Quote
dodo2
Quote
Imotko
Графиките отразяват, и ще отразяват още известно време, че най-високите /непродаваемите/ цени слизат до средни. Средните си стоят, някои от тях стават ниски /продаваеми/, ниските /боклуците/ си стоят или се продават. В резултат средната цена слиза, но няма повече реално предлагане на нормални жилища на ниски цени.
Едни познати свалиха цената на едно непродаваемо нещо в "Иван Вазов" от 1250 евро на 800 евро, графиката се е насрала от кеф, и какво от това?
Не, не отразват това. Постоянно пиша за "хистограма", но май не се знае какво е това, та да поясня, нещо просто е - броят се офертите в определени интервали, аз смятам през 100 евро. Това което се вижда, е че постоянно офертите в по-евтините интервали се увеличават, а тези в по-скъпите - намаляват и се изместват наляво (към по-евтините). Друг факт - средната цена е по-голяма от медианата, а двете са по-високи от най-честия интервал, т.е. хистограмата е несиметрична и е изместена вляво (към по-ниските цени). Коментари няма да правя, защото май няма смисъл.
Само един пример - офертите в интервала 600-700 преди 48 седмици са били 13%, сега са 16%. Освен това има увеличение на броя на обявите с 13%, така че като абсолютна стойност разликата е още по-голяма. Това се отнася за всички интервали под тези на средната цена, докато тези над нея - намаляват. Например цените в интервала 800-900 прези 48 седмици са били 19%, а сега са 16%.
Надявам се да е полезно за осмисляне какво се случва. А не да се фантазира дилетантски в стил др. Иванов, че се изтеглили скъпите оферти и затова падала средната цена - не,
намаляват всички цени, а броят на офертите расте.
Един приятел ми сигнализира как имотните сайтове изкривяват средните цени от графиките. При заявяване на търсене в даден квартал, ако не се посочи горно ограничение на цената, излизат 1-2 оферти със свръх-нереална цена за даден квартал. Проверих и се оказа вярно.
Тук ще посоча лош пример от сайта имот.бг (за него ми сигнализираха):
При задаване на търсене по критерии:
София
Дружба-1
двустаен
цена - не са посочени ограничения
вид на имота: панел
етаж, площ: не са посочени ограничиния
излизат 106 оферти от която последната е следната:
2 924 000 EUR
2-СТАЕН
град София, Дружба 1
68 кв.м, 4-ти ет., Телефон, ТЕЦ, 2-стаен без преход, вграден гардироб, РVС дограма, балкон остъклен с РVС, баня, коридор и кухня на т ..., тел.: 02/9782509
Двустаен панел в Дружба-1 за 2 924 000 EUR????!!!!! Струва ми се скъпичко, нищо, че е с ПВЦ дограма и вграден гардероб!
Предпоследната по скъпота оферта е с цена 60000 евро.
С колко евро ще вдигне средната цена на квартала тази оферта при общо 106 предложения? А ако я махнат, няма ли да изглежда, че е започнал велик срив на цените?
Казаха ми, че в почти всеки квартал виси по едно такова "суперлуксозно" предложение за вдигане на цените (нямам време да проверявам).
Казвам горното само с цел, да Ви обърна внимание да не се предоверявате на анализа на графиките на офертните цени. Отделно не съм сигурен дали има корелация между броя продавани жилища и броя на офертите - за едно жилище може да има и 20 оферти.
Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2011-04-12 13:20 от demograph.
Каква обективност. Айде показах банерите и натиснах веднъж, за да допринеса малко за каузата.
