"Струва ли си с евтиния си труд да купуваме скъпо жилище"

[www.capital.bg]

Мисля, че статията „Най-високи са заплатите в София, най-ниски - в Ямбол“ в брой 38 на „Капитал Кариери“ поставя пред читателите много и изключително сложни въпроси. Един от най-важните е свързан с това доколко е оправдано да инвестираме в недвижим имот, като използваме в по-голяма степен доходите от своя наемен труд. Доколко е възможно и икономически оправдано да трансформираме един реален актив, какъвто е нашият човешки капитал, в друг, каквато е собствеността върху едно жилище?
Авторите на статията правилно, предполагам чрез линейна регресия и/или тест за корелация, са достигнали до извода, че измененията в едната променлива, характеризираща стойността на жилищата в даден град, до голяма степен обяснява измененията в другата, изразена чрез заплащането на наемния труд. Естествено, че за целта са използвали скаларен коефициент, чиято относително висока стойност изисква по-голямо внимание. Мисля, че именно тук се крие отговорът на пазарния феномен и обяснението на изследването. Доколко си струва да извършваме тази трансформация между реалните активи, след като за целта е необходимо да предизвикаме създаването на финансов пасив - ипотеката върху нашето жилище, особено след като няма действащ пазар на ипотеки в България, и разходите по обслужването на този финансов пасив не са съразмерни с приходите от нашия труд. С една дума, защо пазарът на недвижими имоти е достигнал такъв етап, в който цената на единица площ е откъсната изцяло от реалната и стойност, както и от способност този вид актив да се финансира чрез доходи от наемен труд. Не сме ли достигнали вече точката на пресищане и апогея на този пазар? Струва ли си да инвестираме оскъдните си ресурси в относителнo скъпа недвижима собственост, след като тя е напълно несъпоставима с нашите доходи?

"С една дума, защо пазарът на недвижими имоти е достигнал такъв етап, в който цената на единица площ е откъсната изцяло от реалната и стойност, както и от способност този вид актив да се финансира чрез доходи от наемен труд. Не сме ли достигнали вече точката на пресищане и апогея на този пазар? Струва ли си да инвестираме оскъдните си ресурси в относителнo скъпа недвижима собственост, след като тя е напълно несъпоставима с нашите доходи?"
Освен варианта за достигане на апогей на пазара има и друг вариант, който се е случвал многократно в човешката история. Това е варианта на смяна обществените отношения. Пимери колкото искаш. В основата е едно и също - масата задлъжнява, елита решава , че не може да опрости дълговете - масата губи свободата на собствен избор.
Искрено се надявам все пак да става въпрос за достигане на апогей

"Струва ли си да инвестираме оскъдните си ресурси в относителнo скъпа недвижима собственост, след като тя е напълно несъпоставима с нашите доходи?"

ЗАВИСИ!!!! От много неща - например от съотн. цени/наеми - все някъде трябва да живеем, нали така? И то обикновено в "големия град", където има възм. за работа. И от конкр. сметка на всеки - както самият ти, Ultrix, правилно отбеляза на Тинки, наемът е изцяло консуматив, докато ипотчената вноска има част капитализация (която зависи от схемата на погасяване) - т.е. дори и да се наложи да продаваш с ипотека, пак имаш някаква остатъчна (за тебе) стойност.

4ovek, стига с този апокалипсис, дето ни чака, според теб, че даже моята ведра и оптимистична натура ще се прекъши и ще заплаче :]

Каквото е, това е!

А не днес не съм писимист Просто показвам и други варианти за обяснение.
Според мен най-грубите грешки при анализите се правят когато не са отчетени всички варианти. Основното при прогнозите е първо да оцениш колко възможни изхода има дадено събитие и след това вече да анализираш и отхвърляш някой като малко вероятни. Ако тръгнеш да играеш на зарове и решиш, че шанса да се падне 6 е 50% е много вероятно да те ограбят Обратното пък се получава и като тръгнеш да играеш табла с комарджия. От собствен опит мога да ти кажа, че те бият на нула, като вероятността противникът да не хвърли каквото му трябва е пренебрежимо малка

Искаш ли да ти "дръпна" една сметчица как един апартамент взет със заем и препродаден на същата цена след година, две може да ти излезе по-скъп от наема, а?

Защото при тези равни месечни вноски както бях смятал не стига, че са по-големи от наема, ами след 2 години се оказва че си изплатил само 2-3%, пък те те цакат с 5% за пресрочно и усещаш ли накъде бие сметката

Не ща!

Ами вземи си намаляващи вноски - че да имаш капитализирана главница още от първия месец. Е, защо да те цакат с предсрочно - ти не погасяваш заема, просто го прехвърляш на друг.

И недей да продаваш след година, две - стискай поне до 4-5 години.

и как точно става това прехвърляне според тебе
цакат си те като стой та гледай

И до 4-5 година да стискаш какво - пак същото. При лихва 8% на 5-тата година на 25 годишен заем си върнала 7.73%. Като те ударят с 5% + 1-2 дето си ги дала в началото + ипотеки напред назад и какво излиза - че 5 години си плащала вноски колкото 2 наема че и отгоре и накрая си на 0. Даже си вътрешно защото парите от разликата вноска-наем ти са "спестени" при наема

Саво набързо да маркирам нещо! Нямам време за обмисляне.

Хипотеза 1. Купувач купува жилище със заем от банка. Става негов собственик. Плаща 5 г. погасителни вноски, но в един момент решава д апродаде. Банката се съглясава.
На пазара няма промени. Цените и лихвите са непроменени.
Лошо за продавача, тук Тинки е абсолютно прав.

Хипотеза 2.
"Купувач" взема жилище на лизинг, но не става собственик. Живееи ползва жилището и плаща лизингови вноски 5 г. Той би станал собственик с плащане на последна вноска. Значи класически оперативен лизинг.
На пазара няма промени. Цените и лихвените условия са непроменени.

В един момент се налага да се премести. Търси и намира заинтересовано трето лице и със съгласието на лизингодателя, той си цедира правата и задълженията по лизинговия догово, а третото лице встъпва в договора за лизинг.

Сега тука е въпросът : Колко би трябвало да плати това трето лице на основния (първия) лизингополучател, който излиза от договора. ?
Каква е оценката (във финансов план) за първия) лизингополучател след излизане от тази сделка ?
Не знам дали при тази субституция на страна по договора лизингодателят ще си поиска 5 % такса за смяната :-))) ???? Нещо като аналог на предсрочно погасяване на банков кредит ??

Прочетох пак началото на темата и си давам сметка, че Ултрикс отваря един много интересен въпрос .
Авторите са формулирали този въпрос така, че едва ли не автоматично да се провокира отговор "НЕ" !
По един интригуващ начин е намекнато, че се изплозват някаква методика и коефициенти, за които бих искал да науча нещо повече, ... ама няма да ме огрее )

И все пак има едно изречение, което ме впечатли и слагам в сърцевината на темата :

"Доколко си струва да извършваме тази трансформация между реалните активи, след като за целта е необходимо да предизвикаме създаването на финансов пасив - ипотеката върху нашето жилище,"

Ще предложа един по-друг прочит. Преведено на ежедневен език и чисто субективно, горното би могло да значи примерно следното:
Какви алтернативи имат лицата в Бг, които са склонни да предприемат някакъв стопански риск, но възможностите им за получаване на ресурс са силн оограничени и практически се свеждат до размера на кредит, който биха получили срещу ипотека на свой имот.

Задавам си въпроса - какъв отговор ще получи едно лице, което иде при банка и каже :
- залагам с и имота и искам да ми дадете кредит, с който ще купя някакъв миноритарен дял от едно ООД.,
- залагам с и имота и искам да ми дадете кредит, с който ще играя на нашата фондова борса,

Малко по-сериозно би погледнала банката ако съответното лице твърди що-годе аргументирано, че ще стартира собствен бизнес, ще аргументира идеите, ще даде и бизнес-планове, СУОТ анализи.
Това разбира е една принципно възможна перспектива, но реалистите знаят, че "осъдени да успеят" са малцина. Дори не е необходимо да разполагаш с информация, колко от 10 новоучредени бизнеса просъществуват до 3-тата, до 5-тата, до 10-тата година.

Та - питам се : Какви възможности за успешен старт сега в Бг. имат нормалните, средностатистически хора : без да са гениални, без да са супер талантливи, дори да са образовани и дисциплинирани !

Не знам еднозначен отговор, но започвам да мисля, че онова "НЕ" дето го споменах поривисто по-горе не е задължително коректният отговор.