Макар на пръв поглед да изглежда, че инвестирането в имот не предполага наличието на специални знания и умения у инвеститора, вземането на решение за подобна покупка съвсем не е от най-лесните. По-изгодно ли е да се купи жилище, или да се живее под наем? Какъв имот можем да си позволим? Дали да купим имот с ипотечен заем, или да спестяваме за жилище? Кое е по-изгодно - да купим имот, да го ремонтираме и да продадем с печалба в рамките на кратък период от време или да го задържим за по-дълго и да го отдаваме под наем? Как да преценим амортизацията на имота и разходите за ремонт? Как да определим очакваната възвращаемост от подобна инвестиция?
За много от нас купуването на къща е най-мащабната покупка в живота ни и затова изглежда важно тя да е възможно най-правилната. Изборът, който купувачът трябва да направи, за да има полза от инвестицията, трябва да се основава на добре пресметнати ползи, разходи и алтернативи. Целта на този материал е да се опита да даде поне основните насоки, върху които трябва да се замислим, за да сме сигурни, че вземаме вярното решение.
Покупка или наем
Как да преценим кога е по-изгодно да се купи жилище и кога да се живее под наем? Къде е пределната граница? Отговорът на този въпрос не е от най-лесните, но има няколко основни правила. Първо, в инвестиционната теория се смята, че ако плащането на наем спестява поне 35% от разходите, свързани със собствеността върху даден имот (ипотека, имотен данък, разходи за ремонт, застраховки и т.н.), живеенето под наем обикновено е по-добрата опция. Второ, когато купувате къща, която не възнамерявате да притежавате поне няколко години, трябва да имате предвид, че транзакционните разходи по покупко-продажбата са високи. Ако в момента можете да си позволите по-малко жилище от това, което ви трябва, или пък в по-непривлекателен район и не се очаква сериозно повишаване на стойността на имота между момента на покупката и момента на продажбата, то подобна покупка е свързана с по-висок риск от загуба заради транзакционните разходи. При краткосрочен хоризонт живеенето под наем обикновено е по-евтината алтернатива.
Определянето на наистина изгодната алтернатива предполага сравняване на финансовите аспекти на покупката на жилище и на наемането на същото жилище.
Нека разгледаме един хипотетичен пример при следните допускания:
Приемаме, че сме решили да си закупим едностаен апартамент в София, който да финансираме чрез ипотечен заем за 30 000 лв. със срок на изплащане 15 години при лихва 12%. Годишната вноска по ипотечния заем (включително част от главницата и лихвата) е в размер на 4405 лв.
Приемаме, че за поддържане на имота са необходими общо 60% от днешната цена, разпределени във времето по следния начин: ремонт на 8-ата година в размер на 30% от днешната цена (или нетна настояща стойност 9000 лв.) и втори ремонт на
15-ата година в същия размер.
Допускаме, че в рамките на
15-годишния период като собственици ще плащаме по 100 лв. годишен имотен данък. За улеснение приемаме, че размерът на данъка не се променя в рамките на целия период.
Изискуемата годишна норма на възвращаемост е 5%, т.е. винаги трябва да разглеждаме алтернативата да спестим „излишните“ пари при 5% лихва на депозит. С тази норма изчисляваме нетната настояща стойност на бъдещите парични потоци.
Очакваме, че след 15 години реалното поскъпване на имота е 20% (за целия период). Не разглеждаме разходите по прехвърлянето на имота.
Приемаме, че алтернативата е да наемем същото жилище за 200 лв. месечно (или 2400 лв. на година), този наем се актуализира/нараства с 5% годишно.
При тези допускания разходите при двата алтернативни варианта се описват в таблицата (виж таблицата). Изчисляваме разходите в нетна настояща стойност, за да сравним паричните потоци през различните периоди. Така изчислени, настоящата стойност на общите разходи за имот при покупка чрез заем са 67 096 лв. (събираме сумите в четвъртата, шестата и седмата колона, или 48 006 лв.+ 1 090+18 000 лв.). За да получим нетния разход, който ще трябва да направим като собственици, от настоящата стойност на общите разходи изваждаме цената на имота след 15 години (т.е. 36 000 лв.), следвайки нашите очаквания за цените в бъдеще (защото в крайна сметка в края на периода разполагаме с актив, който има съответната цена). Тогава получаваме нетен разход от притежаването на имота в размер на 31 096 лв. Това число сравняваме с настоящата стойност на разхода за същия имот, ако сме го наели, която е
36 000 лв. при нашите допускания. По-малката число показва кое е по-изгодно. В случая това е собствеността върху жилището.
Но при положение че само едно от очакванията се промени, е възможно да се промени изборът. Например, ако лихвата, при която получим заем, е по-висока или данъкът върху имота нараства, може да се окаже, че е по-изгодно да наемем имота. Обратното ще важи, ако наемите нарастват с по-бързи темпове всяка година.
Колко скъп имот можем да си позволим
Няма готова и приложима към всички обстоятелства рецепта за това как да преценим колко е пределната цена на даден имот, която можем да си позволим предвид доходите ни, наличните ни спестявания, общата ни задлъжнялост, разходите ни за издръжка и т.н.
Един възможен подход към определянето на това колко скъп имот можем да си позволим е да изчислим очакваните периодични (месечни или годишни) плащания. Ако ще финансираме покупката чрез ипотечен заем, задължително трябва да имаме предвид погасителните вноски по заема, които обикновено включват част от главницата и лихвата за съответния период. Към тези плащания трябва да се прибавят и други вероятни плащания, като например имуществени данъци, евентуални застраховки и др.
Пример:
Искаме да купим апартамент с ипотечен кредит и годишната вноска по заема е 4000 лв. Годишният имуществен данък за този апартамент е 100 лв., а всяка година ни се налага да заделяме по 300 лв. за застраховка. При тези допускания общите годишни плащания за жилището са 4400 лв. За да преценим доколко при текущите си доходи и задлъжнялост можем да си позволим покупката, обикновено се налага да изчислим два коефициента. Първият коефициент е съотношението между годишните плащания по имота и годишния ни доход. Обикновено се смята, че този коефициент не трябва да надхвърля 28%. Това означава, че в нашия пример с годишни плащания по жилището в размер на 4400 лв. трябва да имаме годишен доход поне в размер на 15 714 лв.
Вторият коефициент е коефициентът на задлъжнялост, който в нашия случай е равен на съотношението на годишните плащания по жилището плюс плащанията по други заеми спрямо брутния годишен доход. Обикновено се смята, че този коефициент не трябва да надхвърля 36%. Тоест, ако годишният ни доход е 12 000 лв., годишните ни плащания по жилището и по други дългове не трябва да надхвърлят 4320 лв.
Горепосочените допустими граници на тези коефициенти, разбира се, не са абсолютни и зависят от конкретните икономически условия и предпочитания на кредиторите. Например изискването на една от българските банки при отпускането на ипотечни кредити е съотношението дълг/доходи да не надхвърля 45%. Посочените в примера цифри могат да послужат само за груба преценка и не са много релевантни за анализа на доходите, разходите и инвестициите, който обикновено се извършва от банката кредитор.
Краткосрочна или дългосрочна инвестиция в имот
Едно от първите решения, които трябва да вземем, когато възнамеряваме да инвестираме в недвижим имот, е дали тази инвестиция да е краткосрочна или дългосрочна. Един възможен (печеливш) сценарий на инвестиционно поведение е да закупим даден имот, да го ремонтираме и/или подобрим и да го продадем на по-висока цена, реализирайки определена печалба. Друга възможна опция е да задържим имота за дълъг период от време и да печелим от отдаването му под наем. При този вариант е възможно и реализирането на печалба вследствие на повишаване стойността на имота във времето.
Очевидно е, че възвращаемостта на инвестицията при първия вариант е по-бърза и вероятно нормата на възвращаемост ще е по-висока поради по-краткия период на реализация. Трябва да се отчете и фактът, че при този вариант получените приходи могат да се вложат в други доходоносни активи и така по-бързо да мултиплицират ефекта от инвестицията. При определени обстоятелства обаче дългосрочната инвестиция може да се окаже по-изгодна, особено ако успеем да пласираме имота на такава наемна цена, която да позволи относително бързото изплащане на вложението, и/или има тенденция към трайно нарастване на цените на имотите.
В същото време и при двата варианта са налице потенциални рискове, които трябва да се отчетат при вземането на решение. Може например да се окаже, че подобряването на имота ще изисква по-голяма от първоначално планираната инвестиция или че ликвидността на този имот е по-ниска от очакваната, търсенето е по-слабо и т.н.
При дългосрочни инвестиции в недвижим имот с цел отдаването му под наем трябва да се има предвид фактът, че е възможна непълна заетост с наематели във времето. При всички положения при пресмятането на възвращаемостта от инвестицията трябва да се има предвид и амортизацията на имота, както и другите оперативни разходи, свързани с неговата поддръжка. Ако вземем дадения с по-горната таблица пример, виждаме, че при така зададените параметри на очакваните постъпления от наем и на разходите по поддръжка инвестицията ще е изгодна само ако за 15 години стойността на имота се е повишила с повече от 20%.
В същото време при вземането на решение за дългосрочна инвестиция трябва да се вземат предвид и редица други фактори, като например очакванията за макроикономическото развитие на страната (и съответно рискът от по-сериозни сътресения), ликвидността на пазара, възможните пречки пред упражняването на правата на собственост.
Сравнение на паричните потоци при собственост и наем на жилище Цена на имота (в лв.) Годишна ипотечна вноска Нетна настояща стойност на ипотечната вноска Годишен данък върху недвижимия имот Нетна настояща стойност на данъка Нетна настояща стойност на разходите за ремонт Годишен наем Нетна настояща стойност на наема
Година 1 30 000 4 405 4 405 100 100 2 400 2 400
Година 2 4 405 4 195 100 95 2 520 2 400
Година 3 4 405 3 995 100 91 2 646 2 400
Година 4 4 405 3 805 100 86 2 778 2 400
Година 5 4 405 3 624 100 82 2 917 2 400
Година 6 4 405 3 451 100 78 3 063 2 400
Година 7 4 405 3 287 100 75 3 216 2 400
Година 8 4 405 3 130 100 71 9 000 3 377 2 400
Година 9 4 405 2 981 100 68 3 546 2 400
Година 10 4 405 2 839 100 64 3 723 2 400
Година 11 4 405 2 704 100 61 3 909 2 400
Година 12 4 405 2 575 100 58 4 105 2 400
Година 13 4 405 2 453 100 56 4 310 2 400
Година 14 4 405 2 336 100 53 4 526 2 400
Година 15 4 405 2 225 100 51 9 000 4 752 2 400
ОБЩО 36 000* 66 071 48 006 1 500 1 090 18 000 51 789 36 000
* това е стойността на имота при допускането за 20 % увеличение в рамките на 15-годишния резултат
