10 причини имотите да поевтинеят
Profit.BG - 07 Януари 2009, 14:53
Търсите си причина защо цените на имотите ще падат? Ето десет причини, в които можете да се вкопчите и да поизчакате с покупката.
1. Финансовата и имотната криза в световен мащаб.
Тя инициира значително изтегляне на чуждестранните инвеститори, виновни в известна степен за бурния ръст в цените на имотите у нас.
През последните три години станахме свидетели на бурно поскъпване на недвижимите имоти, което през 2007 г. достигна своя апогей при ниво от 34%, а през изминалата година ръстът се забави и най-вероятно ще е в диапазона около 20%.
2. Ограниченото кредитиране от страна на банките и високите лихви по кредитите.
Финансовата криза и липсата на доверие между банковите институции се изрази в логично повишение на цената на заемния капитал. Банките станаха изключително консервативни при отпускане на ипотечни кредити, като затегнаха условията си до такава степен, че малко хора могат да разчитат на банково кредитиране в настоящите условия.
Хората, които желаят да закупят имот, се замислят дълбоко дали могат да си позволят годишни лихви от по над 10%.
3. Несигурността за бъдещите доходи.
За кризата, която трябваше да подмине България, според водещи официални представители само преди няколко месеца, все повече започва да се говори. Ефектът й върху реалната икономика се усеща, по принцип, с известно закъснение, като настоящата година се очаква да изпита негативните й въздействия.
Повишението на безработицата, низходящ натиск върху заплащането (или поне ограничаване на ръста на реалните доходи) са само част от нещата, които може да произведе тази широко коментирана криза.
Хората стават неуверени относно сигурността на бъдещите си доходи, което пък ги кара да ограничават значителни по размер покупки.
4. Повишение на лошите кредити.
Естествена функция на предходната точка е ръстът на лошите кредити и придобиването на имоти от страна на банки, дори и това да не е желано от тях. Голям брой подобни имоти биха могли да излязат на пазара, което да доведе до низходящ натиск при цените, които обикновено се продават на значителни под пазарните нива.
Очакването на такива пък от страна на купувачите би могло да доведе до намаляване на броя на сделките и активността на последните.
5. Излизането на пазара на спекуланти по отношение на предлагането.
Закупилите имоти с цел инвестиции само преди две-три години вече са реализирали доходност от близо 100% от повишението в цените на имотите през последните години. Част от тези спекуланти биха могли да излязат на пазара през тази година с цел „кеширане на печалбите". Тук могат да се включат и чуждестранни спекуланти, които могат да продават и без да искат, поради трудностите, които срещат на останалите пазари, като Великобритания например.
6. Увеличаване на предлагането в посока на излизането на нови жилища.
Бумът в строителния сектор, наблюдаван само преди година, доведе до стартирането на огромен брой нови проекти, излизането на които би могло да се очаква през тази и следващата година. Това допълнително би могло да изостри ситуацията на пазара, а конкуренцията между инвеститори и продавачи да окаже низходящ натиск.
7. Ниската възвращаемост от инвестиции в имоти.
При нива от около 4-5% доходност от инвестиции в имоти за големите градове на страната ни едва ли много инвеститори ще гледат на имотите като добра инвестиционна алтернатива. Като към това прибавим и факта, че едва ли ще станем свидетели на значително повишение на наемите, в условия на криза и несигурност, то не са много добри перспективите за увеличаването на тази доходност. Единственото решение за подобрение в тази насока е по направление на евентуално поевтиняване в цените на имотите.
Можем да кажем също така, че алтернативната цена на подобна инвестиция в момента е депозит с лихва от 7-8% годишно, без никакви допълнителни разходи, каквито изисква инвестицията в имот.
8. Прегряване на строителния сектор.
Високият марджин на печалбата в строителния сектор при нива от над 100% доведе до значителен интерес от страна на инвеститорите.
Значително се повиши броят на строителните предприемачи, като конкуренцията между тях, както и навлизането на сериозни чуждестранни играчи, постепенно доведоха до намаляването на този марджин. В съвсем близко време, в условията на ограничено кредитиране, определено можем да очакваме фалит на голям брой строители.
9. Демографски срив.
В дългосрочен план това е може би една от най-големите заплахи пред пазара на недвижими имоти у нас. Отрицателната раждаемост, както и силната емиграция на работното население, съчетана със застаряването на населението, създават опасност от намаляване на купувачите на жилища. Ако към това добавим и високия процент на собствени жилища на населението, картинката далеч не изглежда толкова добра.
Високото ниво на собственост на имоти у нас - над 80% от населението е със собствено жилище, намалява и броят на родните потенциални купувачи.
10. Самореализиращо се пророчество.
Това, което всички очакват да се случи, обикновено се случва. В момента и продавачи, и купувачи очакват понижение на недвижимите имоти. Да не говорим, че все повече стават и консултанти и агенции, които признават, че можем да станем свидетели на спад в цените на имотите.
Теодор Минчев
