СЪЖЕЛЯВАМ ЗА ДЪЛГИЯТ И ПОДРОБЕН ОТГОВОР, НО СЕ НАДЯВАМ ДА ВИ ПОМОГНЕ И ЗА БЪДЕЩИ, НЕПОВДИГНАТИ ВЪПРОСИ. ТОВА Е ТЪЛКУВАНЕ НА ПУРНЕС В ЧАСТТА ЗАСЯГАЩА РАЗНОСКИТЕ.
РАЗНОСКИ, СВЪРЗАНИ С ПОЛЗВАНЕТО НА ОБЩИТЕ ЧАСТИ В ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ
РАЗНОСКИ, СВЪРЗАНИ С ПОЛЗВАНЕТО НА ОБЩИТЕ ЧАСТИ В ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ
Етажната собственост е уредена като правна фигура от разпоредбите на чл. 37-49 от Закона за собствеността (ЗС). При нея етажи или части от етажи, заедно с прилежащите към тях помещения, са притежание на отделни лица, докато земята, върху която се намира постройката и общите части на сградата, са общи.
Член 38 ЗС посочва кои са общите части в етажната собственост, но изброяването в текста не е изчерпателно. Той установява принципа, че обща част е всичко, което по естеството или предназначението си служи за общо ползване от всички етажни собственици.
В отношенията по използване на общите части важат правилата на обикновената съсобственост.1 Стопанисването и поддръжката на общите части се осъществява съвместно от собствениците. Съществен елемент от посочените дейности е покриването на необходимите за тяхното провеждане разноски.
Основната законова постановка, регулираща режима на разноските в етажната собственост, е дадена от нормата на чл. 41 ЗС. Според нея всеки собственик, съобразно на дела си в общите части, е длъжен да участва в разноските, необходими за поддържането или възстановяването на тези части и в полезните разноски за тях. Дяловете на отделните собственици в общите части са съразмерни на съотношението между стойностите на помещенията в сградата, които лицата притежават. Изчисляването на дяловете става при учредяване на етажната собственост и не се променя по-нататък при евентуална промяна на цената на някое от помещенията. При делба на помещение или прехвърляне на част от него в полза на трето лице върху новия собственик преминава и съответстващия на придобития имот дял от общите части.
Правилника за управлението, реда и надзора в етажната собственост (ПУРНЕС) в чл. 8 и § 1 от допълнителните си разпоредби (ДР) доразвива постановката на чл. 41 ЗС, като систематизира разноските по видове и определя съдържанието на понятията “необходими” и “полезни” разходи. Използваното от него разделение има значение при определяне на реда за приемане и извършване на различните разноски.
“Полезни” по смисъла на чл. 8, ал. 3 ПУРНЕС са разходите за общите части в етажната собственост, които “са полезни, но не са необходими”. В тази категория се включват разноските, които не са обусловени от необходимостта от поддръжка и съхранение на вещта, но чрез извършването на които се увеличава нейната стойност (например замяната на здравата мозаечна настилка на стълбищата с гранитогрес, изграждането в общите части на сградата на декоративни елементи като колони, сводове, поставяне на гипсови орнаменти и др.).
До последното изменение и допълнение на ПУРНЕС (ДВ, бр. 87 от 2002 г.) полезните разходи се унифицираха с разходите за подобрения по смисъла на чл. 72 и 74 ЗС, а в числото на необходимите разходи влизаха всички разноски, необходими за поддържането и възстановяването на общите части.2 С влизане в сила на упоменатите промени, в ПУРНЕС бе въведен нов § 1 от ДР, който даде дефиниция на термина “необходими разходи”.
По смисъла на тази дефиниция “необходими” са неотложните разходи “във връзка с осигуряване на техническата изправност на сградата и на съоръженията и инсталациите в нея с оглед запазване на здравето и безопасността на обитателите и гражданите”. С § 1 от ДР на ПУРНЕС бе ограничен кръгът на необходимите разходи до неотложни разноски за осигуряване на техническата изправност на сградата със съоръженията и инсталациите в нея. Останалите разноски, необходими за поддържането и възстановяването на общите части, се отделиха в трета, ненаименована категория разходи.
Чрез това изменение бе нарушено съществуващото ясно нормативно отграничаване между полезните разходи и разноските, необходими за поддържане и възстановяване на общите части. Причината за това е, че въпреки въвеждането на новото определение за необходими разходи, текстът на чл. 8, ал. 3 ПУРНЕС запази старата си редакция. Така, ако той бъде тълкуван буквално, за полезни следва да се считат всички разходи, които са от полза за вещта и не представлявят неотложни разноски за осигуряване на техническата изправност на сградата със съоръженията и инсталациите в нея. При подобно тълкуване споменатата по-горе трета нововъведена категория разходи по поддръжката на сградата и включените в нея разноски като суми за чистач, за дребни поправки на общите части, несвързани с техническата им изправност и др., биха могли да бъдат определени като полезни разходи. Тогава би се променил и редът за приемане на решение за извършване на въпросните разходи, като се приложи изискването за квалифицирано мнозинство от 3/4 от гласовете на присъстващите на общото събрание, необходимо за приемане на полезните разноски.
Изложеното тълкувание е несъвместимо с основните принципи, на които е изграден установеният от чл. 41 ЗС и ПУРНЕС ред за извършване на разноските, свързани с ползване на общите части в етажната собственост. Обединяването в една категория и установяването на единен ред за приемане на разходи, с които се увеличава стойността на вещта, и разходи, свързани с ежедневната є поддръжка, влиза в противоречие с правилата на логиката и е практически нецелесъобразно. Поради това нормата на чл. 8, ал. 3 ПУРНЕС следва да бъде прилагана в по-широк смисъл, произтичащ от логическата є връзка с останалите разпоредби на правилника. В съдържанието на използвания от нея термин “полезни разходи” трябва да се включват само подобренията по смисъла на чл. 72 и 74 ЗС. При това тълкуване останалите разходи, които не са обхванати от определението на § 1 от ДР на ПУРНЕС, се изключват от приложното поле на чл. 8, ал. 3 от правилника и за приемането им се изисква обикновено мнозинство от повече от половината от гласовете на присъстващите на общото събрание.
Освен че извършва разделяне по видове, ПУРНЕС описва и конкретните разноски, свързани с ползването на общите части в етажна собственост. Според изброяването, дадено от чл. 4, те са:
- разходи за управление и поддържане на общите части на сградата и други общи разходи;
- непредвидени разходи, свързани с отстраняване на аварии или повреди на общите инсталации, оборудване, уредби или други общи части на сградата;
- разходи за осветление, вода, отопление, поддържане, почистване и други на местата за общо ползване;
- разходи за извършване на реконструкции и преустройства в общите части на сградата.
Това изброяване не е пълно и в числото на въпросните разноски могат да бъдат включени също така и други разходи, обусловени от нуждата за поддръжка, използване и съхранение на общите части. Някои от тях са упоменати в други разпоредби на ПУРНЕС - например разходите за портиер по чл. 9, ал. 4, разходите за използване и поддържане на асансьорни уредби по чл. 9, ал. 7 и т.н.
Съобразно с възприетото деление по видове, законодателят е установил реда за приемане на извършването на разноски, свързани с ползване на общите части в етажна собственост. Компетентен орган, който е оправомощен от ЗС и ПУРНЕС да вземе решение за извършването на разноски, е общото събрание на етажната собственост. То се състои от всички собственици на етажи или части от етажи в сградата, а негов изпълнителен орган е избраният управител или управителен съвет. На общото събрание са предоставени основно правомощия за решаване на въпроси за поддържането на общите части на сградата, без да има разпоредителна власт за тези части3. Теорията и съдебната практика приемат, че общо събрание може да функционира, ако в етажната собственост има най-малко три обекта, притежавани от различни собственици.4
В общото събрание се включват с право на глас и наемателите на помещения (обитателите на самостоятелно правно основание в сградата според терминологията на ПУРНЕС), когато решаването на обсъждания въпрос засяга “и техни имуществени интереси или използването, чистотата и поддържането на местата за общо ползване, запазването на вътрешния ред в сградата и доброто съжителство между обитателите”. Изхождайки от цитирания текст от чл. 5, ал 1 ПУРНЕС, при вземане на решения за извършване на разходи, присъствието на наемателите на помещения на събранието е необходимо само в случаите когато се решава извършването на някои обикновени или необходими разноски по общите части в етажната собственост.
Всеки собственик или наемател на един или повече отделни обекти в сградата - жилища, ателиета, гаражи, магазини и др., има право на един глас в общото събрание. Съсобствениците или съпрузите-съпритежатели на обект заедно имат право на един глас. Правото на глас може да се упражнява както съвместно, така и от единия от съсобствениците или съпрузите, който присъства на събранието.
ПУРНЕС определя два вида кворум, които са нужни за вземане на решение от общото събрание за извършване на разноски, свързани с ползването на общите части в етажната собственост:
- кворум, необходим за вземане на решение от общото събрание, състоящо се само от собственици - присъствие на не по-малко от 3/4 от собствениците. Ако при първото свикване не се явят необходимият брой лица, събранието се отлага за 1 час по-късно при същия дневен ред и се счита за законно, колкото и лица да се явят;
- кворум, необходим за вземане на решение от общото събрание, състоящо се от собственици и наематели - присъствие на не по-малко от 1/2 от собствениците и наемателите. Ако при първото свикване не се явят нужното число лица, се процедира както в аналогичната хипотеза при общото събрание на собствениците.
Решенията се приемат с обикновено мнозинство от повече от половината от гласовете на присъстващите на събранието. То може да упълномощи управителния съвет или управителя да вземат сами решения за извършване на необходими дребни поправки или разходи. Квалифицирано мнозинство от гласовете на не по-малко от 3/4 от присъстващите на общото събрание се изисква за приемане на решение за извършване на полезни разноски.
С оглед компетентността на двата вида общо събрание, решение за извършване на полезни разходи за общите части трябва да бъде взето от общо събрание на собствениците, тъй като осъществяването на разходи, които не са необходими за поддръжката на вещите, а увеличават стойността им, не ползва наемателите. Тъй като не са заинтересовани от извършването на полезни разходи, наемателите не участват в състава на общото събрание, което взема решение за тях. Такива са в по-голямата си част разходите по чл. 4, ал. 1, т. 11 ПУРНЕС и поради това правомощие за приемането им има общото събрание на собствениците. При определяне на състава, в който да бъде свикано събранието, следва да се има предвид, че присъствието на наемателите в него е задължително, когато се решава извършването на разноски, в заплащането на които и те ще имат участие.
ПУРНЕС с императивни разпоредби установява реда за покриване на някои от разноските, свързани с ползването на общите части в етажната собственост, който не може да бъде променян с решение на общото събрание. Такива разноски са:
1. общите разходи за осветление, вода, поддържане, почистване и поддържане на общите части на сградата. С решение на общото събрание те задължително се разпределят според броя на лицата (собственици, наематели, техните семейства, гости и др.), които за съответния месец са обитавали етажната собственост.
В случаите по чл. 38, ал. 2 ЗС от заплащането на тези разходи се освобождават лицата, които не използват общите части. Освободени от заплащане на разходи по почистване и поддържане на местата за общо ползване са и децата, ненавършили тригодишна възраст, а децата от три- до шестгодишна възраст включително дължат 50 на сто от сумата, определена за останалите обитатели.
Обитателите в етажната собственост, които упражняват там професия или извършват дейност, свързана с чест достъп на външни лица (адвокати, лекари, преподаватели и др.), участват в разпределението на разноските за осветление, почистване и поддържане на общите части в петорен размер. Собствениците или наемателите на помещения в етажната собственост, които не се използват за жилищни нужди (магазини, ресторанти, производствени помещения, складове и др.), заплащат горните разходи съобразно полагаемия се към помещенията според нормата на чл. 40, ал. 1 ЗС дял от общите части. Собствениците на кучета участват допълнително в разходите за почистване на общите части, като заплащат за всяко куче сума колкото за един обитател, но не по-малко от 1 лв.;
2. разходите за портиер (заплата, работно облекло и наем на заетото помещение) се разпределят поравно между всички обитатели. И по отношение на реда за покриване на тези разходи важат горепосочените правила относно децата, лицата, които упражняват професия или извършват дейност в етажната собственост и собствениците или наемателите на нежилищни помещения.
Общото събрание е оправомощено от разпоредбите на чл. 9, ал. 9 и 10 ПУРНЕС със свое решение да опрости, отсрочи или разсрочи изпълнението на задълженията на финансово затруднени собственици за покриване на разноски, свързани с ползването на общи части в етажната собственост. Също така, то може да реши собствениците или отделен собственик да участват с материали или труд при извършване на работи по поддръжката и възстановяването на общи части от сградата, като стойността на даденото или изработеното да бъде приспадната от размера на дължимата от съответните лица сума.
Решенията на общото събрание за извършване на разходи се изпълняват в определените от тях срокове, а ако не са предвидени срокове - подлежат на изпълнение след седем дни от деня на писмената покана. При невнасяне в рамките на срока на дължими суми за покриване на разходи по ползването на общите части, ПУРНЕС овластява управителя или председателя на управителния съвет да отправи от името на етажната собственост писмена молба до съответния районен съд за издаване на изпълнителен лист срещу задълженото лице. Молбата се придружава от заверен от молителя препис от решението на общото събрание, по силата на което се дължи сумата.
Отмяна на решение на общото събрание може да поиска и всеки собственик или наемател, който е участвал в заседанието за вземането му, и чието несъгласие е отбелязано в съставения протокол или всяко лице, което е имало право да участва, но не е взело участие в събранието, както и всеки, който основава искането си на допуснати нарушения по свикването на общото събрание или по дневния ред. Молбата за отмяна се подава пред районния съд в седемдневен срок от датата на приемане на решението, а за лицата, които не са получили покана за събранието - от деня на узнаването или получаването на призовка за доброволно изпълнение. Според чл. 47 ЗС управителят или председателят на управителния съвет представлява в процеса общо собствениците в етажната собственост по исковете, предявени срещу тях във връзка с общите части. Въпреки това, всеки отделен собственик също е възможно да вземе лично участие в делото, за да защити своите права и законни интереси. Когато отмени решение, съдът може да предпише и извършването на действия по поддръжка и възстановяване на общите части в етажната собственост, като овласти спечелилото делото лице да ги осъществи за сметка на всички обитатели.
Александър ГЕОРГИЕВ, юрист
__________________
1 Така Венедиков, П., “Ново вещно право”, С., 1995 г., с. 119, Боянов, Г., “Вещно право”, С., 1994 г., с. 67.
2 Повече по този въпрос виж в Боянов, Г., цит. съч., с. 68 и сл.
3 Вж. ТР № 39/23.06.1986 г. на ОСГК на ВС.
4 Вж. Боянов, Г., “Вещно право”, цит. съч., с. 72.
