Катастрофа на имотния пазар след 2012

Quote
СТОПАНИН ... .

Quote
demograph
Изненадан съм, че при прогнозите за състоянието на пазара на жилища не се отчитат демографските фактори, които имат основно значение. Според мен участниците на имотния пазар (и купувачи и продавачи) при своите прогнози и решения изхождат от емпиричния си опит с една демографска ситуация, която (за съжаление) е вече в миналото.
От освобождението на България през 1878 г. до наши дни развитието на най-големите градове в страната винаги нарастваше под влиянието на два фактора – (1) емиграция от селата и малките градове и (2) положителен естествен прираст на населението в тях. Емиграцията се дължеше на по добрите възможности за живот, които хората намираха в големите градове (по-високоплатени и разнообразни възможности за работа, обучение и културен живот и др.), а положителният естествен прираст бе вторичен продукт на първия фактор - притока на млади хора водеше до повишен брой раждания в градовете. През 2010 - 2011 година този етап от демографската история на България завинаги приключва, като основна роля за това има катастрофалното спадане на раждаемостта през периода 1994-2006 година. Тази демографска промяна започва вече да се усеща и ще доведе в краткосрочен план до тежки последици за системата на висшето образование в България и за пазара на жилищни имоти в големите градове.
За да не отегчавам излишно хората, които не се интересуват от този въпрос в дълбочина, а и за повече яснота, ще разделя моето изложение на 2 части – прогнозна и аналитична, като в аналитичната ще дам подробно обяснение на дадените в първата част прогнози.

.......................
Ти май си демограф, колкото аз съм квартирант! Не може да не знаеш как се нарича точка 1. ако си демограф. ЧЕТИ ВНИМАТЕЛНО: ЕМИГРАЦИЯТА ОТ СЕЛАТА И МАЛКИТЕ ГРАДОВЕ СЕ НАРИЧА МЕХАНИЧЕН ПРИРАСТ. Освен това другата ти смешка е "ИМИГРАЦИЯ НА НАСЕЛЕНИЕ КЪМ БЪЛГАРИЯ". Правилния израз е имиграция в България. Само, че ти се титулуваш демограф. Ай сиктер!!!:g:

Г-н Стопанин, ако държим на правилния език, то терминът не е нито е-миграция, нито и-миграция, а......миграция, вътрешна миграция. Разбира се, подобна езикова грешка нито един професионален демограф не би допуснал. Такива грешки допускат единствено сънуваните демографи.

Quote
demograph

3) Януари 2014-лято 2015: Катастрофа на имотния пазар в големите градове (но не на ваканционните имоти по курортите). Предлагането надхвърля многократно търсенето.
Почти пълно спиране на сделките. Поради инертността на очакванията на продавачите и изчакването на купувачите се отваря голяма “ножица” между търсене и предлагане, въпреки, че предлагането през 2014 е на цени средно 2-2.5 пъти по-ниски от тези от Октомври 2012 година.

Г-н Демограф, мога ли да попитам през кой месец на лятото на 2015 цените ще достигнат своя минимум?
Питам толкова конкретно, защото съм убеден във Вашата компетентност да отговорите!

Г-н демограф, имаш ли личен лекар ?

Много груби нападки господа! Много лесно сипете лични обиди по адрес на човек, който въобще не познавате! И нито едно възражение по същество. Колкото до използвания от мен език – имате известно право. Стилът на изложението ми е малко в стил „24 часа”, но това е отчаян опит от моя страна да слеза на вашето ниво.

Ето началото на обещания от мен анализ на демографската ситуация:
Част 1

Населението на страната към 31.12.2009 г. по официални данни на НСИ е 7563710 души. Общоизвестно е, че реалният брой на живеещите в страната е по-нисък, тъй като стотици хиляди хора живеят в чужбина без промяната на тяхното местожителство да е регистрирана в Главна дирекция ГРАО (тук се намесват дори политически причини – спомнете си например за ролята на ДПС по време на избори). Много трудно е да се даде оценка на реалния брой на населението, пребиваващо на територията на страната. Може би най-близко до истината е стойността посочена от ЦРУ на САЩ за Юли 2010: 7148785 души г. (виж линка: [www.cia.gov]).
Общоизвестен факт е, че населението на страната намалява непрекъснато след т. нар. “Голяма екскурзия” на турското малцинство през 1989 г. едновременно по две причини: отрицателен естествен прираст на населението и емиграция.
След 1980 г. в раждаемостта се наблюдава първоначално лек, а по-късно все по-засилващ се спад, за да се достигне през 1994 г. до аномално ниски стойности от под 80 000 раждания. През този период промяната в смъртността е значително по-малка, като след 1990 се наблюдава съвсем слабо увеличение. Сравнително голямата разлика между ниската раждаемост и високата смъртност представлява естествения прираст на населението на страната, който за всички години след 1990 е винаги отрицателен.

Ето данни за раждаемостта и смъртността на населението в България за периода 1995- 2010г. по данни на НСИ – на тях ще се позова по-късно.

Таблица 1. Раждаемост и смъртност на населението в България за периода 1995- 2009 г.
Година Раждаемост Смъртност
1995 72428 души (8.6 ‰) 114 670 души (13.6 ‰)
1996 72743 души (8.6 ‰) 117056 души (14.0 ‰)
1997 64 125 души (7.7 ‰) 121 861 души (14.7 ‰)
1998 65 361 души (7.9 ‰) 118190 души (14.3 ‰)
1999 72 291 души (8.8 ‰) 111786 души (13.6 ‰)
2000 73679 души (9.0 ‰) 115 087 души (14.1 ‰)
2001 68 180 души (8.6 ‰) 112 368 души (14.2 ‰)
2002 66 499 души (8.5 ‰) 112 617 души (14.3 ‰)
2003 67 359 души (8.6 ‰) 111 927 души (14.3 ‰)
2004 69 886 души (9.0 ‰) 110 110 души (14.2 ‰)
2005 71 075 души (9.2 ‰) 113 374 души (14.6 ‰)
2006 73 978 души (9.6 ‰) 113 438 души (14.6 ‰)
2007 75 349 души (9.8 ‰) 113 004 души (14.8 ‰)
2008 77 712 души (10.2 ‰) 110 523 души (14.5 ‰)
2009 80 956 души (10.7 ‰) 108 068 души (14.2 ‰)


Нека сега разгледаме официалната прогноза на НСИ за броя на населението на страната по възрастови групи. Тук привеждам само отрязъка от таблицата, който ни интересува за нашия анализ:
(http://www.nsi.bg/otrasal.php?otr=19&a1=376&a2=387&a3=388#cont)

Таблица 2. Средни прогнозни стойности по данни на НСИ за броя на населението на България за 2010, 2015 и 2020 години за възрастовия интервал 15-39 години.

Възрастова група 2010 2015 2020
15-19 години 387802 320037 340822
20-24 години 509232 387517 320441
25-29 години 533891 508065 387518
30-34 години 571962 532029 507071
35-39 години 562677 568887 529772

Обърнете внимание на огромната промяна на броя на хората във възрастова група 20-24 г. настъпваща само за 5 години (2010-2015). Това е спад от 121 715 човека, или 24%! В тази възрастова група попада основния брой на студентите в България и също така основният брой на обитаващите маломерни жилища под наем. За същия период броя на населението във възрастовия интервал 25-34 г. спада с 65759 души или 5.95% - това пък са основния брой наематели и купувачи на двустайни и тристайни апартаменти.
Тъй като спада на раждаемостта е главно при българския етнос, а тази на ромското малцинство почти не се е променила, то намалението на броя на студентите (ромското малцинство дава твърде малко студенти) ще е доста по-голямо от 24% и ще стигне по груби оценки до 38-42%, т.е. с толкова ще намалее и броя на наемателите от тази възрастова група (20-24 г.) в градовете с висши учебни заведения. Между другото, това ще е тежък удар върху системата на висшето образование в България.
След 2015 година спада на населението във възрастовата група 25-34 г. става значителен и тогава основен удар ще понесе пазара на двустайни и тристайни жилища.

Това не знам от кога го разправям. Ипотекарите може да се набълбочили с холбоксове и свити на 4 в тях да си ги изплащат 30 години. Това обаче не променя факата, че въпросните холбоксове не са нищо повече от студенски квартири. Всеки които си е купил жилище нека посочи къде се намира детската стая в него. Ако не успее, заначи е е студенска квартира. Постепенно хората се осъзнават, че закупените имоти са негодни за живеене и ще се чудят как да се оттърват от тях. Студентите първо са с малки стипендии, после от горанта статистика се вижда, че нямаляват драстично. Кой и за колко ще купува архитектурните недоразумения от времето на имотния балон, нека всеки сам прецени!

demograph
Поздравления за анализа, бих добавил че данните от НСИ за населението са на база последно преброяване преди 10 години, т.е. реалността е още по-лоша отколкото е по последните данни! Чудно ми е защо всички тук те плюят, данните които си дал говорят сами за себе си - ниска раждаемост - висока емиграция - по-малко хора - по-малко купувачи - оттам - понижение на цените! За жалост много хора се усетиха какво става още преди 10-15 години и емигрираха - поне децата им ще живеят по-добре от нашите...

Демограф, доскоро това се обсъждаше във форума: [forum.imoti.net]
Но не си струва да я четеш цялата, както сам забеляза, много хора те плюят, без да казват нищо съществено. И общото между тях е, че имат по едно или нула деца. И техните деца ще имат по едно дете, но им е ясно, че останалите българи, по някакъв невероятен начин ще почнат да имат по 5 - 6 деца минимум. Както и да е, много хора разбират, че е лошо (рисковано) да имаш само едно дете когато вече е късно.
Обаче освен да казваш очевидни факти, добре е да предложиш (или който и да е друг да предложи) пътища за справяне с проблема. В следващия си пост ще споделя една идея в това направление...

Част 2: Роля на смъртността върху имотния пазар в България в близка перспектива

Поради промяната на възрастовата структура на населението, в следващите 5 години ще се наблюдава повишаване на смъртността на населението на страната с около 5-6%. Много по-съществено влияние върху имотния пазар в големите градове ще окаже обаче друго явление: смъртността на градското население увеличава бързо своя относителен дял. Относителният дял на градското от общото население на страната за отделните възрастови групи (давам го за възраст над 55 години) е както следва (към 31.12.2008):
55-59г. – 72.2%;
60-64 г. – 67.4%;
65-69 г. – 60.2%;
70-74 г. – 56.5%;
75-79 г. – 56.0%;
80 и повече години – 56.1%.
Както виждате, в момента един значителен дял от най-възрастното население на страната (над 70 г.) живее в селата. Във възрастовата група 55-69 г., обаче, делът на живеещите в селата е много по-малък. Причината е, че именно тези групи са участвали в голямата миграция към градовете през ранните години на социализма. Сега тези хора имат жилища в градовете и много скоро с тяхното остаряване и повишаваща се смъртност, те ще станат причина за заливане (в огромни обеми!) на вторичния пазар с жилища (най-често дву- и тристайни апартаменти). Това гигантско увеличаване на предлагането ще се съчетава с непрекъснато спадане на търсенето поради намаляване числеността на населението във възрастовата група 20-35 г.
Както и да го гледаме – последствията за имотния пазар ще са чудовищни.
Тези ми разсъждения могат да бъдат обосновани времево и количествено, но тъй като не желая да губя повече излишно време, ще оставя тази задача на интересуващите се. Поровете се в данните, публикувани на сайта на НСИ и си направете сами сметките – резултатът си струва труда!

Очаквайте скоро:
Част 3: Роля на миграционните движения на населението върху имотния пазар в България в близко бъдеще
Част 4: Роля на чуждестранните купувачи и наематели върху имотния пазар в България в близко бъдеще

Quote
greenbul
. Всеки които си е купил жилище нека посочи къде се намира детската стая в него. Ако не успее, заначи е е студенска квартира. Постепенно хората се осъзнават, че закупените имоти са негодни за живеене

Ето това отговор за "Отличен" !

Света, мили деца , се крепи на норми, които могат да варират нагоре и надолу временно по различни причини- световни войни, цунамита, спане във войнишка палатка , но погледнато в глобален план , не се променят .
Сега обаче, 40 години след като човек стъпи на Луната и 3 години след като сливенските мангали, пардон-роми, станаха съотечественици на Моцарт и Бетховен, тези норми изискват жилището да има ЗАДЪЛЖИТЕЛНО детска стая ! Стая , в която не е казано че ще спи само едно дете. Може и две, може и три, но .................тя трябва да осигури имунитета на децата от деградацията на възрастните,т,е едно добре обгрижвано дете би трябвало до 10-та си година да не знае ,че на света съществува Слави Трифонов, Иван и Андрей, Глория, Азис, но за сметка на това на една ръка разстояние от леглото му би трябвало да се намира "Пинокио", "Корабът с алените платна", "Тайнственият остров", "Капитан Немо" и.т.н.т.
Освен детска стая, би било добре да има и стая за възпроизводство на популацията-все пак хора сме, грешни сме...,а за тези процедури се изисква спокойствие. Да не забравяме и самостоятелна кухня- задължително светла. В общи линии това е екзистенц минимума за двустайно жилище. Ако са ви убедили в нещо друго, значи доста сте бягали от час.

Довиждане