Съвет

Muza Написал:
-------------------------------------------------------
> Наемите по пешеходните зони в областните градове
> са 30-60-80евро/кв.м, в зависимост от площта (ако
> е по-голяма, наемът на кв.м обикновено е
> по-малък).
> Аз бих го взела, по същите съображения, както
> Zrfv; по тези улици рядко излизат магазини за
> продажба.
> Моловете, според мен няма да окажат влияние, както
> върху оборота на фирмите, така и
> върху наемните цени. Това важи само за магазините,
> намиращи се на главната улица - пешеходната част,
> не и за нейните преки.

Много зависи от 'преките'

> Ако теглиш кредит, съобрази данъците, както и:
> заложи половин наем като приход, като
> "застраховка", както Храбар те съветва.
> Успех!

Обикновено такива имоти се купуват кеш. Мисля, че такъв магазин е най-добрия пример за така често спрягания напоследък термин 'имот за инвестиция'
От човек, който е на пазара (но не като посредник ) с точно такъв тип имоти (беше купил преди време магазин в центъра на Бургас за около 300-400 хил. евро и сега взема наем от 4000 /месец) знам, че играчите на този пазар не са толкова много, именно защото не са много хората, които биха бръкнали и извадили половин или четвърт милион евро от джоба си.

Zrfv,
Мисля, че казваме почти едно и също. Разликата е единствено в частта, дали се купуват
кеш или с банков кредит - до сега. Оттук нататък, може би само с кеш, не знам. Това, вече авторът на темата си знае.
Ако, все пак ползва банков кредит, трябва наистина да си направи добре сметката за обслужване на дълга.

Все пак е редно да се провери дали наемът е реален, както от сегашните наематели (много вероятно би било те да поискат да продължат да ползват помещението), така и от съседни магазини - техни собственици/наематели.
Във Варна съм чувал за цени от порядъка на 100-120 евро / м2, та 60 евро /м2 за главната улица на Пловдив биха били разумен наем сякаш :ami:
БТВ моят познат в Бургас също отдаваше на около 60-70 евро / м2 , ако не ме лъже паметта.

Zrfv Написал:
-------------------------------------------------------
> Все пак е редно да се провери дали наемът е
> реален, както от сегашните наематели (много
> вероятно би било те да поискат да продължат да
> ползват помещението), така и от съседни магазини -
> техни собственици/наематели.
Мога да потвърдя,че за прилична локация наема е реален.Просто следя за себе си тези неща в Пловдив.
Към Zrfv:
Много правилно сте реагирали на закачката ми с банките.В недалечно бъдеще хора като вашия познат ще стават все повече и тогава декларирането и "избиването" на реалния наем ще се окаже проблем и за двете страни на барикадата.Е кво правим тогава с патентните фирми с луксозни магазини.....и т.н. и т.н.....
Задължително по-нисък наем в прогнозите,но ако аз бях пред тази дилема- бих купил!!!
Между другото защо всички сме така единодушни за моловете? И това ли беше балон?

Аз също следя за себе си как се развива този пазар във Варна.
Според мен основната причина, поради която потокът клиенти по главната улица няма да се пренасочи към МОЛ-овете, е една основна: клиентите на магазините в един МОЛ трябва да отидат там с конкретната цел да пазаруват, докато в центъра на Варна, подобно на този в Бургас, например, е директно свързан с Морската Градина и в топли и подходящи за разходка дни половината град се изсипва там. Т.е. посещаемостта си идва съвсем естествено, докато за МОЛ-а си трябва нагласа да отидеш да пазариш, а и автомобил в 80% от случаите
В тази връзка, интересен факт за Варна е, че бул. "Сливница' , който не е 'главна улица' в пълния смисъл на думата, в частта си от входа на Морската Градина до градинката на 'Севастопол' е в пъти по-натоварен като човекопоток и закономерно би било там наемите да са по-високи дори и от тези на бул. 'Княз Борис'.

каквото се обадило таков се обадило

Само да кажа нещо за предполагаемите разходи. Помисли си за следното:
1. Ще бъдат ли необходими скоро ремонти? Това определено намаля доходността на наемодателя и спира приходите за много месеци. Представи си магазина празен за 6м и вложение от 20-30000 евро за сериозен ремонт. Не ми се вярва наемател да ти плаща по време на ремонта и да не гони да му се опростят бъдещи наеми срещу него.
2. При доход над 50000лв/година минаваш на регистрация по ДДС. Това означава, че наемът при нормален договор/Едва ли голяма фирма би искала да плаща под масата./ ще ти бъде 2500 евро. От тях си намаляш ДОО ок. 200евро, трябва да платиш осигуровки на осигурителния максимум от 1800лв, имаш данък на имота и т.н. Чистата сума ти отива може би под 2000 евро на месец. Май се налага и с тази регистрация да наемеш счетоводител, ако си нямаш, което в Пловдив е 150-200лв в кантора и може да падне до 100лв при някоя бабичка с домашна практика само заради регистрацията по ДДС...
Тези неща обикновено ти ги спестяват и ти казват само сумата на самия наем. Но в един момент се оказват важни. От тях дохдността ти е паднала с 30%. Провери и за колко време напред е договорът за наем. Да не се окаже, че сегашният наемател се изнася скоро и т.н.... Иначе % възращаемост е наистина голям за България, даже и при намаляне на дохода с всички данъци. Просто обмисли всички плюсове и минуси.
Успех в сделката и/или бъдещи такива.
Между другото, тук често смятат по правилото за 10 годишни наема. То е наистина използваното в цял свят за оценка, но пълният му вариант е:
Чистите приходи от имота за 10години напред плюс цената на терена/Част от парцел- апартамент или магазин в сграда, ти дава 0 влияние, защото иди я продай.../ ти дават реалната му цена. Чисти са приходите след намаляне на риска от оставане празен или неплатени наеми/5-10%/, данъци/Мисля, че добре се вижда колко е важно./, текуща подръжка/В България все още тя е оставена на наемателите./, амортизации/Заделяне на пари за бъдещи основни ремонти. Обикновено се ползват законовите, които са 5%, защото 10000 на 5 години за ремонт, примерно, са ок. тази сума./, но пак в правилото никога не се отчита влиянието на лихвите по заеми. Те променят доходността, но не влияят на оценката на цената. В най-пълната формула се отчитат и влиянието на инфлацията и предполагаемата промяна на наема.



Редактиран 2 път(и).Последна редакция на 2008-11-17 08:05 от dreamer79.

dreamer79 Написал:
-------------------------------------------------------
> Само да кажа нещо за предполагаемите разходи.
> Помисли си за следното:
> 1. Ще бъдат ли необходими скоро ремонти? Това
> определено намаля доходността на наемодателя и
> спира приходите за много месеци. Представи си
> магазина празен за 6м и вложение от 20-30000 евро
> за сериозен ремонт. Не ми се вярва наемател да ти
> плаща по време на ремонта и да не гони да му се
> опростят бъдещи наеми срещу него.
> 2. При доход над 50000лв/година минаваш на
> регистрация по ДДС. Това означава, че наемът при
> нормален договор/Едва ли голяма фирма би искала да
> плаща под масата./ ще ти бъде 2500 евро. От тях си
> намаляш ДОО ок. 200евро, трябва да платиш
> осигуровки на осигурителния максимум от 1800лв,
> имаш данък на имота и т.н. Чистата сума ти отива
> може би под 2000 евро на месец. Май се налага и с
> тази регистрация да наемеш счетоводител, ако си
> нямаш, което в Пловдив е 150-200лв в кантора и
> може да падне до 100лв при някоя бабичка с домашна
> практика само заради регистрацията по ДДС...
> Тези неща обикновено ти ги спестяват и ти казват
> само сумата на самия наем. Но в един момент се
> оказват важни. От тях дохдността ти е паднала с
> 30%. Провери и за колко време напред е договорът
> за наем. Да не се окаже, че сегашният наемател се
> изнася скоро и т.н.... Иначе % възращаемост е
> наистина голям за България, даже и при намаляне на
> дохода с всички данъци. Просто обмисли всички
> плюсове и минуси.
> Успех в сделката и/или бъдещи такива.
> Между другото, тук често смятат по правилото за 10
> годишни наема. То е наистина използваното в цял
> свят за оценка, но пълният му вариант е:
> Чистите приходи от имота за 10години напред плюс
> цената на терена/Част от парцел- апартамент или
> магазин в сграда, ти дава 0 влияние, защото иди я
> продай.../ ти дават реалната му цена. Чисти са
> приходите след намаляне на риска от оставане
> празен или неплатени наеми/5-10%/, данъци/Мисля,
> че добре се вижда колко е важно./, текуща
> подръжка/В България все още тя е оставена на
> наемателите./, амортизации/Заделяне на пари за
> бъдещи основни ремонти. Обикновено се ползват
> законовите, които са 5%, защото 10000 на 5 години
> за ремонт, примерно, са ок. тази сума./, но пак в
> правилото никога не се отчита влиянието на лихвите
> по заеми. Те променят доходността, но не влияят на
> оценката на цената. В най-пълната формула се
> отчитат и влиянието на инфлацията и
> предполагаемата промяна на наема.
>
>
>
> Редактирано 2 пъти, последният път 11/17/08
> 08:05AM от dreamer79.

Колега благодаря са изчерпателният отговор. Сега колегата Zrvf мисля, че му стана ясно защо казах, човека да си прави сметката при 1/2 по нисък приход от наем(чист)! Че подобна инвестиция е привлекателна по всяко едно време е ясно. Въпросът е на каква цена!




Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2008-11-17 08:50 от hrabar.

hrabar Написал:
>
> Колега благодаря са изчерпателният отговор. Сега
> колегата Zrvf мисля, че му стана ясно защо казах,
> човека да си прави сметката при 1/2 по нисък
> приход от наем(чист)! Че подобна инвестиция е
> привлекателна по всяко едно време е ясно. Въпросът
> е на каква цена!
>
>
След такава сериозна обосновка не мога да направя друго, освен да се съглася. *beer*

Само да вметна, че след като става дума за деклариране на реални наеми, аз не виждам причина в един дългосрочен за наем да не залегне и инфлационно индексиране. Чувал съм за такива договори. Нека колегата да го има предвид, ако ще калкулира по формулата, защото би било несериозно да се пренебрегне.
В крайна сметка нека не забравяме, че доход от подобен порядък е доста добра сума за българската действителност и дори и да не се изплати за 10 години, след 20-30 години може да осигури спокоен живот на старини - нещо, което пенсионното ни осигуряване, за съжаление, не може.

Никой не е казал, че инвестицията е лоша. За оценка на това има много фактори- доходност от лихви и сигурност на банките, възможност за алтернативна инвестиция и т.н. Наемът приемам, че ще се плаща с реален договор, защото става все по-трудно да се крият под масата такива пари, а големите търговски вериги гонят всеки нячин за доказване на разходи, т.к. реално за тях плащането по закон е печалба- спестени 500 от ДДС, спестени данъци и т.н. А малък играч не гони площ от 60кв.м. и такъв наем. При криза наемът вероятно ще върви известно време надолу въпреки инфлацията, а и го има неприятният момент със завареното положение- договор за няколко години без добри защитни клаузи за наемодателя.
Нека човекът си оцени сам. Той търси информация, която да го насочи. Хубаво е да знае всичко свързано с този тип инвестиция.
Иначе МОЛовете не са проблем. Новите вече спряха да ги финансират. Старите ще поиздъхнат от кризата. Лошото е, че все по-често големите фирми правят магазините си точно в тях. Тук всичко зависи от локацията на имота. Определено 60кв.м. около "МОЛ"-а/Визирам търговския център в бившето кино Ботев/ са много апетитни, но сам се сещам за търговски площи там с несигурни перспективи за бизнеса. В момента не се сещам за много отделни площи ок 50-60кв.м., но примерно такъв магазин е този на Pepe Jeans до кино Република. На супер центъра е, но е един от примерите за замираща търговия, защото се наложиха много други. При него, примерно, не е сигурно докога ще стои. Ако сега на мястото е фирма за по-луксозни стоки и има добър оборот, то... Все пак говорим за голям за България наем. Важно е да се мисли кой ще може да си го позволи. Магазините на Райхъла/Чейнч бюрото до театъра с два магазина отстрани и кафене над тях/ пак са по на 50-60кв.м., но сградата е адски амортизирана, самите магазини не продават скъпи стоки и за тях 3000 евро са много. И пак въпреки локацията сигурността от наем е малка. Така че съветът ми е да не се прави нищо прибързано без помощ от хора, които наистина познават центъра на града, търговията по него, проблеми с разни сънаследници и т.н. Сделка от този тип е адски рискована.
Перспективните места на пловдивската главна са по нея самата само в горната й част- от Джумаята към Пощата. В долната част са все евтини магазини, няма нито една сериозна марка и т.н. Изключенията са магазините за електроника и магазини като този на Мустанг, но за техника търсят по-големи площи. Това също е важно да се отчете, защото определя и къде хората са склонни да пазаруват.



Редактиран 2 път(и).Последна редакция на 2008-11-17 10:46 от dreamer79.