Алтернативна цена на имота

Според мен има модел за изчисляване на цената на средн/висок клас жилища ( тристайни,четиристайни и многостайни) който се проявява много рязко по време на криза.
Трябва цената на апартамента да е равна или по-малка от цената която би платил клиента ако си построи сам жилището и даде обезщетение на собственика.

Пример:
-Клиента търси 120м2 апартамент в Люлин с гараж. Да е ново и тухла.

Вариант1:
-Искат му по 1000е/м2 за ново,тухла и гаража в цената.

Вариант2:
-Собственика му иска 30% обезщетение, строителя му иска 250е/м2 до ключ и по 100е/м2 за гаражите и скатния покрив.

Следователно:
Ако го купи дава 120к евра, ако го построи дава 84к евра.
Значи няма сделка.
За да има сделка трябва тоз апартамент да му го дадат за по малко или равно на 84к евра.
Следователно цената на м2 в Люлин със всички разходи вътре + гараж, ново и тухла трябва да бъде по-малка или равна на 84к евра или 700е/м2.
Ако обаче обезщетението е 20%, то цената ще падне на нива 500-600 е/м2.
Тогава ще се прояви маржа на продажбите от 500 до 700 е/м2., според локация и изпълнения. Като тези нива ще бъдат най високите за района, а другите ще се водят по тях.
Като, ако тези условия са изпълнени-> то тогава влиза в действие инфраструктурата>
Тоест:
-Трябва апартамента да има същото ниво на изпълнение и по-добро, да има по-добра локация от парцелното строителство и т.н
Тоест при равни други условия, апартамента трябва да предлага допълнителни инфраструктурни предимства за да бъде избран за покупка.
Това е в общи линии модела който съм забелязал че работи доста добре за хора желаещи да инвестират над 80к евра за жилище.
Соред мен, цената на такъв тип жилища ще е функция на парцелите и обезщетенията в конкретния район и цените на строителите на м2, а не на "модата" или на кредитирането.
Алтернативнтата цена за ниския клас жилища ще е функция на наемите и доходите на населението.

Според мен пазара ще пада докато двете цени: алтернативната цена и исканата от продавачите не застанат в равновесно положение. Тогава ще се отпуши.



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2009-03-21 18:03 от tao.

А аз мисля, че би бил прав, ако не се случваше това, което се случва извън България. А сега цените могат да бъдат и доста под изчисленото горе.

Ако няма достатъчно търсене, а в същото време има хора страдащи от спада в други отрасли (или примерно загуба на работа), биха се оттървавали от второ, трето жилище и на по-ниски цени.

Един конкретен пример - роднина си купил апартамент в Обеля преди предната криза с кредит в лева, който след обезценката изплатил със символична сума. Може да се каже, че му излезнало безплатно. Седи си така. Не ме послуша да го продаде миналото лято, но сега какво му пречи да го продаде за 600, 500, 400 или 300 евро на квадрат? При който и да е случай печалбата му ще е четирицифрено число в проценти.

От друга страна купувачите в тези квартали, сигурно не са много придирчиви, за тях е важно да е на по-ниска цена. И ако излизат за продажба апартаменти на много ниски цени (примерно 400-500 и в момента), то кой би бил идиот, да купи нещо за 700-800? Това по-скоро би накарало и останалите да смъкват цените иначе няма да продадат нищо.

И като резултат новото строителство може да бъде по-неизгодно от старото и да замре, докато не се разсее сетовния песимизъм.

В единия вариант човекът е купувач, в другия - инвеститор.
Второто включва познания, рискове, главоболия, време.
Това как се оценява - 20-30-50-... %?

Той по-скоро има предвид нагласи, а не че реално народа ще се юрне да си строи сам. Но е безспорно, че хората (или поне достатъчна част от тях) осъзнаха глупостта на необмисленото теглене на кредити, както и горе долу реалната цена на строителството. Което неминуемо ще се отрази на конюнктурата, както и бляновете на Иванов заминават към едно малко по-далечно бъдеще.

Да, имам предвид нагласа.
Затова е "алтернативна" цена. Принципно в икономиката всички стоки и процеси имат субститути и алтернативни цени, същото е и при избора. Всяко нещо си има алтернативен измерител.
По отношение как се оценя това че човека в единия случай е купувач а в другия инвеститор, мисля че конкретно за този сегмент, ако човека няма познания има достатъчно умения да организира процеса по строителство.
При всички случай, при ножица над 10% няма да е склонен да купи а ще тръгне към организация на процеса.
Хората които имат над 100к евра кеш в България, или лесен достъп до такъв ресурс са по правило гъвкави и достатъчно компетентни хора. Ако сами не могат и знаят то могат да организират процеса така, че други знаещи и можещи да го контролират.
Смятам че премията която един купувач на висок клас имот би платил за да се "оттърве" от разправията няма да е по-голяма от 5%.
Като следва да се има под внимание че колкото повече пари иска да вложи клиента тоз % става все по-малък.
Освен това има една граница на парите която ако се надскочи, то тогава той по-скоро ше стане става инвеститор.
например, ако фирмата Ви иска да купи офис и е склонна да даде до 1,000,000 евра за офис, то тази фирма по-скоро ще стане инвеститор.
Същото е ако купувач си търси висок клас имот и е склонен да даде между 300-500к за него, тогава той също по-скоро ще стане инвеститор.

Най-добре би било ако хората с пари се организират и строят сами. Всеки вече зане за себестойността. Всеки зане, че цените са надолу и ще са надолу още дълго. Така и строителните фирми няма да фалират. Ако това беше държава на място, щеше да предостави административни услуги на гражданите така, за да става това лесно.

Я!
Тук и "Оракулът" Джон Талбот се позовава на същия метод за алтернативна цена на имота.
[imoti.investor.bg]
..На едно мнение сме с Големия бял брат.

Както и да е , моите сметки показват за скъпите имоти следните сметки:
-При 30% обз. 500-750е/м2
-При 20% обз 450-650 е/м2
-При 40% обз. 800-900 е/м2
-При 50% обз до 1000 е/м2

Следователно , цените в София трябва да са:
-За топлокации до 1000 е/м2
-За периферни топлокации до 900 е/м2
-За периферия до 800 е/м2

Като, това са цени на качествени тухли+гараж вътре. Днес.
Ако пазара на труда и стр.материали падне още, съответно и тези цени ще паднат.
Следователно средна такава цена в София следва да е 750е/м2.
За всички по ниско качествени имоти % понижение може да е до 50% ( има долно ниво на цената все пак)

Значи можем с пълна увереност да кажем че сделки за панели, ЕПК и неатрактивни апартаменти могат да се сключат на нива от 380 е/м2 до 600е/м2.
Ако махнем гаражите, то към днешна дата се получава че реалните цени следва да са на нива:
280-500е/м2.
Като това са цени за големи квадратури!
За малките квадратури, си има други показатели като наем и доходи.

Убеден съм че ако се спазват тези нива пазара ще се отпуши.
Кой знае, може и да греша.





Редактиран 2 път(и).Последна редакция на 2009-03-23 05:10 от tao.

Сметката щеше да е вярна , но... преди 5-6 години, преди прегряването на пазара.

Сега няма да е вярна по няколко причини.

1. Икономическа криза - свито потребление, все по-малко купувачи за все повече имоти.
2. Банкова криза - липса на кредитиране, на пазара са само кешовите играчи, за които още преди година се знаеше , че са не повече от 5% от всички играчи, т.е. на фона на пролетта на 2008-а, сега купувачите са с 95% по-малко.
3. Ипотечен натиск - на пазара излизат все повече и повече жилища от така нареченият вторичен пазар, създаден от банките, които искат да се освободят от пасивите си ( за справка виж сайтовете на съдия-изпълнителите и какви са им стартовите цени на търговете- далеч по-ниски от сметнатата себестойност от тебе
4. Спад в цената на материалите и на труда - построеното през 2009-та и 2010-та ще струва значително по-малко от построеното през 2008-а.

Може да се извадят още подточки като следствие на горните, което ще направи , така наречената латернативна цена доста по-ниска от посочената от теб.
В заключение, защо трябва да търсим равновесна цена, която да е в интерес на спекуланта, а не на купувача ?
Един имот струва точно толкова, за колкото намери своя купувач.
Кой го интересува, колко ти е излязъл като себестойност, при положение че кредитори ти хлопат на вратата и трескаво се нуждаеш от кешов капитал ?!
И на 100 евро дори, квадрата ще се продава след време - не е казано, че цената трябва да е справедлива за всички- това все пак е пазарна икономика, а не подразделение на "социални грижи".

tao Написал:
-------------------------------------------------------
> Я!
> Тук и "Оракулът" Джон Талбот се позовава на същия
> метод за алтернативна цена на имота.
>
> ..На едно мнение сме с Големия бял брат.
>
> Както и да е , моите сметки показват за скъпите
> имоти следните сметки:
> -При 30% обз. 500-750е/м2
> -При 20% обз 450-650 е/м2
> -При 40% обз. 800-900 е/м2
> -При 50% обз до 1000 е/м2
>
> Следователно , цените в София трябва да са:
> -За топлокации до 1000 е/м2
> -За периферни топлокации до 900 е/м2
> -За периферия до 800 е/м2
>
> Като, това са цени на качествени тухли+гараж
> вътре. Днес.
> Ако пазара на труда и стр.материали падне още,
> съответно и тези цени ще паднат.
> Следователно средна такава цена в София следва да
> е 750е/м2.
> За всички по ниско качествени имоти % понижение
> може да е до 50% ( има долно ниво на цената все
> пак)
>
> Значи можем с пълна увереност да кажем че сделки
> за панели, ЕПК и неатрактивни апартаменти могат да
> се сключат на нива от 380 е/м2 до 600е/м2.
> Ако махнем гаражите, то към днешна дата се
> получава че реалните цени следва да са на нива:
> 280-500е/м2.
> Като това са цени за големи квадратури!
> За малките квадратури, си има други показатели
> като наем и доходи.
>
> Убеден съм че ако се спазват тези нива пазара ще
> се отпуши.
> Кой знае, може и да греша.


Мечти, мечти............Много е приятно човек да мечтае! Аз мечтая дори за по-ниски цени - под 280Е. Много ми харесва по-кръглата цена 200Е/м2.

*drunk*

До тапа и замазка с дограма и изолация -100-150 Евро себестойност ,с колко отгоре е нормално без лакомия .Щото по данъчна оценка един имот 35 кв го оценят на 15 000 лева , а го продават за 25 000 Е .



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2009-03-23 15:59 от filmatoplo.