Година на сделките, без които не можем
Новата 2011-а се очертава като много трудна за хората в бранша на недвижимите имоти. Въпросът вече не е дали стигнахме дъното, а колко време ще стоим в това положение. Ако се съди по икономическите показатели от 2010-а - няма да е малко.
Най-характерната черта на тази година ще са необходимите сделки, смятат водещи експерти. Това явление вече ни е добре познато и означава покупки и продажби на имоти в ситуация на крайна необходимост за купувачите и за продавачите. В повечето случаи се купуват малки, най-често едностайни или двустайни апартаменти за лични нужди със средна цена от около 50 хил. евро за столицата и по-големите градове и до 30 хил. евро за по-малките. Това е естествен процес, свързан с преместването на хора от едно в друго населено място, като най-често посоката е от по-малките към по-големите градове, както и с млади семейства, които искат и имат възможност да си купят самостоятелно жилище. Продавачи са хора, нуждаещи се от средства или наследници, които няма как да използват определен имот и го продават, за да разделят парите. Към тази група трябва да се добавят и инвеститори, които имат кредити и продават по един-два имота, за да ги обслужват. Големият проблем при този вид сделки е, че са малко на брой в сравнение с активността на купувачите отпреди три-четири години.
Големият отсъстващ на пазара и през 2011-а ще е чуждестранният инвеститор. Парите отвън, влагани в нови сгради, молове, офиси и жилища, вече са пренебрежимо малко и няма шанс да се увеличават. Единственото раздвижване може да се очаква при някои от т. нар. замразени обекти, ако ситуацията и преценката изискват те да бъдат довършени. Същото се отнася и до малките инвеститори - интересът към имоти в страната ни е изключително малък въпреки корекцията на цените и единственият вариант за много от най-проблемните сегменти, например този на ваканционните имоти, са руските клиенти.
През тази година вероятно все повече ще се налага и едно сравнително ново понятие за българския пазар на недвижимости -
непродаваем имот. Смисълът е, че или инвестицията в него е доста над реалната му пазарна цена в момента, или че продавачите имат очаквания, които се разминават тотално с пазарните реалности. Вече се е оформила една немалка група от имоти с високи цени, които няма как да намерят купувачи поне в следващите една-две години. Лошата новина е, че част от тези обекти са ипотекирани и ако финансовите възможности на собствениците им не са големи, през следващите месеци те ще бъдат придобити от съответния кредитодател. Добрата новина е, че през 2010-а, въпреки прогнозите и очакванията, в страната не бяха регистрирани масови "принудителни продажби" като в САЩ, да речем, където през последните три години се продаваха по около 1 милион къщи с неплатени ипотеки. Изглежда, че у нас ножът все още не е опрял до кокала и освен психозата около увеличаването на лошите кредити и истериите около падащите цени съответни действия липсват. Обяснението е очевидно - в България едва около 10% от пазара на имоти залага на кредити при покупка. Останалите сделки са с пари в брой, от спестявания, от продажба на друг имот или със средства на работещи в чужбина членове на семейството.
Най-сложна и вероятно неспасяема през 2011-а ще е ситуацията за българските и чуждестранните строителни компании, както и за някои частни лица, инвестирали в сгради с проблеми в локацията и инфраструктурата. Те ще трябва да разберат, че има три вида загуби - малки, големи и цялостни - и да предприемат съответните действия според собствените си мениджърски умения. Макар че за повечето от тях май вече ще е късно да търсят развръзка на заплетената ситуация, в която ги е вкарал стремежът им за бърза и голяма печалба.
в.БАНКЕРЬ
