Есен 2010-Зима 2011 - Показатели за Втора Вълна на Спада!

Quote
Imotko
Иво, сори, че късно отговарям.
По въпросите за себестойноста да чете, ако обича, и колегата 1,9.

1. "Колко е реалната себестойност на кв.м и при наситеност на пазара колко ще е бъдещата конкурентна печалба?"
Питай по конкретно за даден район на София и ще ти отговоря за горе-долу за пълната себестойност, т.е. колко му струва на строителя-инвеститор да ти произведе 1 кв.м. жилищна площ.
Само строителната такава /без земята/ при едно подземно ниво на сградата и сграда с надземно РЗП около 5-6000 кв.м. е около 380-400 евро на кв.м. за надземното РЗП в район с инфраструктура, ток, вода и канал. За средно качество. Окачена фасада, силиконови мазилки, гранити и прочие са екстри и оскъпяват тази цена допълнително. Земята добавя различно-може 35 евро на кв.м. РЗП за парцел в Дружба, купуван 2003г., може и 600 евро за парцел в Стрелбище, купуван 2008г. Средно по около 100-200 е масовото, много зависи от района.

2. "Колко ще бъде обещетението в бъдеще?"
Пише се обезщетение, моля запомнете. Господ знае колко, беше и по 10% 90-те години, стана и по 40% в банален южен район на София през 2008г. Въпросът е пряко свързан със себестойноста, оттам и с цената. Трудно слиза -народопсихология, съседа и т.н.

3. "Какви ще са изискванията за задължителната инфраструктура на която до преди кризата не се обръщаше внимание?"
Големи, но не незаобиколими, нали знаеш. В Манастирските и досега нямат навсякъде канал, не че не е бил задължителен.

4. "Колко стойностно е презастроеното настояще заради многото допуснати грешки от всяка страна (държава, строител, купувач)?"
На колкото го оцени пазарът. На места го оценява доста добре.

5. "Колко ще е стойностно новото градимо (надявайки се по правилата) с ергономичния комфорт между сгради и инфраструктура?"
Ще е много стойностно, цена няма да има. Затова и никой не го прави.

6. "Дали строителството ще спре или ще продължи с нови по атрактивни проекти спрямо застроеното настояще и какви ще бъдат тогава цените на моментното презастроено 'добро строителство' спрямо егрономичното ново? "
Както вече казах, т.нар. ергономично ново цена няма да има. В смисъл, че е толкова скъпо да се направи, че много малко хора ще могат да си го позволят. Няма да има такова животно. И защо навеждаш читателите на форума на мисълта, че цяла София е презастроена. Нищо подобно, това да не е Банско. Е, по Бистрица и Камбаните комплекси от къщи колкото щеш, с гледка, газ, скоро метро от М-4 и всичко, направо ергономично. Но нещо не ги щат много. Защо ли?

7. "Само за пример - Какво би избрал клиента за в бъдеще? Презастроен Южен район или Ергономичен район в новите квартали? "
Аз лично в Иван Вазов, моля, па нека си е презастроен. Тия новите квартали ми звучат като град /или държава беше/ Утопия. Повтарям-такова животно няма да има.

8. "Какъв ли бил резултата на една анкета кой къде би предпочел да живее - на близо в презастроеното или в егрономична среда намираща се относително на майната си? "
Аз вече гласувах, за другите не знам.

" Но когато в 'на майната си' има детски градини, училища, болници, атракциони и магазини, пак ли ще е 'на майната си".
Пак. Но не се дразни, това за детските градини и т.н. няма да се случи в близките 30 години. А след 30 години я ни обединят с Гърция, я с Турция, та няма да има и значение.
"Щастлив ли си ако имаш 'добро попадение на имот' в луда, откачена и изнервена среда?"
Ако щещ вярвай, много са щастливи. За "добро попадение" душа дават. Пожелавам ти го и на теб.

Лека вечер на всички.

Quote
ivo107
Здравейте,

За да не трансформираме темата към аспекта крайградски зони към централни зони не мисля да се впускам в детайлни обосновки защо една крайградска зона е по-добра от всеки център. По-принцип тук в БГ могат да се изкажат тонове доводи в обратното. Все пак е хубаво в такива моменти да се погледнат и други столици в света. Ако се поинтересува човек ще установи че в 90% от столиците по света крайградската зона изградена по правилата е по-комфортната и предпочитаната. Така наречения "даунтаун" почти навсякаде се свързва с гъстота на сгради, силна урбанизация и т.н. , заради това е и предпочитана по скоро като офис и шопинг зона.Малко или много нещата в София вървят в тази насока. Аз лично не съм съгласен с имотко поради факта че:

1. Ъпгрейда в един град никога не спира.Замисли се как е изглеждала София 1800г, днес и как би изглеждала в бъдеще
2. Отказа да се приеме че един град се развива не е реален
3. Пространство в София има, за момента няма желание да се усвоява
4. Презастрояването и в най-добрите райони на София е факт. За момента те са предпочитани защото няма алтернатива макар презастрояването в тях да е минус, а именно то е един от минус факторите на цената

По интересен е клиентския ресурс - Къде е той? Макар и много трудно определимо човек трябва да се замисли кои ще са бъдещите клиенти на имотния пазар в БГ и в частност София

1) Чужденци - едва ли, опариха се, видяха БГ инвест средата, трудно ще дойдат пак
2) Чужди и БГ фондове - рано или късно ще дойдат но не в коментирания от нас сектор. По скоро ще дойдат в инфраструктурата и ЕС проекти
3) Човекопотока село/град -> столица - дори и да го има вече ще е с много нисък потенциал, просто в БГ сме само 6-7 милиона.Колко от тях са в критериите на банките за успешен кредит
4) Човекопотока смяна на имот - това е може би най-движещия потенциал на бъдещия пазар, но да не забравяме че хората вече питат за малките букви в договорите и кризата им донесе страх
5) БГ имигрантите - ами фактор са, но минимален. След 20 години хората загубиха илюзиите за тях си. Сега ще се опитат да кажат на децата си да не си губят времето в БГ

Финалния извод води до факта че клиентския ресурс е минимален, ресурсната база огромна, ценовите нива балонирани спрямо средната доходност на населението...а изводите сами ги правете.

Интересно е да се погледне и какво се случваше до сега:

1 До средата на 2008 - никой не вярваше че криза има
2. До края на 2008 - имаше плахо признание за кризата от кой ли не
3. Цялата 2009 - абсолютно пасивна поради изчакване
4. Януари 2010 - Март 2010 - започна тиражиране в медиите (от лобистки групи) че финала на кризата се вижда
5. Април- Май 2010 - слънцето и зеленината провокираха тези със слабите нерви, от там някакво раздвижване в покупките.


Поздрави,

Quote
ivo107
Здравейте,

Ето тук една снимка на сградата на КНСБ на площад Македония за разведряване на атмосферата:

[4.bp.blogspot.com]

Според вас коя степен по Рихтер и давате?

Поздрави,

Quote
Mamsi

Quote
ivo107
Здравейте,

Ето тук една снимка на сградата на КНСБ на площад Македония за разведряване на атмосферата:

[4.bp.blogspot.com]

Според вас коя степен по Рихтер и давате?

Поздрави,

Недей подхваща темата, защото моята религия е монолитно строителство
Живея в ЕПК, препоръчвам ЕПК или ПК, но изолирани както трябва и продавам основно ЕПК и ПК. Това ще издържи и ядрена война. Не случайно комините на ТЕЦ Марица Изток са ПК(мисля, че бяха на 6то място по височина в света) - едни от най-високите съоражения правени в България(даже да не са и най-високите). При земетресение това може по-скоро да се осуче, но ще запази до някъде формата си. Разбира се, новото строителство е по-ниско, така че има относително по-голяма сигурност

Quote
ivo107
Здравей,

Не съм много запознат с този вид строителство, но бях чувал преди доста време кофти неща за тази сграда. Даже имаше и един архитект/технически от Бай Тошево време тук във форума (казваше че е строил ЕПК-та около Мола на Стамболийски). Та и той разправяше че въпросната сграда била кофти. Лично аз като го гледам само това в средата не знам какви противоземетръсни шайби ще има та да удържи земетръсните сили, но пък от друга страна е изкарало Вранча.

Поздрави,

Quote
Mamsi

Quote
ivo107
Здравейте,

Ето тук една снимка на сградата на КНСБ на площад Македония за разведряване на атмосферата:

[4.bp.blogspot.com]

Според вас коя степен по Рихтер и давате?

Поздрави,

Недей подхваща темата, защото моята религия е монолитно строителство
Живея в ЕПК, препоръчвам ЕПК или ПК, но изолирани както трябва и продавам основно ЕПК и ПК. Това ще издържи и ядрена война. Не случайно комините на ТЕЦ Марица Изток са ПК(мисля, че бяха на 6то място по височина в света) - едни от най-високите съоражения правени в България(даже да не са и най-високите). При земетресение това може по-скоро да се осуче, но ще запази до някъде формата си. Разбира се, новото строителство е по-ниско, така че има относително по-голяма сигурност