За Купувачи и Продавачи нали искате промяна

Защо поставяте всички клиенти на един кантар. Нали не искате, като се каже калпаво АНИ, да се разбира, че всички са такива? В случая, излиза, че всички клиенти са недобронамерени. Клиентите, повечето, също не искат да се разкарват излишно.


Барбарон,
Прав си, че няма нужда да измисляме топлата вода. Все пак, не е същото. Съотношението, предлагане/търсене е различно. Това предполага и различен подход към клиентите - купувачи/продавачи. По-скоро, повече фокусиране би трябвало да има към купувачите. Защото те са дефицит.

Ако начинът на работа, досега, е бил предпоставка или достатъчен за добри доходи, сега вече не е така. Приемете, че сега повече предварителна, (не задължително заплатена от конкретния клиент) работа се изисква.

Не подценявайте ролята на интернет!

Ей jores, провокира ме и аз да направя едно разсъждения.

Тезата, която аз защитавам от как го има форума е, че "който поръчва музиката си плаща". Това е малко по-различно от "безплатен обяд няма". При моята формулировка също няма безплатни неща, но трябва първо да си ги поръчаш.

В този ред на мисли аз разглеждам отношенията клиент-АНИ, като отношения възложител-изпълнител. За да е ясно какво иска възложителят и какво ще извърши изпълнителят трябва двете страни да сключат съответния договор, в който ясно са фиксирани правата и задълженията на страните, както и стойността на услугата.

Реално при дейност на АНИ според горното, няма значение накъде е наклонен пазара. Има ясни правила за неговото функциониране, които не зависят от моментната му конюнктура.

За да се постигне горното, трябва АНИ да започнат да предлагат услуги на клиентите си. Доста време АНИ не предлагаха услуги, а продаваха информация. В последното няма нищо лошо. Информацията е ценно нещо. Проблемът е, че това не се афишираше, а се правеха опити заплащането да се "прехвърли" към извършване на услуги, които си "задължен" да ползваш.

Какво става с информацията?
Ами с навлизането на интернет тя става все по-достъпна. Моето виждане е, че след няколко години продавач и купувач ще се намират сами в нета. Т.е. продажбата на информация вече няма да е доходоносен бизнеш. Е, какво излиза, че информация не е ценна? Напротив - ценна е, но няма тя да се продава, а ще се продават услуги, които ще са ценни, заради информацията, на базата на която се извършват. Примерче - какво е продажба на информация - обаждам се по обява и искам да купя имот - казват ми първо плати да ти кажем къде е адреса. Какво е услуга ползваща информация - обаждам се и казвам - искам да ми намерите имот с такива и такива параметри. Е на базата на информацията ,която има, АНИ извършва услугата.

Има ли нужда от АНИ?
Някой ще си каже - ами те продавач и купувач си се намират в нета, всеки е направил по 2-3 сделки, знае как стават нещата трябва ли им АНИ? За мен отговорът е - трябва им. Човек не може да бъде специалист по всичко. Сега следва въпросът за какво им трябва? Ами да го кажем най-банално - да уреди формалностите по сделката. Това нещо е свързано с извършване на услуги, които трябва да имат ... ценоразпис. Знам че много брокери ще ми опонират - ние предлагане комплексна услуга, хората не щат да обикалят и да си губят времето и т.н. Това АНИ да предлага комплексна услуга не пречи на горното. Като дойде възложител - предлагане му комплексна услуга или работа на парче. Кой каквото пожелае.

Какво е бъдещето на АНИ?
За да си отговорим на този въпрос трябва да погледнем какво е миналото и настоящето им. Какво представлява към момента една АНИ - база данни + брокери. Точно в тази база данни е разковничето. АНИ към монета са "зависими" от големината на базата си. Това прави АНИ посредници на един пазар, които са обърнати само към едната му страна. Това води до изкривяване на пазара. Какво имам предвид - ами всяка АНИ може да направи една статистика на "Продава", но кой може да направи статистика на "Купува"? Аз от доста време чакам да се появи АНИ, която да работи на противоположния полюс - само с купувачи. Отиваш, казваш - искам това и това и АНИ започва търсенето. Та финално - АНИ за в бъдеще ще бъдат тясно специализирани в предлагането на услуги - едни ще работят с продавачи, други с купувачи, трети - на парче(избираш си от номенклатурата какво искаш и плащаш по ценоразпис).

Какви са предимствата на подходът "които поръчва музиката си плаща" пред "безплатен обяд няма"
1) всеки знае какво плаща - няма опасност да те накарат да платиш обяда на някой от съседната маса
2) готвачът знае, че обядът ще бъде платен, защото някой вече си го е поръчал
3) няма начин да поръчаш обяд в 10 заведения и да платиш само на едно
4) ако си вегитарианец никой няма да те насилва да плащаш пържолата на човека на съседната маса
5) ако не ти се яде - ами не ядеш и не плащаш съответно, но не може да държиш готвача отговорен ако припаднеш от немощ пред ресторана.

Барабарон написал:

> ...гледам ви сега от Монмартър......<

Определено възпитанието и средата му пречи да вмъкне "сеира" между "ви" и "сега"

Г-н Тепавичаров беше писал за Монмартър преди 2--3 години: за калдаръма между едноетажните каменни 200-годишни кафенета, за ръмящия ноемврийски дъжд по същият ози калдъръм, за уличните художници, изложили творбите си под импровизирани навеси с чаша ароматно кафе в едната ръка и четка с в другата и всичко това на фона на безсмъртния шансон, нежно и ненатрапчиво долитащ от близкото кафене.... Така беше 1993 година.........................
....................................................................................................................................
През 1993 година ВИС и СИК бяха сключили непоклатим съюз с МВР , прокуратура и всички предишни, настоящи и бъдещи правителства на Западна Анадола, чалгата се беше утвърдила като национална култура , Косьо Самоковеца вземаше усилено частни уроци по математика за да кандидатствува в Икономическия, който завърши успешно с магистърска степен-справка архивите на Икономическия ........ какво беше там ..... университет или институт .... вече не помня....
Къде е Монмартър.... къде е Западна Анадола.... къде отиваш ти, баце?
(както би казал Невидимко)

БулКан - от другата страна на чертата, само ще се опитам да коментирам как точно изглеждат нещата и не в България.

BulCan Написал:
-------------------------------------------------------
> Мога да изразя единственно лично и неангажиращо с
> компетентност мнение, базирано на няколко мои
>> лични сделки - покупки, продажби, отдаване под
> наем и наемане, свързани с АНИ.
>
> При всички "селски хитрини" и на агенции и на
> продавачи и на купувачи в БГ, не виждам как може
> да се регулират нещата както ти предлагаш.
Абсолютно съгласен! Не формалното регулиране на пазара е проблема, но въпроса е прекалено комплескен - иначе е разбираемо някои да искат да се върнат в средновековието и регулациите на еснафските сдружения.


> От моя гледна точка всичко е доста по-просто и
> ясно:
>
> Като купувач - гледам обяви (вестници, интернет,
> рекламни пана по прозорци и балкони). Обаждам се и
> питам. Ако в раздела "продава без посредник" ми
> вдигне агенция, благодаря и затварям. Самия факт,
> че от самото начало са тръгнали по този начин е
> достатъчен да ме откаже от работа със съответния
> посредник. Прескачам ситуацията, когато съм
> попадал на директен продавач, защото тя не е
> релевантна в случая. Ако от самото начало си знам,
> че имота се предлага от агенция, питам каква е
> комисионната. Отивам на оглед, като разписвам
> документ, че огледа е извършен със съдействието на
> съответната агенция и при сделка дължа съответната
> комисионна. Ако съм заинтересован от имота или
> казвам цената, която мога да предложа, брокера си
> преговаря с продавача и си наглася комисионната
> или пък казвам цената, която бих платил +
> съответната комисионна.
Общо взето това са отношенията в нормален пазар.

> Ако говоря с друга агенция
> и тя ми предложи същия имот, казвам, че вече съм
> го видял с първата, подписал съм споразумение и
> няма смисъл да го гледаме. Който ми намери това,
> което търся си получава парите. Всички знаят
> предварително, че не съм обвързан само с тях.
Всъщност, тук заповедите за оглед, които се подписват са именно за това - за да се избегнат евентуално спорове. Но никой няма да ти "търси" имот - ще ти предложат каквото имат. Търсенето съществува като опция само за стари и много сериозни клиенти, на които няма как да откажеш


> Като продавач - пускам си частна обява и който се
> обади. Като се обади агенция казвам, че искам еди
> каква си цена чисто, те да си нагласят
> комисионната с купувача. Който първи продаде на
> тази цена - получава си парите. Изрично заявявам
> предварително, че това не е ексклузивна продажба
> и, че е даден на други агенции, както и се продава
> и частно от мен.
В този случай си продаваш имота сам. Сериозна агенция няма да похарчи и една стотинка за твоя имот, ако си го дал на други и паралелно го рекламираш сам. Всъщност, вероятността да ти се обади сериозна агенция на частната ти обява клони към нула.


> Не бих дал авансово никъкви пари, било то като
> продавач или купувач. Пари се дават при свършена
> работа. Не става въпрос за "безплатен обяд".
Тук ще имаме сериозни разминавания ако си продавач. При средно време за реализация на един апартамент от 3 месеца, да не говоря за други имоти, че там нещата са винаги по-сложни, обикновената обява (забележи обикнвената обява) ми струва, средно около 360евро за целия период, само в едно от изданията и с 30% отстъпка която аз ползвам (малцина я ползват). За да дам и един цент от собствения си джоб да ти рекламирам имота ще трябва:
- освен ексклузивен договор
- да съм убеден, че цената която искаш е малко по-ниска от възможната и има пазар на този имот
Без ексклузивен договор и с нереална цена означава да хвърлям пари на вятъра.
- ако цената която търсиш е по-висока от моето виждане означава следното.
Или си поемаш предварително разходите по рекламата (на стандартните цени на изданията, не на цените за мен) или отиваш другаде, или просто имота ти не се рекламира, но се предлага на клиентите стигащи до офиса ми. Дори да си поемеш рекламата, когато цената ти е нереална, риска да съм на загуба от твоя имот е много по-голям от вероятността да се продаде. И загуба е не само "времето - най-скъпия ресурс" ами риск да си разваля реномето предлагайки видимо надценен имот. За надценен имот, който не се рекламира, някои от клиентите биха си помислили даже, че се опитвам да ги прекарам.

> Това пък с "клиенти, които губели времето" съсвем не го
> приемам. Агенциите също губят времето на клиентите
> си, като ги водят по огледи, тотално неотговарящи
> на изискванията. Няма да давам примери - безбройни
> са - заблуда за изложение, квадратура (имал съм
> случай с 35 м2 разлика, не става въпрос за общи
> части, беше ЕПК).
Случвало ми се е да е има разлики за квадратурата в добросъвестно съставени документи преди 40години. Едва ли винаги трябва да се винят брокерита
>
> Никъкви договори, никъкви пари авансово. Който
> иска да печели ще си "губи времето" с 20-30
> огледа, на 31 -ия да стане сделка, пак е добра
> сума, която покрива труда, разходите и рекламата.
> Ако не може да я докара до сделка, си е за негова
> сметка.
На третия оглед, на един евтин имот отстоящ на 40-50 км от офиса ти вече може да си на загуба
Да посмятаме елементарно.
Нива недалеч от морето и на 50км от офиса ти (50км си ги правиш като поп и продажба на имот в другия край на града, но пък може да направиш и 4 часа само по придвижването). Цена - 20 000.
Брутен приход от комисионни (тук е 2+2%, юридическите разходи отделно) 800е.
Разходи
Обяви в едно издание или повече за по-кратък период - 400Е
Първоначално запознаване с имота - не по малко от 6 човекочаса
Три огледа - не по-малко от 12 човекочаса.
Предварително договаряне и изповядване - не по малко от 1 работен ден - 8часа
До тук 26 човекочаса.
Транспортни разходи, разходи по офиса, време в което работиш просто за да си в час (подобно е на онова време в което работят учителите извън училището, но никой не им го зачита). Но всичко това ще го пренебрегна и няма да го смятам.

Младежите и учениците дето раздават реклами на светофара получават около 5Е на час.
Аз за колко трябва да работя?

Разбира се примера изглежда краен. Но само на пръв поглед и го дадох само във връзка с твърдението ти, че и при 30 огледа комисионните покриват разходите.


> При отдаване под наем и наемане процедурите са
> идентични, там даже е още по-просто. Агенцията си
> получава половин месечен наем и в двата случая при
> подписване на договор. Няма и пазарлък за размера
> на комисионната.


Разбира се с всички тези приказки само принизяваме нивото.
Никой не е длъжен да продава с посредници! А и не е неоходимо.
Става въпрос за един специфичен бизнес от който някои могат и правят пари, болшинството вадят по една заплата. Това което не мога да разбера - са оплакванията на публиката.

barbaron Написал:
-------------------------------------------------------
>
> Драги остроумни приятелю
> .......................................................

> Остави ги - замерят се с графики и таблици :
> превод: (пиянски)


Благодаря за транслатора!
Сега всичко ми се изясни.
Особено това:

" Обещах на информация за недвижими имоти френски тук!
... Тя ще бъде изкушен да кажа ... не балон!
Но, за да направите снимка, е по-добре да се сложи ръка на фурна на 500 ° или в магма на 1000 °?

Жетон око на бившия където трябва да се открие елемент, за да се изясни ни мислене. " :]

goro Написал:
-------------------------------------------------------
> БулКан - от другата страна на чертата, само ще се
> опитам да коментирам как точно изглеждат нещата и
> не в България.

Горо, прочетох ти внимателно поста, както правя и с другите ти постове. Не мога да успоря репликите ти изобщо. Мисля, че има една основна разлика обаче, доколкото си спомням ти беше в Гърция. Брокерите, с които съм правил огледи във Варна са им апартаментите или на разстояние пеша от офиса или на 3-4 км. с кола. Другото е, че аз продавах миналата година, когато само от мои частни обяви дойдоха на огледи от доста агенции - Форос, Адрес и пр. Кои са сериозните вие си ги знаете най-добре. Сега при "пазар на купувача" както ти каза може и да не ми обърнат внимание, ако не съм сключил ексклузивен договор.

В момента на пазара в БГ не знам кризата доколко е отсяла аматьорите от свестните брокери, не съм контактувал с посредници почти година вече. Иначе по спомените ми от миналата година, ако изключим двама (едно младо момче и една по-възрастна дама), другите бяха на изключително ниско ниво, не само като професионалисти, ами ако щеш и като хора, не знам защо в повечето случаи изпитвах почти неприязън към тях даже и при разговор по телефона, имай предвид, че съм лесен за комуникация и не търся под вола теле, та затова моето мнение е такова. Примерно обаждам се за някоя атрактивна обява, вдига се телефона и ми се казва, че току-що е продаден, но ме питат аз какво съм търсел (стар брокерски трик да се пускат фалшиви обяви), като казах горе долу какво и къде търся ми казаха за един апартамент на 1800 Е м2 - ЕПК на 14 етажа. На моя коментар с учтив тон, че според мен това е нереално скъпо, отговора беше: "ае ти от Варна ли си изобщо ве, ай сиктир..." Мисля, че ме разбираш добре.

BulCan Написал:
-------------------------------------------------------
> Мисля, че ме разбираш добре.

Разбирам те напълно и ми е драго да си побъбря с теб.
Исках само да представя друга гледна точка.

Много аматьори влязоха в бизнеса и тук. Считам го за нормално явление, когато нещата изглеждат лесни и доходоносни - процеса е същия и на борсата и при пирамидите.
Иначе многото аматьори, които влязоха в бизнеса, спроред мен, навредиха повече на самите брокери отколкото на нормални разумни хора.
Ще се изкуша да цитирам и един колега от този форум - каквото ни е обществото, такива са ни и брокерите.

Аз си имам една теория, не мисля да я доказвам, че по принцип крайно добрите и крайно лошите (в какъвто и да е смисъл) са малко. Повечето е маса която танцува в такта на тези, които имат обществен превес. Днес един в този форум за малко да защити тезата, че алчността била добродетел...
Вероятно просто е такъв живота и ние още се учим да различаваме житото от плявата.

Спирам, че се поувлякох с форума, а си ми остана канцеларска работа
Поздрави!

Тинки *bow*

имам чувстото, че сме се засичали на подобна тема някъде из форума или съм чел твои съждения....
Напоследък си харесах израза "осъзната нужда", мойта цел са хората намиращи се в това състояние с яното разбиране, че не са специалисти по всичко. Това са хора стигнали сами до заключението, че някой който се занимава професионално с покупката на имоти ще спомогне за разрешаване на казуса им с много по - голямо КПД от тях самите. Аз смятам, че такива хора са около 20 до 30% във всеки един момент на пазара и реално една услуга оформена по подобен наичин ще е от полза за тях. Да намериш желаният имот е една малка част от процесите до финализирането на успешна и добра сделка.
Основната цел е не да ти търсим имот, даже за предпочитане е вече да си го намерил.

За информацията и ролята и преди и сега в пазара на НИ съм 100% съгласен, вижда се ясно и от "търга", тази информация до преди една година и половина се намираше доста трудно и не толкова широк кръг от хора имаха достъп до нея, по начина и вида в който могат да я видят днес, и беше наистина скъпа.

Спиридон Тепавичаров Написал:
-------------------------------------------------------

> Къде е Монмартър.... къде е Западна Анадола....
> къде отиваш ти, баце?
> (както би казал Невидимко)


Или къде е на магарето мъжкия орган... къде на бълхата женския. Това съм го перефразирал, за оригиналните изрази може да се сетите и сами

Тинки Уинки Написал:
-------------------------------------------------------

Какво
> представлява към момента една АНИ - база данни +
> брокери. Точно в тази база данни е разковничето.
> АНИ към монета са "зависими" от големината на
> базата си. Това прави АНИ посредници на един
> пазар, които са обърнати само към едната му
> страна. Това води до изкривяване на пазара. Какво
> имам предвид - ами всяка АНИ може да направи една
> статистика на "Продава", но кой може да направи
> статистика на "Купува"? Аз от доста време чакам да
> се появи АНИ, която да работи на противоположния
> полюс - само с купувачи. Отиваш, казваш - искам
> това и това и АНИ започва търсенето. Та финално -
> АНИ за в бъдеще ще бъдат тясно специализирани в
> предлагането на услуги - едни ще работят с
> продавачи, други с купувачи, трети - на
> парче(избираш си от номенклатурата какво искаш и
> плащаш по ценоразпис).

Накратко, не толкова за теб, колкото за други, които не са чели обясненията и полемиките по темата.
Защо АНИ прави база от данни? И защо се стреми да я обогатява?
Защото трябва да привлече този, който дава парите. А това е купувачът. Елементарно. Така че, не продавачът е истински важния за агенцията. Продавачът е средството, с което се осигуряват парите за сделката.
Как ще набереш купувачи без стръв? С обява от вида " Търсим имоти от бази данни на колеги- посредници по ваша заявка". И кое би накарало един купувач да не се обади по определена оферта, да научи подробности и да получи още няколко предложения от човек, който е видял обектите? Нали не мислиш, че която и да е агенция ще разведе предварително колега и ще му даде снимки , че да е готов, ако някой се върже на обявата му?
И най- смешното- отиваш и казваш какво търсиш на човек, който няма въобще какво да ти предложи и който заедно с теб ще види за пръв път имота, но няма да отидеш при този, който го има. За да не му платиш.............щото ще вземе и от другия за когото работи. :]
За работата на парче- и това сме го дъвкали, без полза.
На парче всеки може да работи, но няма да е АНИ, а някакво сдружение на специалисти от различни области. За да не го направят досега, значи просто нямат интерес. Защото никой не може да им плати толкова за съветите и дребните услуги, колкото биха получили ако си работят професията в нейната цялост.
Затова и адвокатите, и архитектите, конструкторите, геодезистите и каквито други се сетиш, не са си стъкмили "АНИ"-та.
Дават консултации на агенциите срещу абонамент или директно плащане за всяка сделка. Това- между другото.
Така че, това е положението, Минке!
Винаги можеш да избереш как да постъпиш- да работиш ли с агенция, или да действаш сам.
Важното е да знаеш, че времената на Тимуровските команди отдавна минаха и няма кой да върши работа за сини очи.

И дано разбереш- има неща от които отбираш и други, които са ти мъгла. Години вече предлагаш едно и също в областта на имотите. И когато пазарът беше във възход, и сега.
Не става, не защото АНИ ти правят на пук, а защото нищо рационално няма във виждането ти.