Лудост ли е да се купува на груб строеж в този момент и в този случай?

Случаят е следният:

Инвеститор с два жилищни блока. Фирмата е регистрирана в БГ, но е 99% собственност на фирма за архитектура и строителство в Мадрид и 1% на строителя в БГ. Дъщерята на строителя е женена в Испания, а испанската фирма е на съпругът и. Финансирането е „семейно” т.е. нямат кредити от банки (поне не от такива в БГ, за други можем само да гадаем). Схемата им е (или поне е била до момента) – наистина много качественно строителство (нищо общо с повечето недомислия у нас), да не продават нищо „на зелено”, а когато всичко е готово да продават на топ цени.

В момента първият блок е напъно завършен, апартаментите са направени „до ключ”, няма още разрешение за ползване. Проблема беше един трансформатор, който скоро го направиха (съседния блок също не можеше да вземе разрешение за ползване поради тази причина). В първия блок има продаден един апартамент и един запазен (от 8 апартамента). Цените са високи, но изпълнението е далеч над българските представи за проектиране и строителство.

Втория блок (точно зад първия) е на груб строеж (пред акт 14, покрива е направен). Инвеститора пуска за продажба апартаментите във втория блок (нарушава си схемата). Това са големи апартаменти – 150 м2. За мое учудване (мерих единия „на кръст” от край до край) наистина ги има (само вътрешните стени „ядат” от чистата квадратура светла площ). Проектирането и изпълнението даже и на груб строеж са много добри. Цените са височки (но не срамно високи за това, което видях и предлагането в момента), а и ми дадоха „нишан”, че може и да се преговаря (130 000 Е за 150 м2) при завършване по БДС.

Има мегдан за предоговаряне на цената, но по-скоро се притеснявам дали блока ще се завърши. Строителя ме убеждава, че имат пари и не дължат кредити, за цени и схема на плащане ми каза, че дъщеря му от Испания ще се свърже с мен. Дамата реагира много бързо и ми изпрати всички документи, които поисках – нотариални актове за парцелите (двата блока са на два отделни парцела) и са собственност на фирмата. Единият е продаден на фирмата от дъшерята, другият от бащата. Съсобственници на парцелите няма. Фирмата няма кредити (това показа проверката тук). На обекта обаче не се работи от 4 месеца по мои наблюдения. Строителя обяснява, че времето било кофти, но общо взето други строят. Строителната площадка е открита през януари 2008 година като за срок за завършване са дадени 18 месеца. Вече обаче сме във 26-ти месец. Няма продадени апартаменти в сградата. Не знам откога е решил да продава незавършени.

Какви са шансовете според вас тази сграда да се завърши? 5 големи апартамента + един офис. Ако купя аз примерно, а строителя не продаде скоро и други апартаменти, било то в другата му сграда, която е готова или в тази, за която пиша, дали би бил мотивиран да завърши строежа и после да чака да продаде останалите? Ако примерно му намеря още един-двама кандидат-купувачи дали според вас би се съгласил на „пакетна” отстъпка и още по-важното – дали би се старал да завърши строежа? За сега позицията му е, че не иска да прехвърля право на строеж предварително, а иска 50% от цената на предварителен договор (все пак в писмото се казва, че схемата може да се промени, ако не ми е изгодна, това е просто тяхна оферта). Тези неща ще ги преговаряме естественно, а в процеса на преговори ще гледам дали напредва строежа.

Това нежелание за прехвърляне на право на строеж ме притеснява. Какво мислите по казуса? Мненията на OwnerBG, Jores и адвокатите във форума - Naskata, Gogolcho и др. за мен са приоритетни, но темата е отворена към всички съфорумци. Моля sobstvennik31 да не спами поне тук.

Аз естественно си проверявам нещата с адвокат и някои други специалисти (близки приятели, на които имам доверие), но все пак биха ми били полезни и мненията на съфорумците.

На мен ми звучи съмнително точно това, че не желаят да прехвърлят правото на строеж.
Готовата сграда стои с непродадени жилища...
Според мен е явно, че чувстват недостиг на средства, а това, че не се работи на обекта толкова време, още повече засилва подозренията, че ги тресе финансова криза.
Колкото и примамливо да звучи офертата като цена, качество на изпълнение и прочие, аз от казаното до момента, аз по-скоро бих пасувал.

Quote
BulCan

Това нежелание за прехвърляне на право на строеж ме притеснява. Какво мислите по казуса?

.

Да не е заровено тука някъде кучето :
"Правото на строеж е сложно право и включва в себе си правото на приемателя да построи недвижим имот в имот, който не е негова собственост, и в последствие да притежава, да ползва и да се разпорежда с така построения имот. При правото на строеж се прави изключение от правилото, че собственикът на земята е собственик и на всичко, което е трайно прикрепено към нея, като се въвежда разграничение между правото на собственост върху парцела и правото на собственост върху сградата."

Мерси за мненията до момента. Каква е практиката при продажба на апартамент на груб строеж? Прехвърля ли се "право на строеж"? То не, че това дава някъква гаранция за завършване на обектаи издаване на разрешително за ползване, но все пак се взема нещо с-у първоначалната вноска, а после се плаща на вече завършени етапи (акт 15, 16 и пр.) Има ли реални причини да се страхува инвеститора да го прехвърля, освен ако не е сигурен, че може да завърши строежа в срок или изобщо да го завърши?

кой квартал и колко е на кв.м.

Основното, има ли собствени средства да завърши строежа?
Ако разчита да довършва със средства от продажби бягай с двеста....
Как да тестваш финансовото състояние:
Договор предварителен - парите в банкова сметка под условие, усовяват се от Продавача строител на А16, яки неустойки при забава с разрешението за ползване /спокойно можеш да ги искаш нали всичко е Ок/
В случай, че е финансово стабилен би трябвало да се съгласи /най - вероятно ще вдигне леко цената, разликата или част от нея ще се компенсира с лихвата, но ти ще минимизираш риска, което е нормално да ти струва пари / На база на този договор съчетана със финансова стабилност от страна на строителя същият може да тегли кредит - без проблем ако му трябва кеш - /вкарва се, като довод в преговорите ако се наложи./
Както твърди, че има парите за довършване не би трябвало да има проблем с тази или подбна схема на договаряне, с голяма доза сигурност за теб.

Quote
nradev
кой квартал и колко е на кв.м.

866 Е на БГ м2, 1000 Е на реален м2. Въпросът ми е по-скоро какви са шансовете да се завърши строежа и да се вземе разрешение за ползване в обозримо бъдеще (до една година)?

а в кой квартал.щото 866 на зелено скъпичко ми се види



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2010-04-17 20:08 от nradev.

Quote
jores
Основното, има ли собствени средства да завърши строежа?
Ако разчита да довършва със средства от продажби бягай с двеста....
Как да тестваш финансовото състояние:
Договор предварителен - парите в банкова сметка под условие, усовяват се от Продавача строител на А16, яки неустойки при забава с разрешението за ползване /спокойно можеш да ги искаш нали всичко е Ок/
В случай, че е финансово стабилен би трябвало да се съгласи /най - вероятно ще вдигне леко цената, разликата или част от нея ще се компенсира с лихвата, но ти ще минимизираш риска, което е нормално да ти струва пари / На база на този договор съчетана със финансова стабилност от страна на строителя същият може да тегли кредит - без проблем ако му трябва кеш - /вкарва се, като довод в преговорите ако се наложи./
Както твърди, че има парите за довършване не би трябвало да има проблем с тази или подбна схема на договаряне, с голяма доза сигурност за теб.

А, надявах се да се включиш. Не знаех, че в БГ могат да се внасят пари в банкова сметка и да се теглят при определени условия. Би ли ми написал по-подробно за такава възможност. Може на лична, може и тук (по твой избор). Нещо от рода на escrow account ли е?

BulCan,след като първия блок е завършен и има само един продаден апартамент,защо не опиташ да свалиш цената на ап. в готовия блок.Мисля,че ако се нуждае от финансиране може и да се съгласи,е предполагам,че няма да е толкова ниска както на втория блок,но е много по сигурно.
Много ме притеснява това,че не желае да прехвърли сега провото на строеж.Ако,имаш възможност питай и за собственост върху земята.
Пожелавам успех !!!