Схемата на инвеститора или защо цените не падат?

Глупи,
За да си отговориш на въпроса, защо цените не станаха 300 в кварталите и 600 в центъра. Писано е преди 8 месеца и цените за кварталите са точно толкова, колкото е възможно да бъдат + 100Е отгоре.



Изпратено от: др. Иванов (IP съхранено)
Дата: January 4, 2009 12:04PM

Колко струва строителството, колко пари му трябват на инвеститора и кои инвеститори ще свалят цените?

Говорим за кварталите в София, където в момента строителството на шпакловка и замазка е около 230- 240Е/м2. Цените са динамични, но горе-долу е това. Или му тряват 24000Е.

Груб строеж, кота Било - 140-150Е/м2 със всичко, проекти, разрешителни, връзки, труд, материали.

За да смятаме по-лесно приемаме условно, че сградата е от 100 м2/100%/ или 100 единици площ. + 20 м2 сутерен./2000Е/

Изключваме и сутерена/мазето/ за яснота, защото то е на собствана сметка, изплаща се от паркоместата, но ще го оценим като строителен разход на предприемача.

Обезщетението е % от Кинта и обикновенно е 25% от завършеното строителство/ Всичко/, т.е. за собственика са 25 м2.

Строителството делим на кота цокъл, кота Било/груб строеж и разрешително за ползване.

Кота цокъл е важна за банките, защото започваха да отпускат кредити при взета кота цокъл/+0/. Сега заеми няма и не е толкова важна.

Строителят има задължение към собственика да му предаде 25 м2 в срок до изтичане на суперфицията - 5 г., според договора обикновенно 2 + неустойки за забава.


Първи вариант - Строителят няма пари и търси кредит - отпада, защото няма кредити.
Подвариант - Строителят е хванал времето, когато е имало кредити и е взел. Но е хванал и търсенето, така че си е продал опартаментите и въобще не го е грижа.

Реален вариант. Строителят има една трета от парите за строителство, 8000 Е и започва да строи.
Парите ще му стигнат да излезе над нулата и да направи бетонната конструкция на сградата.
Строителят не е послушал форума и затова няма продажби.
Строителят е послушал др.Иванов, седнал си е на дирника и чака по-добри времена. От време на време собственикът му се обажда:
вариант А, за да му пили на главата, защото не знае ситуацията;
вариант В, за да му честити празниците, защото е наясно със ситуацията и знае, че като взимаш нещо, което ще ползват пра-пра внуци, можеш да изчакаш 1-2 г. горница.

Има ли причина строителят да сваля обявените цени от 800Е/м2, естествено, че няма.
Да предположим, че по някаква причина иска да свърши обекта и си казва, дай да сваля цените.
Обявява 600, но никой не купува, защото има не спад, а стагнация и всеки се услушва. Но приемаме, че продава 10 м2 на 600Е.

С тези 6000Е/10х600/ завършва грубият строеж/8000+6000=14000/.

Сега е на груб строеж и липса на клиенти. Обаждат му се двама - собственикът и първият купувач.
Строителят е корав и им казва да си траят или да го съдят. Те си траят, защото в договорите сроковете не са изтекли, а и знаят от пресата, че такова дело се води 7-8 години.
Строителят е с меко сърце и решава да продаде още 10м2/за да станат общо 20% продадените площи, според въпросът на Наската. Но цената вече е 700, защото сградата е завършена на груб строеж/може да продава с нот. акт/. Приемаме, че го продава, защото иначе минаваме на горният вариант.

Така от необходимите за завършване 26000Е/24000 за горе и 2000 за сутерена/ той има 21000. Достроява с тях до където стигнат и вече има почти готова сграда и трима навлеци да му звънят, но те си траят защото виждат, че се строи. На строителят му трябват само още 5000Е за да завърши сградата. От 100М2 дължи 25 м2 на собственика и 20 м2 на клиенти. Остават му още 55 м2 и само 7 м2, които да продаде на 715 Е, за да си завърши сградата.

Да не забравяме, че дадохме пари за сутерена/паркоместата/ но още не сме ги продали.

Кое точно ще го накара да сваля цените?

Това което не разбирате, е:
Жилището е особен вид стока. В много страни то дори е изключено от свободният пазар на стоките със специлни регулации.

Жилището е трайно. Железобетонните сгради ще стоят 200-300 г., че и повече. То не е нещо, което се раваля или му минава модата, да да е принуден някой да продава.

Жилището, поради тежкият климат в България е задължително. Т.е. или трябва да плащаш наем или ипотека.

Вного важно - жилището се строи на етапи в продължение на 1,5-2 г., т.е. няма момент в който на строителят да му е нужва цялата сума на куп.

Строителните работи са скъпи към края, когато при продажби строителят си е взел парите, а при липса на продажби няма нужда да ги дава.




Дата: January 7, 2009 12:32PM


Защо да не купуваме на цени от 315Е/м2?

Първо, защото такива няма, поне в София.

След като нява да си помислим кой може да свали цените и как да се възползваме от това?

Себестойноста на шпакловка и замазка със земята/в кварталите/ излиза минимум 450Е/м2 и 380Е/м2 при обезщетение, преки разходи в строителството, без издръжка и печалба на дружеството инвеститор. При строеж на обект от 3-4 хил.м2 - средно голям за София, срокът е около 2 г., заплати на служители, офис, транспорт, леки жени, тежки ресторанти, скъп алкохол и др. още 100Е/м2 минимум. И още 100 печалба за преприемача, да за има за хляб и ракия. Държавата като си прибере нейното, и там 100. Нотариуса, защото и той пие ракия, заедно с кмета/общината, и те гушнат 30-40. Такаобекта с нормална печалба за инвеститора отиде на средно 750-800Е/м2.
Кое може да доведе цените до тези нива.

По първият разход - падане на цените на парцелите и обезщетенията. Това може да намали цената не повече от 20-30 евро.

Задържане на цените на материалите на труда на сегашните по-ниски нива.

Общо взето възможностите за намаляване на себестойноста тук е минимална.

Разходите на фирмата. Ако фирмата е голяма и има много обекти има и голям щат/само техническият за 2 години взима 40 хил. евро с осигуровките, или само неговата заплата е 10 евро в цената/. Ако е малка: обектите са 1-2, щата е по-малък, но и там не може много да мръдне.

Печалбата на предприемача? Той за какво работи? А и 100Е/м2 е за Бог да прости.

Държавата, нотариуса и общината. Тук може да се направи малко, но не повече от 50-60Е и то ако и клиента и инвеститора крият стойноста на сделките.

Затова при нормално строителство няма как да търсим по-ниски цени от 700-750 и то при финансиране от страна на клиента, защото не сме предвидили лихвите.

За под тези цени трябва да се търси инзвъредна ситуация, каквито варианти могат да се случат, но това след ракията.




Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2009-08-02 13:35 от др. Иванов.

Апартаментите в един блок или кооперация не може да се разглеждат като отделна изолирана сделка за инвеститора.

Ако е имал 20 апартамента по 100 квадрата, от които 10 е продал при 300% печалба (при разход от 300 EUR/m2 за построяването), т.е. продавал го е по 900 EUR/m2 му остават още десет. Дотук разход = 600,000, приход 900,000. Вече е на печалба 300,000.

Т.е. може да пусне останалите десет и по 100 EUR/m2 без проблем и само ще си увеличи печалбата с още 100,000 до 400,000.

Когато си дълго време на директно слънце през август да ползваш чадър или поне шапка.

Няма себестойност от 300Е/м2 в София. При 30% обезщетение и 300Е строителство парите, които трабва да платиш за прякото построяване 1 м2, който ще продадеш са около 450Е/м2. Към тях се прибавят разноските на предприемача - технически и още поне 3-4 човека в офиса, поне 2 превозни средства и т.н. Към тях такси, община и нотариус, ДДС, комисионна, лихви и т.н. Цените отиват над 650Е/м2. Затова тези дето продават под 600 или хептен не плащат данъци, или работят с особен вид материали, крадени, изнесени от работници от други обекти, купени без документи и т.н. И най-вече на принципа, да взема парите, за да закрепя през кризата, а като тръгнат нещата ще се оправя.

А относно качеството. Собственикът на фирма, която минава за добрите и строи качествено ми каза преди около месец, че ако строи една сграда с негови /добри/ работници, качествено и напълно завършена, с локално парно и т.н., себестойността му е около 540Е/м2/само труд, материали, проектиране, връзки и офис/, без такси, данъци, комисионни и печалба. Ако сградите са 2 цената пада, а за 3 сгради строени заедно отива на малко над 350, защото и офисът и работниците са максимално натоварени. Сега никой не строи повече от 2 сгради, та се светнете за качеството на това, дето се продава евтино.

Абе на тебе все някой нещо ти е казал. Май по-скоро си го подслушал на съседната маса докато си пил фалшив алкохол.

Факт е, че някой, който е работил на 300% печалба, сега може да продава излишното и по 50 евро на квадрат ако пожелае и няма да е на загуба.

Така че цените имат доста свободно пространство за падане.

Аз не пия фалшив алкохол и избягвам места, дето ходят българи, защото ги разбирам какво говорят. Естествено, че които е продавал с 300% надценка може да продава и на 50Е. За съжаление никой не го прави.

Хубав спор се е разиграл в тази тема Полезен.

Фактите:

1. Никой не иска да продава на ниски цени. Ако ще и 100 апартамента да има някой - няма смисъл да ги продава за малко пари, освен ако не е на адски зор.

2. Хора с кеш има, но чакат ниски цени. Купуват само хора, които са на адски зор.

3. Хора с апартаменти, които искат да продават има, но чакат. Продават само които са на адски зор.

4. Неяснота. Никой не знае какво става и кога ще се оправи. Или по-точно всеки е наясно, че нещата ще се оправят някога както и ще се влошат още в скоро време. И по-лошото никой не е наясно със собственото си положение - чуваме думи като безработица, дефицит и пр. Няма ли продажби - няма и реален пазар.

Изводът: всичко зависи от "адския зор" и зависи от това колко е той.

Явно зор има, но той в никакъв случай не е "адски".

Малкото хора (продавачи и купувачи), които имат "адски зор" определят пазара - само такива продават и купуват.

Цените ще се променят в зависимост от това дали този зор се увеличава или намалява.

Според последни данни на БНБ лошите кредити ще се увеичат на около 16% (!), а лош кредит си е вече (почти) адски зор. Ако по-голямата част се опитат да продадат преди ЧСИ, то цените ще паднат. Такава е и тенденцията (за сега).

След края на кризата (който не се знае кога ще бъде) възстановяването на имотния пазар ще се забави с няколко години. Т.е. който не е купил - не е закъснял, купувачът го знае много добре и не бърза. Топката в момента е в издръжливостта на продавачите.



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2009-08-02 15:48 от mmihov.

Иванов,
нашия народ има една приказка - че който плащал поръчвал музиката. Та... хубави ти сметките, ма без кръчмаря, та затова сигурно малко си ги пообъркал.
Най-напред ще трябва да направиш едно умножение на всичко х10, защото строител дето строи 100 кв.м. е частно лице. Там сметките са други и с някой заем от роднини може ди да се оправиш. Но от 1000 и нагоре (да не пресилвам за по-ниска квадратура) сметките са много различни.

Quote

Строителят има една трета от парите за строителство, 8000 Е и започва да строи.
Парите ще му стигнат да излезе над нулата и да направи бетонната конструкция на сградата.

Да ама не - вкарваш 80 000!!!

Quote

Има ли причина строителят да сваля обявените цени от 800Е/м2, естествено, че няма.
Да предположим, че по някаква причина иска да свърши обекта и си казва, дай да сваля цените.
Обявява 600, но никой не купува, защото има не спад, а стагнация и всеки се услушва. Но приемаме, че продава 10 м2 на 600Е.
С тези 6000Е/10х600/ завършва грубият строеж/8000+6000=14000/.

Да ама не! Купува човека 10х10 кв.м. ама ти дава само 10% щото си на кота 0 за всичко освен бетоните! А и 30% да ти даде и 80% да ти даде, пак не можеш да прикючиш строежа. И разбира се, който има 60 000 евро в брой може и си я прави тази сметка, че не можеш и на шпакловка и замазка да я докараш, и не 80, не 20, ами и 10% не взимаш!
На всичкото отгоре, комшията до тебе дето е по-на зор, щото го дърпа банката и тъщата, пък вече е на кота било и приключил със зидарии и инсталации обявил цена от 550. За капак и жена ти мърка, че не носиш пари вкъщи, а тя е свикнала от добрите времена на охолен и луксозен живот! И на финала две копелета от долно нанагорнище се кълнат на единствения ти потенциален клиент, че за тези пари ще му направят къща!
Казваш, че можеш да почакаш?
Можеш разбира се! Прежалваш 80 000 твои пари дето си ги сложил в земята и си чакаш колкото си искаш.

Дори да си я завършил сградата, само глупак, може да си мисли, че може да чака с продажбата. Резултата ще е да продават всички които са на по-ниски цени от тебе, докато твоето строителство се амортизира! Щото строителството освен всички останали предимства и това свойство има - да губи по 1% годишно от стойността си до като слезе на 50-60% от пазарната. Такова е съотношението в цените на ново и старо строителство в нормалния свят, че даже и данъчно така е регулирано...
Дали е живял някой в един апартамент или не след 5-10 години няма значение! Той вече не е нов.
Айде стига толкова, че ми омръзна от тъпотии...




Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2009-08-02 17:23 от goro.

Не знам дали Иванов осъзнава, но той с подобно поведение цака целия строителен бранш.Кой лумпен ще купи имот на зелено в момента?Ако всички така правят без да спазват срокове и без да завършват, се обрича браншна 5 години напред никой и да не иска да чуе за имот на зелено дори и пазара да се оправи.
Помните ли колко време мина докато започне да се купува на зелено масово.Това стана 2004-2005-та чак, 7-8 години след кризата и зарязаните строежи от 97-ма.
Отделно това да не строиш и да се надяваш да не подкарат по съдилища си е жива глупост.Ами ще му писне в един момент ще каже според договора не си изпълнил това и това , разваляме го, връщай парите или те чака съд.Следва обезпечение на бъдещ иск, запор и възбрана на всичко което имаш, ха сега строи ако можеш, ха сега живей от лихви ако можеш.
Дори и да прехвърлиш всичко на друг и фирмата ти да няма никакви активи, ако спреш плащанията, след 30 дни заминаваш и на прокурор ако не си обявил несъстоятелност.Делата вървят много мазно и бързичко.За 4-5 месеца приключват, какви години.Ще се криеш от призовка ли, получаваш лепенка на вратата, няма да ходиш на делото ли , получваш "неприсъствено решение".ГПК не е старото моткане, банките и там си вързаха гащите, той е изцяло в полза на кредитора, който може да мачка длъжника както си иска.
Да не говорим че един по отракан адвокат си има връзки в медиите и ще ти оризили фирмата на всякъде, ходи прави бизнес после.Аз лично ще си натряскам едни хонорари, тъй като ще изгубиш делото ще трябва и тях да възстановяваш.Да не говорим че и на теб ще ти трябва адвокат, който ще ти вземе хонорар колкото един апартамент, но ще си премълчи че шансовете ти са малки.Това поведение е безумно и глупаво, никой предприемач уважаващ реномето си няма да го направи.Тиквеника ще се опита, но като го осъдят ще разбере че е сбъркал.Пък и такъв живот да те моткат по съдилища, да се криеш като мишка, да си спираш телефоните, за това ли си градил бизнес?
Предприемача ще намаля докато докара до себестойност, като стигне там почва да прави компромиси с някои луксове, които не са изрично опоменати в договора.Това е тактиката на спасението.В никой случай не трябва да спираш дейност напълно , може една малка сграда 1200 РЗП да строиш , ама трябва да си в играта.Не може да разпуснеш всичките си служители и машините за които си броил пари да ръздясват някъде.После те забравят и контрагенти, нов офис трябва да търсиш. ново оборудване, месетене , абе много повече разходи ще имаш отколкото да спреш напълно и после да възстановяваш.
Най-големия марж в намалянето на себестойонстта ев обезщетението.Какви бяха тези обещетения 40-45%, това е глупост.Като не иска парцели в момента бол, те са най-големия балон след ваканционните имоти.Обезщетения в най-престижните квартали на София макс 30-32% не повече!Материалите поевтиняха, дюлгерите клекнаха и на малко, така че още едни 30-40% спад и от там.Сигурен се че при тези параметри сметката се вързва и с 30-40% печалба дори и в кризата.

Иванов, нека уточним една лека подробност. Нека да помислим кой чака, кого чака и за чий го чака. Като гледам, сайтовете пращят от обяви "продава", тъй че продавачите чакат някой да купи. Онези, дето ги чакат да купят, се делят основно на 2 групи: Можещи с пари и неможещи без кредит. Неможещите чакат да теглят кредит за "па-па", ама няма. Папуто свърши. И на 200 евро/м2 пак няма да купят, тъй щото нямат. Можещите пък, чакат да купят тънко. Те могат да чакат много, защото парите им носят добри лихви. Една такава чакалня се е заформила...

А междувременно отчаянието набира сили.

Всичко това е хубаво, но само по себе си безмислено и в разрез с логиката, защото говорим за конкретни неща. Цените които съм дал: 800 средно за кварталите и 700-750 за намалени са си такива от дълги месеци. По точно са със 100-200Е/м2 отгоре. Никой не продава на 600 с 10% начална вноска, на тези пари всичко е на 100%. Бях писал преди време, че в Надежда най-ниската цена на етап - втори етаж е 700Е при 60-70% нач. вноска. Човекът лека полека си строи и не сваля повече цените. Няма никаква навалица на "останалите" строители, които са се скършили да продават на 300-400, което преди 8 месеца смятахте за високи цени. Затова всичките ви доводи са глупави и несъстоятелни. Има стагнация и на пазара са останали само евтините имоти, затова изглежда, че цените са паднали, ако въобще 20% са спад. В края на сезона всеки, който търгува с дрехи или обувки си чисти складовете на 30-40% от началните цени, но никой не казва, че е криза. Ако следяхте от близо нещата щеше да ви направи впечатление следното:

Когато продаванат 2 имота в един квартал, единият за 600, другият за 1000, средната цена е 800. Когато се продаде този от 1000, средната цена пада на 600, колкото струва останалия апартамент, въпреки че сделката е на 1000. И обратно.

Кога ще излезем от стагнацията?

Когато е писано!

А преди това, когато банките свалят лихвите или една фалира!


Иво, което си написал е сред най-големите глупости, писани тук, а можеш да ми вярваш, че в този форум е извора на глупостите. Клиента е имал избор да си купи готово на 1000 и на зелено на 600. Избрай е риска и в кризата ще чака, както всички.



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2009-08-02 18:39 от др. Иванов.