Ето и мое предложение какво да правите със 100 000евро.
Преди около 3 години, в офиса ни дойде един млад момък от Пазарджик и заяви че желае със 100 000евро да купи 2 апартамента в София 3-стаен и 2-стаен, тухлени в престижни квартали и да му останат достатъчно пари в брой за да живее само от лихви. clap:
Повечето ми колеги с усмивка го изслушаха, аз обаче го взех на сериозно и му казах че по принцип няма невъзможни неща. :]
Единственото условие което му поставих е да има добре платена работа с доказан доход към момента на началото на изпълнение на инвестиционната схема.Другото беше че със 100 000 няма да стане, а ще трябват 120 000
.Като може и за 110 000 в краен случаи.Заяви че ще осигури 20 000 хиляди в повече и да действаме.
Сигурно се питате как е възможно.През 2006-та цените бяха горе-долу близки до днешните и това което цитирам са реални цифри, реални банкови лихви по депозити и кредит.
Първата покупка беше за 3-стаен апартамент в Бели брези.Цената беше 80 000евро за 95кв/м площ , допълнително надземен гараж за 10 000евро.Всичко 90 000евро, от които 65 000евро бяха кредит и 25 000 самоучастие.Апартаментът се отдаде под наем за 500евро почти същия ден в които беше обявен на пазара.Лихвата по 30 год. кредит беше 6.5% от Банка ДСК, а вноската 410евро на месец.Препоръката ми беше задължително 20% буфер наем/лихва заради ситуации като днешната.
Така на нашия юнак му останаха 75 000евро в брой.Към онзи момент 2 банки даваха лихви по евров влог тип рент (ежемесечно плащане на лихва) над 7%.Това бяха Сибанк и Инвестбанк.Тъй като имал близък в Инвестбанк, цялата сума беше вложена там, но на 4 отделни депозита, тъй като гарантирания минимум тогава бе 40 000лв.Точната лихва бе 7.5% и сумата щеше да носи по около 450-500евро на месец.
Въпроса беше как да купим втория апартамент.Инвестбанк , както и всяка банка отпускаха кредит срещу залог на пари в самата банка.Така изтеглихме 50 000евро за втората покупка.Лихвата разбира се ужасна с 2% над лихвата по депозита или 9.5%!Как се отървахме от нея?Със 50 000евро към които добавихме 10 000 от 20-те допълнително които казах че трябват се закупи 2-стаен апартамент 55кв/м за 60 000евро в района на Семенираята в кв.Лозенец.Покупката беше без кредит и това ни позволи да направим следващата врътка.Изтеглихме кредит срещу ипотека в размер на 50 000евро от банка ДСК , около 6.3% годишна лихва за 30 години.Идваше 310евро на месец.Апартамента беше даден моментално за 350.Тук не успяхме да постигнем 20% буфер , а около 10-12.
С изтеглените 50 000евро веднга погасихме високата лихва от Инвестбанк, предсрочното погасяване беше без наказателна лихва.
Питате се какво стана с последните 10 000евро от всички 120 000.Това също сума с цел буфер която да предпази наемодателя от периоди на липса на наемни постъпления.С лихвите от нея пък при 5-6%, ще погасявате данъците по имота-сгради смет и т.н.По-добре е обаче да стои в лева заради по-висока лихва.
Дори и при сегашния ръст на вноските по кредит и при старите наемни нива схемата издържа.Ако калкулираме ръст на наемите, заради много по-голямо търсене вследствие на отказани покупки нещата са железни.
След 30 години ще имате 2 апартамента които със сигурност ще бъдат доста по скъпи от момента на покупката.Ще си имате и пари в брой, които ще са ви носили чудесна лихва.Разбира се не е препорачително да не работите
тъй като в крайна сметка трябва да сме полезни някому с нещо продуктивно.Все пак всичко това ви позволява ако ви дразни началника да му кажете майната ти мой човек.Ще сте осигурили 2 апартамента на всяко от децата си и няма да слушате подмтания, ама на моя приятел тяхните му купиха , а ти ......Или пък да се терзаете какво сте оставил.
Все пак това е ултраконсервативна нискорискова схема "тип лентяй".
Средно рисковата е да участвате със 120 000евро на търгове и където стане.Почти сигурно е че ако на два не успеете на третия ще стане.
Разбира се има как 120 000евро при един бичи пазар точно за 3 години да станат 1 000 000, но това включва инвестиции в акции, използване на деривативни инструменти, репо-сделки, къси продажби и т.н, това схема тип "Биче".
Все пак това е форум за имоти и няма да агитирам за други работи
Горната схема не е препоръка за вземане на инвестиционни решения.
Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2009-05-22 14:20 от ivo_1.
