Преглед на печата 2

В."Класа": За бога братя, не купувайте ... имоти

За бога, братя, не купувайте... имоти!
Паниката стисна строители и брокери за гърлото

Михаил Рангелов

В зората на прехода един български премиер роди култовата фраза “За бога, братя, не купувайте !”. За щастие Димитър Попов все още е сред нас и може да види как тази реплика звучи изключително актуално и сега, най-вече в сектора на недвижимите имоти.
Модел за творческото ми вдъхновение станаха всекидневните показни акции на различни знайни и незнайни сдружения на строители, брокери и всякакви други замесени тъмни и светли личности в пазара на имоти. Прояви, имащи за цел да убедят крайния клиент, тоест мен, че в момента положението е страхотно и че трябва да купя апартамент веднага, защото, разбираш ли, сме стигнали дъното и пазарът аха–аха всеки момент да се оттласне нагоре.
Може би донякъде повлиян от тиражирането на подобни мнения, реших и аз да събера всички останали спестявания на цялата фамилия и да ги вложа в нещо разумно.
Ще спестя описанието на всичкото обикаляне и разглеждане на оферти. Това обаче, което успях да установя и анализирам за тези два-три месеца на търсене на жилище, бе, че теорията за достигане на дъното е, меко казано, толкова вярна, колкото съществуването на добрия Дядо Коледа. Защото имоти, които ми бяха представени като едни от най-добрите в началото на търсенето ми, все още стоят непродадени. Само че вече струват с около 8-10 хиляди евро по-малко. Общото между всички брокери, с които работих, е, че се опитаха и те да ми обяснят как сега (както и преди три месеца примерно) е изключително добър момент да взема невероятно жилище на невероятна цена. Като те заради това дори са съгласни да намалят своята комисиона. Което е първият признак за паника в бранша. Защото никой доброволно не се отказва от парите си, освен ако не смята, че може и да остане въобще без продажба.

Спукването на балона

След като установих, че дори и не сме стигнали дъното на имотния пазар, следващото логично действие бе да си направя собствена оценка. Идеята ми бе да намеря вътрешна информация от няколко фирми за това, колко излиза на един строител квадратен метър застроена площ и след това да взема за база средноаритметично от трите цифри. До такова математическо действие обаче не се стигна, тъй като учудващо от три различни източника получих една и съща цифра – а именно 350 евро на квадратен метър за ново луксозно строителство. А в същото време разни организации за недвижими имоти твърдят, че имотите вече се продавали под себестойността им! Е, няма как това да е истина, защото не съм чул някой да продава двустайни апартаменти, например в “Младост 1”, за по-малко 900 евро.

Смешен плач

Един от основните лайтмотиви на кампанията за спасяване на безумно високите цени на строителите е, че масови фалити в бранша ще увеличат много безработицата. Това наистина щеше да е трагедия, ако ставаше дума за големи групи висококвалифицирани специалисти – например доктори, стоматолози, учени, програмисти. Но в случая става дума за бай Хасан от някое малко село, който е изкарал в казармата един курс за зидаро-мазач и е дошъл в столицата, за да взима 2 бона заплата. Точно толкова пари взима на месец целият екип на нощната смяна в кардиологията в ИСУЛ, където работи приятелката ми. И който спасява поне по един човешки живот на дежурство. Така че ценните кадри строителните компании ще могат да си ги задържат. И то двама на цената на един. А бай Хасан ще може да се преориентира към селското стопанство. Поне тази година се очаква реколтата да е много добра и работа ще има и за него, и за цялото му семейство.

Докога да чакаме?

Основното неизвестно в цялото уравнение на пазара на имотите са банките. Които покрай кризата са се сдобили с 8000 апартамента само в София. И в един момент, ако решат да ги пуснат на пазара, това вече ще подейства като игла на балона. Защото той в момента издиша, но тогава действително ще се спука. А големите банки само се дебнат една друга коя ще направи първата крачка към капитализиране на бързо обезценяващите се имоти. И тогава действително пазарът ще се срине.
В крайна сметка в условията на криза ще спечелят тези строители и собственици, които са продали имотите си на цени с поносима норма на печалба. А онези, които живеят със светлите спомени на миналото, ще усетят горчивия удар на бъдещето.

То бива да преписваш прогнозите на 19 годишни журналисти, но всичко трябва да има граници.За хонорарче от 50лв. колко ли глупости поже да спретне човек. *smiley_ahh*

[www.dw-world.de]

[paper.standartnews.com]

OwnerBG Написал:
-------------------------------------------------------
> То бива да преписваш прогнозите на 19 годишни
> журналисти, но всичко трябва да има граници.За
> хонорарче от 50лв. колко ли глупости поже да
> спретне човек.

Нали, да се чудиш как 4-5 години пишеха статийки за вечното покачване срещу същите 50 лева

OwnerBG Написал:
-------------------------------------------------------
> То бива да преписваш прогнозите на 19 годишни
> журналисти, но всичко трябва да има граници.За
> хонорарче от 50лв. колко ли глупости поже да
> спретне човек.

не разбрах кое точно е глупост... а че на теб не ти отърва да е така, мен ни най малко не ме интересува

Между другото материалът е мой и не е написан с лоши чувства. Ех, примечта ми се, както написа OwnerBG, да съм пак на 19 години...
Със скромния си журналистически стаж в изданийца като "Класа" и "Капитал" все пак съм си направил някои добри контакти, за да разполагам с достатъчно вътрешна информация за много неща. Освен това съм и работил в строителството от 1996 до 2000 г. и мога да направя една елементарна калкулация на вложения труд, материали и други екстри, за да се завърши една сграда. Това което съм го написал, макар и в шеговит тон, заставам твърдо зад него.
А най-малко покрай неколкомесечното ми търсене на апартамент се нагледах на достатъчно примери както на пазарно, така и на антипазарно поведение. Например като един брокер от една агенция срещу Съдебната палата, който го домързя да се обади на собственика на апартамента, който бях харесал, за да се уточни за чия сметка ще бъде прехвърлянето при сделката. В същото време не го домързя да си поиска блок капаро. Или на друга брокерка, която така и не знаеше какво ми предлага, но държеше да правим огледа в работно време за да и е по-удобно.
В същото време работих и с брокери, на които им свалям шапка. Които действително успях да ги почуствам като МОИ брокери. И независимо, че не успяхме да стигнем до сделка, рано или късно такава ще има. И най-малкото ще ги препоръчам на мои приятели и познати, които се допитват до мене за съвет чрез кого да купуват или да продават.
И няма какво да си заравяме главите като щрауси. Балонът е продупчен и в момента, в който БНБ спре да рефинансира банките, те ще изкарат имотите си на пазара. Е тогава ще се върнем на нивата от 2003 г. За съжаление от пазара ще отпаднат някои по-малки строителни фирми. Но тогава действително пазарът ще се раздвижи доста и специално брокерите ще могат да живнат, тъй като независимо от по-ниските цени ще се увеличи броя на сделките. В крайна сметка очаквам до една, максимум две години да се достигне една точка на равновесие и стабилизиране на цените. Лично моите прогнози са, че през есента ще настъпи един хубав масов срив на цени, като ще се достигнат нива на продажби при луксозно ново строителство от около 450-500 евро на квадрат. Това ще активизира търсенето и до пролетта очаквам да се получи една постоянна цена от около 550-600 евро в крайните квартали и около 650-700 евро в по-престижните. Даже видях, че някой от съфорумците беше обвързал цената на квадратен метър със средната заплата, в което има сериозна икономическа логика. Защото действително пазарът се намества съобразно покупателната способност на населението.
Нека да се опитам да преведа на по-прост език това обяснение - през 2003 г. (когато пазарът беше действително много раздвижен) си купих гарсониера 55 квадрата във Варна за 8700 долара, което по тогавашния курс беше около 9к евро. Което прави приблизително 163 евро на квадрат. Тогава взимах около 300 евро заплата. В момента взимам 750 евро заплата плюс други допълнителни доходи стават около 900 евро на месец. Тоест покупателната ми способност (без да отчитаме инфлацията), се е повишила близо 3 пъти. Ако приемем, че ситуацията на пазара е като през 2003 г., то аз за подобна гарсониера бих платил 3 пъти повече. Или 489 евро на квадрат. Което прави около 27000 евро. В същото време през лятото на миналата година имах оферта от 55 хиляди евро за него. А в момента по груба оценка сделка може да се постигне на около 40к, а ако бързам с продажбата в най-лошия случай за 37-38к. Въпреки това, за да се постигне съотношението от 2003 г., трябва гарсониерата да се обезцени с още около 10-13 хиляди.
Така че, ако пазарът у нас следва икономическите закони, спокойно можем да кажем, че се очаква едно обезценяване с около 1/3. Лошото е, че заради опитите по български да се задържат изкуствено цените ще се получи точно ефект на срив вместо плавно спускане до нивото на пазарно равновесие.

KTPK Написал:
-------------------------------------------------------
> Между другото материалът е мой и не е написан с
> лоши чувства.

през 2003 г. (когато пазарът беше
> действително много раздвижен) си купих гарсониера
> 55 квадрата във Варна за 8700 долара, което по
> тогавашния курс беше около 9к евро. Което прави
> приблизително 163 евро на квадрат. Тогава взимах
> около 300 евро заплата. В момента взимам 750 евро
> заплата плюс други допълнителни доходи стават
> около 900 евро на месец. Тоест покупателната ми
> способност (без да отчитаме инфлацията), се е
> повишила близо 3 пъти. Ако приемем, че ситуацията
> на пазара е като през 2003 г., то аз за подобна
> гарсониера бих платил 3 пъти повече. Или 489 евро
> на квадрат. Което прави около 27000 евро. В същото
> време през лятото на миналата година имах оферта
> от 55 хиляди евро за него. А в момента по груба
> оценка сделка може да се постигне на около 40к, а
> ако бързам с продажбата в най-лошия случай за
> 37-38к. Въпреки това, за да се постигне
> съотношението от 2003 г., трябва гарсониерата да
> се обезцени с още около 10-13 хиляди.
> Така че, ако пазарът у нас следва икономическите
> закони, спокойно можем да кажем, че се очаква едно
> обезценяване с около 1/3. Лошото е, че заради
> опитите по български да се задържат изкуствено
> цените ще се получи точно ефект на срив вместо
> плавно спускане до нивото на пазарно равновесие.


Последно време не пиша, но чета форума сравнително редовно, отдавна не е имало толкова обосновани постове относно цените на НИ в БГ. Има една много хубава и малко позабравена българска поговорка: "лакомо дупе кръв с..ре"... По-скоро се спряга смесицата от поговорки "лакомо дупе планина повдига", до няколко месеца ще стане ясно кое важи повече - оригинала или "микса"...

BulCan Написал:
-------------------------------------------------------
> ... отдавна не е имало толкова обосновани
> постове относно цените на НИ в БГ.

[forum.imoti.net]

цитат: " в момента, в който БНБ спре да рефинансира банките, те ще изкарат имотите си на пазара"

КТРК, много интересна статия и мнение, но я кажи какво имаш в предвид с горния цитат. Как според теб БНБ рефинансира банките в момента. Нали според закона за валутния борд - няма право на това. Ако имаш в предвид намалението на задължителните минимални резерви преди близо година - то това не би следвало да се разглежда като рефинансиране.
Колкото, че балона в момента издиша и ще се спука - и аз съм на това мнение, но като основна причина аз считам свръхпроизводството и намалено търсене на стоката апартамент. Аз разглеждам тази стока в следните аспекти:
- апартамента не може да се използва за друго, освен за живеене
- апартамента, не може да се изнесе зад граница, като много други стоки
- 96% от домакинствата имат поне един собствен апартамент или къща
- тези, които са вложили пари в апартамент - като актив, скоро ще бъдат разочаровани, защото разходите са повече от приходите /дори да са платили кеш/ => апартамента е пасив или поне в скоро време ще стане пасив.
- живота на един апартамент е между 50 и 100 години, но като се има впредвид, че в Б-я се карат коли втора употреба до разпадането им, носят се дрехи втора употреба, черна и бяла техника втора употреба =>, че и апартаментите ще ги експлоатираме над 100 г. С темповете 100 000 апартамента на година - за 100г. ще построим над 4 пъти повече апартаменти, отколкото хора могат да живеят в тях /и това при положение, че населението се запази и всички цигани и клошари ги настаним в апартаменти/
..............................................
Това са в общи линии некои мои съображения....

КТРК написал:

> ... за Бога , братя , не купувайте имоти..

>..в средатата на прехода един Бг премиер роди култувата фраза "за Бога , братя, >не купувайте

Пишещият много добре си спомня изричането на тази фраза. И досега съм убеден че тя имаше своя смисъл, защото това е единствения начин за подтискане на спекулата. И още нещо важно-Д. Попов не визираше стоки от първа необходимост-хляб, месо , мляко за бебетата, бира за бираджийте, а акцентираше изключително върху промишлени стоки, които бяха дефицит и без които може да се изкара един месец без да се закупят-нов телевизор, нова пералня. За съжаление премиера обърка държавата -явно е мислел че говори някъде в Западна Европа, защото там този метод се е прилагал и работил многократно при спекулативо увеличение на цените и то без агитация от правителството. Като за капак в БГ , продажната БГ журналистика, хронично страдаща от безпринципност и склонност към сервилничене на партията -майка, но не и на истината, преиначи и изврати думите, влагайики смисъл да не се купува нищо и да се мине на фотосинтеза, така че Д Попов стана за посмешище.
Народецът се хихикаше на повиците на правителството , мъдро напътствуван от 25 -годишни журналистки, същите които отразяваха с влажен и замъглен поглед освобождаването на Карамански от дранголника. Това ни е нивото като народ, господа форумци.
Сега по отношение на имотите същия този народ крачи по пътя , препоръчан от Д. Попов с едно уточнение - крачи омаломощен

WITH ONE FINGER IN THE NOSE AND THE OTHER FINGER IN THE ASS

"Няма безплатен обяд , господа. Безплатно е само сиренцето в капана"

Желязната лейди

"Всичко на този свят се заплаща, но най-скъпо се заплаща собствената глупост"

Г-н Тепавичаров



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2009-06-14 09:35 от Спиридон Тепавичаров.