Забравяте нещо!

Чета форума от много време. Преди сякаш имаше хора, които мислеха сега обаче нещата излизат извън контрол. Доста глупаци се събраха.
На въпроса с цените искам да кажа няколко неща.
Не е коректно да се говори в средни стойности на цените на имоти. Всичко трябва да е в граници горна и долна. Така че цена от 149Е/м2 е по-скоро долна граница, а 1000Е/М2 е горна. Според мен тези цени ще ги има каквато и да ситуация на пазара. Естествено този форум го четем обаче за да добием информация за пазара. Т.е. на нас числата ни трябват, моето мнение е че цената на имота е свързана с цената на наема, която пък е пряко свързана с доходите. Доходи <=> Наеми <=> Цени на НИ. Този модел като се приложи лесно всеки може да си изчисли какъв имот на каква цена е подходящ за него. Според мен цените с в границите 100 - 200 х наем, като 100 наема е маломерен двустаен, 200 наема еднофамилна къща с двор 1 декар, (обзаведени). Това на което обаче искам да се спра е причините за движението на цените. За да се увеличава една цена търсенето трябва да е по-голямо от предлагането, това го запомнете много добре това е основния фундамент за движението на цената на една масова стока каквато са НИ. Поради една или друга причина имаше засилено търсене на имоти от 2003 до 2008(септември). Тези причини много добре са известни няма смисъл да ги повтарям пак всички ги знаете. Смятам, че кредитирането е по-скоро следствие на интереса за закупуване на имот от колкото да го обуславя. Това на което искам да се спра обаче е последните две години както и да направя обоснована прогноза за бъдещия тренд. Последните две години се наблюдава спад на цента на НИ в България, но спада не може да се нарече рязък, той е по-скоро постепенен. Спада се дължи очевидно на липсата на търсене, много хора във форума си мислят обаче че падането на цените ще стимулира търсенето, което според мен е крайно погрешно. Вътрешното търсене на жилищни имоти, винаги основно е причинено от два типа клиенти, тези които имат имот продават го и купуват нов, и тези който нямат имот и си купуват за пръв път с готови пари или с кредит. Интересното според мен че за повишаването на цените е причинено предимно от втората група клиенти (те правят балона), това са в голямата си част млади семейства или чужденци които преди това са нямали имот в България наличието на тези клиенти доведе до имотния балон. Каква е ситуацията сега, такива клиенти просто няма, чужденци кандидати да си купят кутийка в България няма, младите хора не ако става нещо от тях не виждат перспектива за себе си тук, или ако не става нищо са крайно неплатежоспособни. Освен това сме в началото на най-голямата демографска криза от както има България. Прогнозата ми е двойните сделки продажба-покупка ще си останат но те няма как да повишат цената, леко и постепенно намаляване на цените до нивата им от 2001 година, след 5 - 8 години засилен емигрантски поток за да се избегне демографска криза най вече от Африка (това ще бъде по програма на ЕС) едва тогава може да се чака надуването на следващия балон в НИ, защото ще има хора, които нямат имот в България а ще искат да купят. Да ви видя сега..



Редактиран 2 път(и).Последна редакция на 2010-06-28 17:00 от Prima_schwul.

Като цяло сам сагласен,с няколко нюанса,не сам сигурен че търсенето на имоти ,предизвика кредитирането,обратното,достапа до лесен кредит предизвика търсенето,лесен кредит в близко бъдещете не се вижда уви,а тезата че банките продължават да отпускат ипотеки е вярна но въпроса е ,колко платежоспособни клиенти с добър и доказуем месечен доход кандидатстват за такъв?А това е пряко следствие от иономическата обстановка,въпреки твърдението че пазара си върви и не зависи от намаляващите доходи.Другия генератор на цени е покупката от чужденци,което е свързано предимно с курортните имоти и два или три големи града,при липсата на лесен кредит и на запад,където купуването с ипотека е традиция,при всеобщата и не преодоляна криза и най важното ,при това че инфраструктурата и престапноста така и не бе поправена,не виждам как от там ще доиде търсене по голямо от предлагането. Наистина една Испания наистина успя 20тина години да подържа интерес,но това беше съчетание на подходящо време ,с доста добра работа на правителствено и местно ниво,така че купувача да се чувства европеец при Испански цени,за съжаление и там нещата доста се сринаха.иИ последно за емиграцията,не виждам как при нивото на заплати ще има реална емиграция в България,африканците може да са маимуни,ама и те знаят че по добре да си мизеруват в техните страни,отколкото В чужда,емиграцията е стремеж към по добър живот,а не виждам как една от наи слабо развитите ,но за сметка натова ксенофобска нация ще го осигури! Сузнавам че сега ще ме пратята да мия чинии и ще споменат близките ми роднини,но това е самата истина за съжаление или за радост,тъй като и аз самия не харесвам идеята да се напълним с чернилки .Така че нищо радостно около имотния бизнес не предстои,освен за тези които предложат качество на нормална цена ,и може би за тези които се ориентират към строеж на еднофамилни къщи в подходящи квартали от такива. Това е моито мнение ,харесва ли ви или не,и то може да е вярно или грешно ,но това само будещето ще покаже

Много изчерпателно и още по-добре аргументирано мнение!*ok*

На фона на простаците превзели форума през последната година, много рядко ми се случва да попадна на подобно - поздравления.

- Как е, как е, продават ли се имотите?
- ... миииии продават се ..., ама не се купуват нещо?!!

Quote
Prima_schwul
Освен това сме в началото на най-голямата демографска криза от както има България. Прогнозата ми е двойните сделки продажба-покупка ще си останат но те няма как да повишат цената, леко и постепенно намаляване на цените до нивата им от 2001 година, .

Само две съображения по горецитираните твърдения:
1. Ситуацията на демографска криза е налице вече повече от ДВАДЕСЕТ години. Да се говори за "начало на демографска криза", следователно, е някаква форма на тежко неосъзнаване на фактите....
2. Ако цените на имотите паднат до равнищата от 2001-а година, значи ли това, че и доходите ни ще паднат на тогавашните нива? Или някои хора пак сънуват покупката на апартамент "на жълтите павета" за 2 годишни заплати?С риск да ги разочаровам - това може да се случи само в сънищата......

Quote
ivorad

Quote
Prima_schwul
Освен това сме в началото на най-голямата демографска криза от както има България. Прогнозата ми е двойните сделки продажба-покупка ще си останат но те няма как да повишат цената, леко и постепенно намаляване на цените до нивата им от 2001 година, .

Само две съображения по горецитираните твърдения:
1. Ситуацията на демографска криза е налице вече повече от ДВАДЕСЕТ години. Да се говори за "начало на демографска криза", следователно, е някаква форма на тежко неосъзнаване на фактите....
2. Ако цените на имотите паднат до равнищата от 2001-а година, значи ли това, че и доходите ни ще паднат на тогавашните нива? Или някои хора пак сънуват покупката на апартамент "на жълтите павета" за 2 годишни заплати?С риск да ги разочаровам - това може да се случи само в сънищата......

На много хора доходите ще паднат до 0 или до съответната помощ за безработни.

Абе тия сривльовците нямат свършване. Само нови смешни теми си пускате и няма имоти за без пари, и няма и да има.
Вижте се само: "Младите хора са крайно неплатежоспособни..............". Ама мама и тате може би не са.
Страшна демографска криза....... леле, мале, ако съдя по тоя форум още през 2003 да сме се свършили.
А иначе гледам еднофамилни къщи им се приискали. И свирка да ви направят, и на гръб да ви занесат. Знаете ли колко струва да построиш една къща 250 кв.м., колко струва да й купиш земята, да направиш инфраструктурата. Знаете грънци, защото в тоя живот не сте правили нищо, освен да натискате клавиши. След като измиете чиниите естествено.

Навремето обяснявах на по-простите наши другари, че при спад трябва да си пълен идиот да купиш, купува се когато имотите растат. Въпросът въобще не е в парите, пари има бол, в банките има 40 млрд. лв. спестявания, 2-3 млрд. са 20-30 хил. жилища, които ще раздвижат рязко пазара, но парите ще излезнат, когато цените тръгнат нагоре. Не е и в цените, няма никакво значение дали са 1000 или 500Е/м2, важното е, че никой не смее да купи в тази обстановка, изключвам тези дето са на зор, сменят град, правят семейство и т.н.
Отделно на пазара влияе новата обстановка в страната, катастрофалното управление на новото правителство, дори и да имаш пари и да си ги приготвил за апартамент не е много разумно да купуваш, защото както са тръгнали нещата след 1-2 години не знаеш какви катаклизми те чакат и резултатът е неизбежен - спестените пари не влизат в икономиката, а постепенно се харчат до пълното им изчерпване. В тази ситуация колкото и да е абсурдно купувачите ще са прекарани от падането на цените, защото те самите няма да купят, а на хипотетичен сринат пазар ще изкупят всичко големите фондове, които след това ще продават на 100-150% горница.

За чужденците и работещите в чужбина. Те се изключиха от пазара заради няколко безумия на новата власт, на кого му трябва апартамент, за който ще плаща ДОД при продажба? Или да рискува да му го конфискуват, защото ще се установи, че при някой превод не си е платил ДОД и осигуровки. Да не говорим, че се заприказва за конфискация на цялото имущество при престъпление/Цецо Малоумни и много други/, т.е. като си чужденец едва ли ще дадеш 100 хил. които да ти конфискуват, ако се сбиеш с някой сервитьор или метнеш камък по бездомно куче, а да не забравяме, че брат руснак няма как да преживее без да се насвирка, което винаги може да мине за хулиганство и да последва конфискация. Както казват германците: "Когато магарето се почуства щастливо отива да танцува върху леда", а др. Иванов: Когато българинът се види в пари и с хляб, гласува за някой дето да го бутне в пропаста".

Не всеки се е родил умен, но ако беше чела достатъчно мненията на участниците може би нямаше да се изкажваш толкова прибързано.
Граници в цените е имало и винаги ще има, но идеята за тези 149$, която обединява едната част от форума не е долна граница, а топ локейшън Освен това, когато говорим за цени, имаме идеята за столицата и големите градове и средните цени там, а не в Кукурлево, където може би имаше един панел от 20-та на 149$ квадрата и то в топ локейшъна на маалата.

Другото - пряката връзка на цената на имота с цената на наема вече не е толкова пряка. Писали сме десетки постове на тази тема, но няма кой да се порови във форума нали. Имаш куп други фактори, които влиаят на цената и наемът вече не е от тях. Този модел е доста стар и не отразява реално нито равнищата на цените, нито движението им, както и тяхната прогноза.

Колкото до цените от 2001 - само доста незапознат и традиционен човек би твърдял това. Твърдението ти се уповава най-вече на ситуацията в момента, но едва ли предвиждаш подробностите и малките фактори, които вече и тепърва влиаят на този пазар. Няма смисъл да споменавам обикновено колко трудно е връшането назад, особено когато става въпрос за "българската ценност" и цемейна инвестиция. По-добре да наблегна на вече-неизбежните фактори: (за което всъщност сме писали с колеги 100 пъти)
- Модернизация - Строителството бече си има ИЗИСКВАНИЯ, претенции към него, СТАНДАРТИ и прочие неща, които 2001 (най-скапаното строителство) не само ги нямаше, но и никой, ама никой не се оглеждаше в тях, особено на фона на цифра панели и току що проходилите единици "ново строителство". Освен това няколкото сградки тогава се строеха още от бивши държавни единици, с крадени материали, такива залежали 100г по складове и тн
- Стандарт (секъв) - Няма да дам повече от 5 думи за това: Европата ( и една стига)
- Обезщетение - Какво беше обезщетението за собствениците на парцели тогава и какво е сега
- Документациооон - колко беше партидата тоци тогава и колко е на НЕК в момента? Колко беше 16-ката тогава и колко е сега..и все в този дух.
- Париците!! (във всичките им форми) Кога и на кой даваха кредит не само за покупка, ами и на строителя? Тогава се строеше с готова пара - може би и директно от пералнята. Сега се плащат лихви! Цените! - разни цени за разходи и рази цени за заплати...
- Срок на годност - а тука най-малко си го мислила. Време е да се замислим каква ще е производната върху нови НИ в последствие негодността на старите и невъзобновими НИ (колко %та народ живее във вторите)

Как сега ще стигнем цените от 2001ва ?

Казваш, че влиания върху повишаването на цените на НИ имат главно тези които тепърва купуват. Е тука уцели, така е Ами тепърва такива ще изкачат в повечко понеже:
- Няма я социалната кумунистическа държава, която се грижеше за всеки да има дом
- Тепърва ни гласат за място подходящо за тези, които са неподходящи за тяхните места


Много стана, разчети се действително колко сме писали по темата. Такива тип Валси (ехидници) - "Я не сакам на мен да ми е добре, я сакам на Вуте да му е зле" се преместиха на едно друго място, добре е да направиш разликата в мирогледите все пак...

Преди 20 години бях първи клас, бяхме 4 паралки, сега същото училище едвам скалъпват една. Добре съгласен съм тогава да кажем, че сега започваме да усещаме последиците от тази криза.
Иначе имот се купува и с една месечна заплата, аз де за вас незнам. Но аз не работя на заплата, плащат ми на заработка, имити чинии. На др.Иванов мненията не ги чета извинявайте. Ще ви дам още един жокер защо цените няма да се качват. Познавате ли човек който смята да строй за да продава, т.е. е инвеститор? Ако познавате питайте го, колко проекта смята да започне следващата години. Отговора на този въпрос, би трябвали да ви даде информация на къде ще са цените. Аз лично познавам трима, които се занимаваха с това, единия едвам се спаси от фалит (излезе на нула), другите двама глътнаха много вода. Наскоро гледах имоти, а и съм ходил малко по света, моето мнение е че тук това като във филм на ужасите и вие сте виждали имотите, знаете цените, купувайте.

Начи ний сме от тия по простите обаче и ний искаме да купуваме по149Е имоти дет ся ги пускат по 3000Е докога ще чакаме нали щеше да е остър срива и вече почваме да не верваме че ще пуснат имотите на 149Е/м. Я сакаме да имаме ако не 15 то поне 7-8 имота ма ако може и повече да имаме нема да се откажеме