Ако дължите пари, например на банка и не можете да изплащате кредита и сте заложил имот като обезпечение, логично ще стигнете до публична продан. Ако обаче се надявате там да получите добра цена, която да ви помогне с погасяването на дълга, най-вероятно ще останете безкрайно разочаровани. Законът и процедурите при публичната продан са така конструирани, че интересът на потенциалните купувачи е по-добре защитен от вашия на собственик.
Търговете винаги клонят към най-ниската цена, а механизмите, заложени с промяна на Гражданско процесуалния кодекс от март 2008 година, освен, че почти сигурно гарантират неприятен резултат за продавача, дават хляб и на спекулантите.
Ако тръгнете да търсите доказателства за това, че продавачите са почти винаги ощетени, вие ще ги намерите. Самите правила за провеждане на публична продан от съдебен изпълнител предразполагат към подобни съмнения, а това е достатъчно. Там е работата, че в случая няма нищо незаконно, дори напротив. Това, че някой може да съзре нишата и да се възползва, не е основание да го сочим за виновен в нещо лошо, смята Георги Палпурин, създател на сайта targ.bg. Според него е нужна промяна на промяната в ГПК от 2008 година, касаеща правилата за наддаване още повече, че след кредитния и имотния бум през последните няколко години, може да се очаква нарастване в броя на лицата, които ще опрат до публичната продан.
Принципно правилата за провеждане на търговете са простички. След проверка на тежестите върху имота, определянето на начална цена и обявяване на публичната продан, тя събира участниците и техните оферти. Те се подават в запечатан плик до съответния районен съд, като тук е и първият проблемен текст в закона. Играчите не са ограничени в броя на наддавателните предложения, които подават.
Така например, ако на търга се предлага имот с начална цена 50 000 лв. /и пазарна 90 000 лв./, един играч може да кандидатства с 10 различни оферти, като с тях зададе диапазон 85 000 - 50 000 лв.
На пръв поглед, имаме цена, която идеално удовлетворява затъналия в дългове продавач на имота. Но от друга страна зададената висока цена от 85 000 лв., която е близка до пазарната, може да отблъсне другите участници в търга.
В същото време играчът с десетте оферти може да се откаже от всяко едно от предложенията си в рамките на този търг или да се откаже от 9-те, но да поддържа последната и така, елиминирал конкуренцията, да получи имота на възможно най-ниската цена.
Законът дава възможност за преминаване на търга от таен в явен, което дава надежда за играчите, че могат да променят резултата в движение. Ако при отварянето на офертите се окаже, че най-високата цена е съвсем малко над останалите, играч, класиран по-назад може да направи още една стъпка на горе, устно. Ако обаче отново случаят е подобен на онзи с 10-те оферти, една от които близка до пазарната цена на имота, участниците, които се надяват на устно наддаване, просто нямат шанс.
Тези правила задават предпоставка за купувачите да се възползват от възможностите да получат имота на най-ниската цена. По този начин обаче може да се "изяде" разлика от порядъка на 10-20 хил. лв. , която длъжникът, чийто имот е изложен на продан, би могъл да получи, ако търгът се организира по малко по-различен начин и с това да облекчи бремето си.
Според Георги Палпурин добра практика в това отношение е въвела столичната агенция за приватизация. Там търговете се провеждат само явно, като наддавачите нямат възможност да се отказват до безкрай от офертите си. Ако имотът не бъде закупен на най-високата предложена цена, то той може да бъде закупен само на следващата по-ниска. Ако и тогава купувачът се откаже, търгът се прекратява и в рамките на 1 месец се организира нова продажба.
Според Палпурин инициатива за промяна на правилата при търговете за имоти, която да доведе до по-голяма защита на интереса на собствениците им, досега никой не е проявявал. Тя обаче е необходима, за да пресече стимулите за саботиране на търговете чрез манипулации, а и за да помогне на длъжниците. Има сдружения, сформирали се като ефект от финансовата криза с членове, имащи затруднения при изплащане на дълговете си и застрашени от принудителна продажба на собствеността, които искат помощ от държавата, тоест от останалите членове на обществото, което да плати за техните грешки, което е нелепо, коментира специалистът по темата.
Поправка в правилата, която да защити интересите при публична продан на имущество, би била достатъчна подкрепа за подгонените от кредитори. Още повече, че у нас фалираш ли, плаща семейството ти, децата ти и единственият начин да се измъкнеш, е да си цял живот безработен и да нямаш никаква собственост.
[
www.darikfinance.bg]
