Naskata
А твоята схема е ясна... Но какво става, ако си продал прмерно 20 % и дължиш още 30% обезщетение на собствениците, но нямаш пари да завършиш ? и не можеш да продадеш останалите 50 % ?
фло
От 12 изречения в бизнес-плана/ схемата/ има 8 предположения в условно наклонение.Кой ще си купи несигурност от др.Иванов,един видимо неосъществен политик и видимо кандидат-бизнесмен!Нищо лично другарю,визирам технологията!
Колко струва строителството, колко пари му трябват на инвеститора и кои инвеститори ще свалят цените?
Говорим за кварталите в София, където в момента строителството на шпакловка и замазка е около 230- 240Е/м2. Цените са динамични, но горе-долу е това. Или му тряват 24000Е.
Груб строеж, кота Било - 140-150Е/м2 със всичко, проекти, разрешителни, връзки, труд, материали.
За да смятаме по-лесно приемаме условно, че сградата е от 100 м2/100%/ или 100 единици площ. + 20 м2 сутерен./2000Е/
Изключваме и сутерена/мазето/ за яснота, защото то е на собствана сметка, изплаща се от паркоместата, но ще го оценим като строителен разход на предприемача.
Обезщетението е % от Кинта и обикновенно е 25% от завършеното строителство/ Всичко/, т.е. за собственика са 25 м2.
Строителството делим на кота цокъл, кота Било/груб строеж и разрешително за ползване.
Кота цокъл е важна за банките, защото започваха да отпускат кредити при взета кота цокъл/+0/. Сега заеми няма и не е толкова важна.
Строителят има задължение към собственика да му предаде 25 м2 в срок до изтичане на суперфицията - 5 г., според договора обикновенно 2 + неустойки за забава.
Първи вариант - Строителят няма пари и търси кредит - отпада, защото няма кредити.
Подвариант - Строителят е хванал времето, когато е имало кредити и е взел. Но е хванал и търсенето, така че си е продал опартаментите и въобще не го е грижа.
Реален вариант. Строителят има една трета от парите за строителство, 8000 Е и започва да строи.
Парите ще му стигнат да излезе над нулата и да направи бетонната конструкция на сградата.
Строителят не е послушал форума и затова няма продажби.
Строителят е послушал др.Иванов, седнал си е на дирника и чака по-добри времена. От време на време собственикът му се обажда:
вариант А, за да му пили на главата, защото не знае ситуацията;
вариант В, за да му честити празниците, защото е наясно със ситуацията и знае, че като взимаш нещо, което ще ползват пра-пра внуци, можеш да изчакаш 1-2 г. горница.
Има ли причина строителят да сваля обявените цени от 800Е/м2, естествено, че няма.
Да предположим, че по някаква причина иска да свърши обекта и си казва, дай да сваля цените.
Обявява 600, но никой не купува, защото има не спад, а стагнация и всеки се услушва. Но приемаме, че продава 10 м2 на 600Е.
С тези 6000Е/10х600/ завършва грубият строеж/8000+6000=14000/.
Сега е на груб строеж и липса на клиенти. Обаждат му се двама - собственикът и първият купувач.
Строителят е корав и им казва да си траят или да го съдят. Те си траят, защото в договорите сроковете не са изтекли, а и знаят от пресата, че такова дело се води 7-8 години.
Строителят е с меко сърце и решава да продаде още 10м2/за да станат общо 20% продадените площи, според въпросът на Наската. Но цената вече е 700, защото сградата е завършена на груб строеж/може да продава с нот. акт/. Приемаме, че го продава, защото иначе минаваме на горният вариант.
Така от необходимите за завършване 26000Е/24000 за горе и 2000 за сутерена/ той има 21000. Достроява с тях до където стигнат и вече има почти готова сграда и трима навлеци да му звънят, но те си траят защото виждат, че се строи. На строителят му трябват само още 5000Е за да завърши сградата. От 100М2 дължи 25 м2 на собственика и 20 м2 на клиенти. Остават му още 55 м2 и само 7 м2, които да продаде на 715 Е, за да си завърши сградата.
Да не забравяме, че дадохме пари за сутерена/паркоместата/ но още не сме ги продали.
Кое точно ще го накара да сваля цените?
Това което не разбирате, е:
Жилището е особен вид стока. В много страни то дори е изключено от свободният пазар на стоките със специлни регулации.
Жилището е трайно. Железобетонните сгради ще стоят 200-300 г., че и повече. То не е нещо, което се раваля или му минава модата, да да е принуден някой да продава.
Жилището, поради тежкият климат в България е задължително. Т.е. или трябва да плащаш наем или ипотека.
Вного важно - жилището се строи на етапи в продължение на 1,5-2 г., т.е. няма момент в който на строителят да му е нужва цялата сума на куп.
Строителните работи са скъпи към края, когато при продажби строителят си е взел парите, а при липса на продажби няма нужда да ги дава.
