма и не виждам как ще има при експоненциалното влошаване на кредитните портфейли.
Това са реалностите за момента.

Твоята теория би била вярна, ако си сигурен във времевите фази на балона. А аз виждам, че си толкова несигурен, че залагаш един период на крайно дъно от края на 2012 до края на 2014г. Този двегодишно непрогнозируемо дъно те прави доста подозрителен относно вярна и точна прогноза. Ти неслучайно си дал такъв голям марж във времето в което би се случило дъното. Но е достатъчно наблюдението на 4 тримесечия общо за да се направи пълно наблюдение на три фази от прословутия ти балон. Тогава? Сигурен съм че си наясно, че плещиш глупости, но така те устройва.

Quote
greenbul
Ако вземем реален пример за жилище което струва 60 000 евро, то може да се продаде за 40 000 и да се отдава под наем за 200 евро, което значи, че лихвата и наема са равни и това не е случайно, в пазарната икономика подобни съвпадения далеч не са прецедент, а по-скоро правило. След 2 години жилището ще може да се продаде за окло 30 000 евро или поне така показва математическия модел. Това означава, че нетната загуба за проавача, ще е около 10 000 евро.
Имотните цени няма да обърнат тренда до края на годината, защото имотите са балон, а блоните имат специфична крива във времето или за да не казвам "няма" ще кажа "е иключително малко вероятно".
Агресивно предлагане на кредити няма и не виждам как ще има при експоненциалното влошаване на кредитните портфейли.
Това са реалностите за момента.

Може, но когато не е твое и не си се трудил да си спечелиш парите.
Имотите не са домати- не се развалят и когато някой ги пазарува, дори и като инвестиция, го прави с дългосрочна цел. Така че, твоите реалности в момента, не са реалностите на собствениците, които не знам защо твърдиш, че са продавачи.......
Математическият ти модел въобще не засяга хората, които не са на зор, а ние много добре знаем, че това са болшинството от притежаващите недвижими имоти..
Така че, може да чакаш с нетърпение жилище, купено за 60 000Е да се продаде за 30 000Е / ти ли искаше да бъдат и в лв.?/, ама само заради твоите интереси, няма как да стане.
В София безработицата е най- ниска, но покупателната способност на народонаселението спада, така че, ще трябва да живеят под наем. И милионерите от форума- също.
И парички от наеми ще падат, и има да чакаш собствениците да те кандардисват да ти подарят имота си.:]