От 1 Януари 2009 ИМОТИТЕ СЕ ПОКАЧВАТ

Отбележете само че 5Е наем не се взимат лесно и навсякъде.А има и данък на тези суми.Сметката е много пожелателна

Където свършва логиката, започва БЪЛГАРИЯ

може и така да е. Аз говоря за средните нива на наемите и на цените според данните тука и ми се струва че има доста сериозен дисбаланс. Струва ми се на пръв поглед че наемите са много по-евтини. Аз също си мисля че наемите са по-добър показател за реалната стойност на имотите защото пазарът им е по-динамичен. Аз очаквам по-скоро цените на апартаментите да паднат отколкото наемите да се вдигнат, но пък може би за БГ е нормално да е такава ситуацията. Утре ако не ме мързи може и да направа анализа за който говорех по-горе.

vassilei Написал:
-------------------------------------------------------
> може и така да е. Аз говоря за средните нива на
> наемите и на цените според данните тука и ми се
> струва че има доста сериозен дисбаланс. Струва ми
> се на пръв поглед че наемите са много по-евтини.
> Аз също си мисля че наемите са по-добър показател
> за реалната стойност на имотите защото пазарът им
> е по-динамичен. Аз очаквам по-скоро цените на
> апартаментите да паднат отколкото наемите да се
> вдигнат, но пък може би за БГ е нормално да е
> такава ситуацията. Утре ако не ме мързи може и да
> направа анализа за който говорех по-горе.


Проблема който е обсъждан много пъти са именно данните за нивата на цени и наеми.За съжаление няма верни а варианта оферти и слухове не върши никаква работа.Вчера съм се смял със сълзи на оценката на една велика фирма оценители използваща пазарниданни.УЖАС

Където свършва логиката, започва БЪЛГАРИЯ

че е така, така е. Това е още една причина да си мисля че данните за наемите тук са по-показателни за реалната стойност на имотите. При наемите няма (много) пазърлък. Каквато е обявената цена, това е. Ако няма желаещи след известно време собственикът просто обявява по-ниска цена. При покупката на жилище винаги очакваш че ще има някакво договаряне... че анализът с тези данни ще има скромни заключения е съвсем ясно, но пък може да се направи за 1 час, и може да е интересен тъй като все пак сравняваш круши с круши: обявени цени / обявени наеми просто за различни периоди...

vassilei Написал:
-------------------------------------------------------
> че е така, така е. Това е още една причина да си
> мисля че данните за наемите тук са по-показателни
> за реалната стойност на имотите. При наемите няма
> (много) пазърлък. Каквато е обявената цена, това
> е. Ако няма желаещи след известно време
> собственикът просто обявява по-ниска цена. При
> покупката на жилище винаги очакваш че ще има
> някакво договаряне... че анализът с тези данни ще
> има скромни заключения е съвсем ясно, но пък може
> да се направи за 1 час, и може да е интересен тъй
> като все пак сравняваш круши с круши: обявени цени
> / обявени наеми просто за различни периоди...


Давай Ще е интересно Откъде ще набереш данните

Където свършва логиката, започва БЪЛГАРИЯ

Изпратено от: partzalev (IP съхранено)
Дата: January 17, 2009 03:25AM


При наем 5Е/м2 се получава следното:
12 г. х 12 м. = 144 м.
144м. х 200Е = 28800 Е
200Е : 5Е = 40 м2
т.е. 40 м2 струват 28800Е, което прави 720 Е/м2
Това ще рече, че купуваш на тази цена, така ли е?


Парцалев, това е за ЖИЛИЩНА ПЛОЩ ГОТОВА ЗА ОТДАВАНЕ ПОД НАЕМ, т.е завършено и обзаведено и да си без кредит. Освен това 5Е/м2 е оптимистично.

Към момента 600 Е/м2 ЖИЛИЩНА ПЛОЩ все още може да намерят купувачи в София. След няколко месеца тази цифра ще е доста по-ниска. Не казвам нищо за локацията защото този параметър е относителен. За различните хора добрата локация включва различни наща.

Ето действителната корелация наем/ цена за моето ново жилище:

Наем 4.5Е/м2 :
65м2 х4.5Е/м2 = 290Е
12 г. х 12 м. = 144 м.
144м. х 290Е = 41,760Е

т.е. 65 м2 трябва да струват 41,760Е завършен до клуч. или= 642 Е/м2
Да , но ако купуваш на шпакловка и замазка:
Довършителните работи за този апт. са около 6,000Е
Тогава: 41,760-6,000 = 35,760Е
Тоест ако купуваш незавършен ( шпакловка и замазка):
35,760Е :65= 550Е/м2
Това ще рече, че купуваш около тази цена 550Е/м2.
*book*

И кой ги измисли тези 10-12 г.? Защо не например 4,5 - 5,2 г. или 18-20 г.?

vassilei Написал:
-------------------------------------------------------
> че е така, така е. Това е още една причина да си
> мисля че данните за наемите тук са по-показателни
> за реалната стойност на имотите. При наемите няма
> (много) пазърлък. Каквато е обявената цена, това
> е. Ако няма желаещи след известно време
> собственикът просто обявява по-ниска цена. При
> покупката на жилище винаги очакваш че ще има
> някакво договаряне... че анализът с тези данни ще
> има скромни заключения е съвсем ясно, но пък може
> да се направи за 1 час, и може да е интересен тъй
> като все пак сравняваш круши с круши: обявени цени
> / обявени наеми просто за различни периоди...

Василей, трябва да се изчилсява дългосрочен наем при съвестни наематели, които да могат да се намират до месец-месец и половина реклама т.е цената на наема да е такава, че за този период да се намерят точните хора, да им хареса и да ги задържи дълго време (докато решат да си купят или се преместят). Иначе обяви с нереални цени на наеми бол. А хубавото на формулата с наема е, че в цената му влизат всякъкви показатели за имота - локация, състояние, квадратура (колкото по-добри, толкова по-висока). Жилището също трябва да бъде готово за отдаване под наем при покупката, при наличие на допълнителни разходи да се вадят от продажната цена. Аз така купих преди 8 години един апартамент "с квартирантите" заедно. Стоял е празен 2 пъти по 1 месец за този период и се изплати напълно. От другата страна на улицата моя роднина има подобен, лакомеше се за висок наем, кога имаше, кога нямаше квартиранти, в момента е празен от 9 месеца. Така, че трябва да се смята цена, на която няма да стои празен - по-ниска от средната в обявите. 8 години си беше далавера, затова казвам, че сега е нормално да се търси и на 12 години изплащане. Даже и да се купува за ползване, пак трябва да се смята по този начин.

др. Иванов Написал:
-------------------------------------------------------
> И кой ги измисли тези 10-12 г.? Защо не например
> 4,5 - 5,2 г. или 18-20 г.?

Real estate has two fundamental indicators that serve the serious analyst as guideposts: (1) the rent-to-price ratio and (2) the price-to-income ratio. The first indicator, rent-to-price, divides annual rent from the property to its purchase price, thus the yield or current return of the investment. U.S. history for over hundred years suggests a normal yield of around 10-12%; yields of 15-20% suggest that the property is undervalued, while yields of 6-8% or lower suggest overvaluation and bubble territory. Over the last 3-4 years, yields in Bulgaria hover in the 3-4% range, suggesting a strong bubble, with properties overvalued about 3-4 times the “normal”.

by Krassimir Petrov, PhD Ohio State University - не е измислена от него, той само я цитира, извлечена е от около 100 годишна статистика при всякъкви условия - възход, криза, стабилен пазар.

Това е за САЩ и Канада, за Европа се смята за нормално 8-10 % иелд, т.е 10-12 години някъде.