В последните месеци се забелязва усилен маркетинг от страна на участващи в бизнеса с недвижими имоти, които се опитват да внушат, че цените ще продължават да растат, и че това е прекрасна инвестиция. Правото да се рекламира и да убеждава клиентите в стойността на стоката си, е неотменимо за всеки един бизнес. Но основен принцип на маркетинга е да се въздейства на аудитория, върху която може да бъде въздействано. Т.е. необходимо е да има някаква възвращаемост от това че си налял купища пари в медии и журналисти, за да тръбят, че имотният пазар е във възход.Точно в момента такава възвращаемост няма, защото пропагандата на брокери, предприемачи, и донякъде – и банкери, е насочена към пазар, който не може да реагира. Т.е. колкото и изобретателни да се творческите екипи на рекламните агенции, и колкото и интересни реклами да измислят, от тях няма смисъл. Защото пазарът няма необходимата покупателна способност, за да плаща по желаните високи цени.Българският имотен балон се напомпа основно от външно търсене, т.е. от привличане на клиенти от по-богати пазари. Далеч по-леко влияние оказа банковото кредитиране на местни купувачи, и то във време, в което лихвите бяха далеч по-ниски, и с тенденция надолу. От въпросните местни, голяма част бяха купувачи със спекулативна цел, които не планираха да плащат по 30 години една ипотека, а просто се надяваха да препродадат имота скоро на по-висока цена.В момента всички тези клиенти се оттеглиха от пазара. И в опит да спасят високите цени, участниците на него започнаха усилен маркетинг… в България.Това е най-великата маркетингова глупост, която може да се измисли, и тя е достойна да влезе в учебниците. Ако искат да запазят цени и пазар, имотните фирми следва да проведат усилена кампания в някакви външни пазари. Да потърсят клиенти, които да заменят доста разочарованите британци. В момента има известно леко заместване от руснаци, но то далеч не може да компенсира оттеглилите се англичани. Ако изобщо е възможно да се направи нещо, то е именно в някакви други страни, където отново да клъвнат определено количество наивни купувачи, и да дойдат да ни поддържат пазара. Теоретично, такова нещо е възможно, защото след като при англичаните се случи, защо пък да не излъжем и някой друг? Разбира се, не трябва да забравяме, че горчивият опит на англичаните вече е известен на потенциалните нови жертви…Във всички случаи обаче, независимо дали е възможен външен маркетинг, вътрешният е грандиозна глупост. Дори и да иска, и да се прехласне по обещания и реклами, българският потребител няма с какво да купува. При средна заплата 500-600 лева, възможната месечна вноска по ипотека е не повече от 200-300 лв., и то при положение че в семейството и двамата работят. Така ще могат да плащат ипотеката, да вложат нещо за дооправяне на апартамента (който се продава обикновено в незавършен вид), и да ядат. 300 лв. вноска при настоящите лихвени нива и при максимално разсрочване, означава кредит от не повече от 30-40 хиляди лева. При настоящите цени в София например – от 1000 евро на квадратен метър, това означава максимум 20 кв.м. Т.е. горната граница на покупателната способност, която може да се покрие при настоящите цени, е горе долу половин гарсониера или някаква много миниатюрна боксониера.Естествено, немислимо е мнозина да се ангажират с 30 годишна ипотека, в името на една стая, в която ще живеят 2 души, плюс деца…Случващото се в момента е все едно да правиш реклама на „Ролс Ройс” пред средната класа. Ще плакнат очи хората, но няма да купят. По-разумно е имотният бизнес да си запази рекламните бюджети, за да може по-дълго да си разплаща кредитите при липса на продажби. Така ще издържи малко по-дълго по системата „на мускули”.Крахът на имотните цени е неизбежен. След като в САЩ се стигна до абсурди от типа на апартамент по 1500 долара, какво остава за България? Важна особеност на краха е, че който пръв го усети, може да се измъкне най-сух от водата. Т.е. който пръв започне да сваля цени, може да продаде трудните си активи на възможно най-висока цена като цяло. Ако инвестират в някой консултант, който да им каже как да направят това, фирмите от имотния бизнес ще спечелят доста повече, отколкото от инвестициите си в медии и пропаганда.
