Quote
Евтини или скъпи са имотите в София? [
profit.bg]
06 Април 2010 | 12:49
На имотните пазари винаги са се противопоставяли две групи участници с напълно противоположни цели към цените на имотите - купувачи и продавачи. Едните искат да продадат имота си на възможно най-висока цена, другите целят напълно противоположното, да купят имота колкото се може по-евтино.
Още в началото трябва да споменем, че България заедно с Румъния са едни от страните в ЕС с най-висок дял на хората, притежаващи собствени жилища. Изводът е, че или сме много богати, или в разбиранията ни е заложено, че задължително трябва да притежаваме собствено жилище. Тоест възможно е пазарът на имоти у нас да е се поизкривява поради неговата специфика.
Този въпрос става все по-актуален след наблюдаваното поевтиняване на имотите през последните две години. Само за последните шест месеца спадът в обявените продажни цени в столицата възлиза на около 10%.
Дали са евтини имотите ще погледнем от три страни. От една страна, доколко са достъпни те и от друга, каква е себестойността им и какъв доход биха носили те, ако се купуват с инвестиционна цел?
Въз основа на първия подход при средна цена на двустайните жилища в столицата от около 830 евро, според данни на сайта imoti.net, двучленно семейство с доход от 800 евро на месец, изплаща едно жилище в столицата от 65 кв. м. за 5.6 години.
И макар времето да се понижава значително (от 6.6 години през октомври миналата година), следствие на спада в цените на имотите, то съотношението все още е изключително високо.
В нормалните страни коефициент над 5 кара специалистите да твърдят, че жилищата са изключително труднодостъпни за населението.
И докато според класическата теория цената на един актив се определя от търсенето и предлагането, то трябва да се има в предвид, че в момента на нашия пазар има фактори, които изкривяват пазара.
Замръзнал пазар с не особено голям обем сделки поради кризата и нежеланието на продавачите да осъзнаят новата реалност.
В момента говорим за пазар на търсенето, което означава, че търсенето е в по-силна позиция поради неговата по-голяма ограниченост. Липсата на сделки пък се предопределя от нежеланието на продавачите да смъкнат цените до нивото, където купувачите са склонни да купуват.
Ограниченото банково кредитиране е част от реалността, което ограничава търсенето. Към това трябва да добавим и кризата, която застрашава бъдещите доходи на населението.
Тоест налице са реални фактори, които пречат за раздвижване на пазара и съответно движение на цените нагоре, колкото и да им се иска на продавачите и дори и да има мотивирани купувачи, които биха платили повече.
Друг ъгъл, от който можем да разгледаме евтини или скъпи са имотите (и който в известна степен застъпва и интересите на строителите), е въз основа на себестойността на жилищата.
Много се спекулира по този въпрос, като тук варирането може да е в големи граници, в зависимост от големината на сградата (респективно цената на парцела), качеството на използваните материали и т.н.
При един среден вариант обаче, цитираната, дори от предприемачи себестойност преди около година, бе 400-450 евро за кв. м. Трябва да се подчертае, че в тази цена се включваха парцели, закупени на изключително високи нива, по време на бума преди четири години.
В новата реалност и в условията на криза имаме понижение както в цените на парцелите, така и в цените на материалите и разходите за труд. В най-лошия случай нямаме повишение на себестойността на излизащите в момента сгради, като трябва да се има в предвид дори, че тази стойност може да е леко раздута от строителите.
Дори и себестойността обаче наистина да е при ниво от 450 евро за кв. м, то обявена продажна цена от 830 евро, означава, че търсената от предприемача доходност е около 84%.
И това в момент на криза и когато слабото търсене води до това стотици жилища да са непродадени, поради нежеланието на предприемачите да намалят цените.
Неразумността на този маржин на печалба ще става все по-ясно открит с излизането на пазара на нови проекти от големи инвеститори, търсещи разумни нива на печалба или дори оставане в бизнеса на този етап.
Друга гледна точка, за да преценим доколко евтини или скъпи са имотите у нас, това е доходността от наем или доходът, който може да се извлече при покупка на имот и отдаването му под наем.
И тук обаче ситуацията е по-скоро в полза на твърдението за „скъпи имоти", като доходността от наем в рамките на 5-5.5% е изключително ниска и дори съпоставима с лихвите по депозити (макар и при тенденция последните да се понижават).
Трябва да се има в предвид, че в този процент не се отчитат допълнителните разходи, които се правят за поддържане на имота, както и начисляваните такси от брокерите и данъци върху имота.
Срещу всичко това продавачите, надяващи се за по-високи цени могат да се надяват на няколко неща. Бързо излизане от кризата, което да доведе до стабилизиране на цените и инфлация на актива.
Дори и при този оптимистичен сценарии обаче, едва ли ще станем свидетели на наблюдаваното поскъпване на имотите от предходните години, като банките след кризата най-вероятно ще са си научили урока, а също така и спекулантите, които ще започнат в по-голяма степен да ценят своите инвестиции.
