ИНФОРМАЦИОНЕН БЮЛЕТИН
26.01.2010 Годишен анализ на пазара на недвижими имоти в България 2009/2010 г.
Полина Стойкова, Оперативен директор на БЪЛГЕРИАН ПРОПЕРТИС
2009 – спад в цените на имотите, отлагане на покупките и търсене на изгодни сделки.
2010 г. – в очакване на пазарно дъно, стабилизация на цените и ръст в реализираните продажби.
Така най-общо могат да се илюстрират пазарните тенденции за изминалата и започналата нова година.
2009 г. в цифри*:
• 36% спад в средните цени на имотите в страната спрямо 2008 г.
• 40% спад в броя на реализираните продажби на имоти спрямо 2008 г.
• 23% спад в средните цени на апартаментите в София и 55% годишен спад в обема на покупко-продажбите в столицата
• 22.5% спад в средните цени на апартаментите във Варна
• 41% спад в средните цени на апартаментите в Банско спрямо 2008 г.
• 40% спад в цените на апартаментите в Слънчев бряг и другите южни морски курорти
• 53.5% спад в средните цени на продадените селски имоти
*Данните са на база реално сключени сделки от БЪЛГЕРИАН ПРОПЕРТИС в цялата страна
Основни акценти през годината:
• Продължителен процес на спад в офертните цени на имотите;
• Сключване на сделки при договаряне на по-ниски от офертните цени;
• Търсене и интерес само към изгодни оферти;
• Ограничено банково финансиране и преобладаващи покупки с налични парични средства.
КРАТЪК ОБЗОР НА 2009 Г.
От края на 2008 г. и през цялата 2009 г. бързо задълбочаващата се икономическа криза и шока, който хората изживяха поради несигурността за доходите си, накараха голяма част от купувачите да отложат покупките на имоти за бъдещ момент.
Реализираният спад в броя на приключените сделки за покупко-продажба на имоти по данни на БЪЛГЕРИАН ПРОПЕРТИС е 40% спрямо 2008 г. Този процент варира за различните райони – между 30 и 70%, като най-голям е спадът при ваканционните имоти на морето, в ски курортите, селските имоти в областите Велико Търново, Монтана, Кърджали и Ямбол. Въпреки сериозния спад в сделките в ски курортите, Банско успя частично да възвърне интереса на купувачите през втората половина на годината със средно 41% по-ниски цени от 2008 г.
Независимо от района и типа на имота, основната тенденция беше една и съща за всички – изгодните цени привличаха купувачи. Купувачите продължават да следят отблизо пазара и реагират много бързо при появата на изгодни оферти. Именно затова съветът ни към продавачите, които търсят бързи продажби, продължава да бъде да обявяват максимално изгодна цена.
Спадът в средните цени на реализираните продажби на имоти през 2009 г. е 36% в сравнение с 2008 г. Така, 2009 г. стана първата година от новия век, в която цените на имотите в България отбелязаха спад и то значителен.
През 2009 г. имотният пазар навлезе в много тежък цикъл на спад в цените на имотите, какъвто не се е случвал никога за краткия период на съществуването на този пазар в България. В началото на 2009 г. за 3 месеца пазарът беше тотално замрял в изчакване на по-добри времена, след което започна поетапен спад в цените на имотите и това доведе до събуждане на пазара на нива далеч от познатите от предходни години. Спадът при различните типове имоти беше различен – при някои, като например имотите в София, спадът се реализира по-бързо, пазарните процеси протекоха по-динамично и сделки имаше през цялата година. Докато на други места – например Варна, цените спаднаха едва през второто полугодие и това доведе до един вял пазар на жилищни имоти в морската ни столица и активизация едва в последното тримесечие на годината.
ИМОТИТЕ В СОФИЯ
Пазарът на имоти в столицата показа по-голяма зрялост и гъвкавост от пазарите в други райони. Средните цени на сключените сделки по тримесечия по данни на БЪЛГЕРИАН ПРОПЕРТИС бяха:
• 1-во тримесечие – 1050 евро на кв.м.
• 2-ро тримесечие – 1020 евро на кв.м.
• 3-то тримесечие – 945 евро на кв.м.
• 4-то тримесечие – 980 евро на кв.м.
Това показва, че най-голям спад в средните цени на апартаментите в София имаше през 3-тото тримесечие – юли-септември, когато са сключени и най-малко сделки. Най-много реализирани сделки за покупки на имоти има през 4-тото тримесечие – с около 50% повече от предходното тримесечие. Това се дължи на реализирани покупки, които са били отлагани през цялата година и също така на намиране на изгодни цени след по-големия спад през 3-тото тримесечие. В края на годината има леко завишение в средните цени на закупените апартаменти, тъй като през ноември месец най-активни бяха купувачите във високия сегмент, които купуваха апартаменти на средни цени от 1100 евро на кв.м.
Средната цена на продадените през 2009 г. в София апартаменти е 74 500 евро, което е с около 23% по-ниска стойност от средната цена на продадените през 2008 г. апартаменти – 96 200 евро.
ВАРНА
До средата на годината пазарът на покупко-продажби беше замрял и продажбите представляваха едва 11% от реализираните сделки от БЪЛГЕРИАН ПРОПЕРТИС. Останалите сделки бяха с наеми. Продажбите до средата на годината бяха с евтини селски имоти или с изключително луксозни и скъпи апартаменти във Варна и околните курорти - с цени над 200 000 евро.
През втората половина на 2009 г. пазарът и във Варна се раздвижи поради това, че продавачите започнаха да намаляват цените на имотите и на пазара се появиха изгодни оферти. За второто полугодие вече продажбите съставляват 40% от общия обем на сделките в района, като този обем се запазва стабилен за 2-те полугодия, т.е. продажбите на имоти във Варна нараснаха тройно за втората половина на 2009 г.
Изключително активни купувачи бяха руските клиенти, които традиционно харесват Варна и района. Имаше и британски купувачи - предимно на евтини селски имоти. Българските клиенти предпочетоха да наемат имоти в изчакване на изгодни сделки.
Средната цена на продадените от БЪЛГЕРИАН ПРОПЕРТИС във Варна апартаменти през 2009 г. е 83 300 евро, което е с 22.5% по-ниско от средните цени през 2008 г. (107 500 евро). Същевременно се запазва тенденцията средните цени във Варна да са по-високи от тези в София, а спадът в средните цени и в двата града е съпоставим.
СКИ ИМОТИ
Средната цена на продадените в Банско апартаменти през 2009 г. е 38 700 евро, а през 2008 г. е била 66 000 евро – спад от 41% на годишна база. Това дава идеална възможност вече и за български купувачи да се сдобият с ваканционни апартаменти на добри цени – средно от около 650 евро на кв.м.
От края на 2009 г. и в Пампорово вече има изгодни оферти на цени от 500 евро на кв.м., докато в Боровец цените не са спаднали с повече от 10-15% до средно 1400 евро на кв.м. Поради слаб интерес и в двата курорта и липса на реални сделки през 2009 г., трудно може да се направи съпоставка с нивата от 2008 г.
ИМОТИТЕ В МОРСКИТЕ КУРОРТИ
Средната цена на закупените апартаменти в южните черноморски курорти през 2009 г. беше 50 000 евро, докато за 2008 г. беше 82 000 евро – 40% годишен спад. В района на Слънчев бряг средните цени на продадените през 2009 г. апартаменти бяха 660 евро на кв.м, а в Свети Влас – около 1000 евро на кв. м.
В Созопол цените останаха по-високи от тези в Слънчев бряг и околностите, което предопредели и по-слабия интерес. Средните цени на продадените апартаменти в Созопол през 2009 г. бяха 1100 евро на кв.м.
В Златни пясъци апартаментите в комплекси с уникално местоположение се продаваха без изменение спрямо 2008 г. – за около 2200 евро на кв.м. Малко по-далеч от плажа в популярния курорт по северното Черноморие се сключваха сделки на цени от 700 до 1400 евро на кв.м.
СЕЛСКИ ИМОТИ
За пръв път от години цените на селските имоти започнаха да бележат спад още в началото на 2009 г., т.е. те много бързо реагираха на промяната в икономическата обстановка и настъпването на кризата в България.
Селските имоти поддържаха стабилен темп на нарастване на цените през последните години, като дори през 2008 г. средните им стойности нараснаха с 24% спрямо 2007 г., въпреки намалелите обеми на продажби с 43.5% през 2008 спрямо 2007 г. Но ето че кризата не подмина и този тип имоти и през 2009 г. техните цени спаднаха с над 50% на годишна база, като ги върнаха на нива от 2004/05 г.
Анализите на БЪЛГЕРИАН ПРОПЕРТИС за 2009 г. посочиха още към края на март 2009, че спадът в средните цени на селските имоти е с 40% спрямо средните нива за 2008 г, а спадът в обемите на продажби продължи до края на април и достигна 55% спрямо същия период на 2008 г. Месец май 2009 доведе промяна в пазара на имоти и активизация поради намалелите цени, като това се отрази и в сегмента на селските имоти. От месец май до края на август средните цени на реализираните сделки с недвижими имоти продължиха да спадат и достигнаха допълнителен спад от 33% спрямо периода 1-4.2009, а обемите от сключени сделки се повишиха с 35% спрямо същия този период.
За 2009 г. спадът в обемите на продажби на селски имоти е 41% спрямо 2008 г. (след спад от 43.5% за 2008 спрямо 2007 г.) Средните цени на продадените селски имоти спаднаха от 30 800 евро за 2008 до 14 300 евро за 2009 г., което представлява спад от 53,5% спрямо средните цени през 2008 г.
Именно ниските цени върнаха и интереса и на купувачите към евтини селски имоти. Този път обаче не само британци се интересуват от покупка на селски имоти, а и много българи, руснаци, както и представители на най-разнообразни националности от цяла Европа и целия свят.
Спадът в средните нива на продадените селски имоти е различен за отделните региони на страната. Най-голям спад бележат селата около София, Варна, Бургас, Кърджали, Видин и Монтана – това са региони, в които цените бяха нараснали значително през последните години. Спад има дори и в района на Велико Търново, който традиционно е атрактивен за покупки на селски имоти. Изключение от общата тенденция на спад правят единствено селските имоти около Пловдив и Стара Загора, чиито спад е доста малък в сравнение с останалите региони. Това се дължи на факта, че продавачите на имоти в тези места не бяха склонни да свалят цените на имотите си и това доведе до много малък обем продажби в тези райони, както и поради факта, че в тези райони има пазар и за по-качествени и скъпи селски имоти за постоянно живеене.
1. Средни цени на селските имоти за 2009* г. и спад спрямо 2008* г.
• Софийските села – 19250 евро -35%
• Област Варна и Добрич - 14800 евро -53%
• Област Бургас - 19700 евро -32%
• Област Пловдив – 16200 евро -6%
• Област Ст. Загора - 13500 евро 0%
• Област Видин - 7000 евро -44%
• Област В.Търново - 11525 евро -19%
• Област Ямбол - 12900 евро -21%
• Област Кърджали - 11300 евро -58%
• Област Монтана - 4800 евро -39%
• Област Плевен – 4800 евро -28%
*Средните цени за 2008 и 2009 г. са измерени на база реално сключени сделки с клиенти на БЪЛГЕРИАН ПРОПЕРТИС.
Накратко статистиката сочи:
Средна цена на сключените сделки със селски имоти за 2009 г.: 14 300 евро
Спад спрямо 2008 г.: -53,5%
Спад в сключените сделки със селски имоти за 2009 спрямо 2008 г.: -41%
2. Движение на средните цени на селските имоти през годините:
Средни цени и ръст спрямо предходната година:
• 2004 г. – 11 300 евро
• 2005 г. – 15 450 евро +37%
• 2006 г. – 18 510 евро +20%
• 2007 г. – 24 800 евро +34%
• 2008 г. – 30 800 евро +24%
• 2009 г. – 14 300 евро -53,5%
КУПУВАЧИ ПО НАЦИОНАЛНОСТИ
25% от продажбите на БЪЛГЕРИАН ПРОПЕРТИС са осъществени с български купувачи – те са купували предимно в София, но също така и Варна, Банско, Пловдив, Слънчев бряг.
75% от продажбите на БЪЛГЕРИАН ПРОПЕРТИС са осъществени с чуждестранни клиенти. Най-многобройната група от тях са британците, които съставляват 45% от чуждестранните купувачи – през 2009 г. те купуваха предимно евтини селски имоти. Техният дял нарасна от 30% до 45% след спада на цените. 25% от чуждестранните купувачи са руснаци и още 5% са други рускоговорящи клиенти – предимно в морските курорти, но също така и много активно в Банско. През втората половина на 2009 г. нараства делът на гръцките клиенти, като за цялата година той е 5% от чуждестранните купувачи – за тях засега основен интерес представлява Банско, както и някои селски имоти. Останалите чуждестранни купувачи (общо 20%) са от най-различни страни от целия свят - Франция, Италия, Малта, Кипър, Словакия, Норвегия, Холандия, Сирия, ЮАР, ОАЕ, САЩ и много други.
ПРОГНОЗА НА БЪЛГЕРИАН ПРОПЕРТИС ЗА 2010 Г.
Имотният пазар следва пряко развитието на икономиката на страната и съответно, когато икономиката започне да излиза от кризата, тогава и имотният пазар ще започне да се възстановява. Тъй като голяма част от сделките с имоти се сключват със средства от външни за страната ни източници – чуждестранни купувачи, българи, които работят в чужбина и т.н., възможно е възстановяването на имотния пазар да изпревари с няколко месеца същинското икономическо възстановяване на страната ни.
Очаква ни още поне половин година на корекция в пазарните цени и малък обем от сделки. Ще продължи да протича процес на корекция на офертните цени, за да стигнат до нивата на реално сключваните сделки, като това е пазарен механизъм на саморегулация. Колкото по-бързо се установят пазарни нива на цените на имотите, толкова по-бързо ще започне да се увеличава обемът на реализираните покупко-продажби. Възстановяването на пазара ще дойде първо по отношение на увеличение на броя сделки, предимно качествени имоти в София и Варна, а едва след това по отношение на нарастване на цените на имотите. За нарастване не можем да говорим в следващата 1 година, а когато това стане, цените ще се увеличават плавно, съизмеримо с нарастването на БВП на страната.
Накратко казано, през 2010 г. пазарът ще трябва да приключи процеса на саморегулация и установяване на пазарни цени, след което около средата на 2010 можем да наблюдаваме плавен ръст в реализираните покупко-продажби на имоти.
Важно е да подчертаем, че не бива да се мисли, че имотният пазар в България се е сринал. Напротив, той просто е в определена фаза на развитие, коригират се допуснатите грешки от бързия ръст през последните години, а тенденциите следват общата икономическа обстановка не само в България, но и в целия свят. Пазарът в момента е спокоен и дава добри възможности поради по-разумните цени и по-доброто предлагане на качествени имоти. Всеки, който има интерес и възможност да закупи имот, може спокойно и информирано да го направи.
