Фондовете се готвят за шопинг
Инвеститорски интерес към бизнес имоти все пак има
От Яна Бодурова
Скоро тази сграда може да е първата собственост на Europa Capital в България
Автор: Цветелина Ангелова
Автор: Капитал
Крис Бенет. Споменете това име пред някой инвеститор в бизнес сгради или посредниците в инвестиционните продажби на имоти и само наблюдавайте реакцията. Вероятността отсрещната страна да не подскочи и да не започне да слуша внимателно клони към нула, но ако случайно срещу вас е някой от малкото изключения, на които това име нищо не говори, просто добавете: абе, човекът за региона на оня фонд Europa Capital, дето миналата година набра 750 млн. евро за инвестиции в имоти, от които 150 млн. са за сделки само в Източна Европа. При това уточнение, дори и никога да не са чували името, със сигурност ще се заслушат внимателно. Особено на фона на пълната суша на сделки от началото на годината и все още скъпия и труден за намиране финасов ресурс.
А и фондът е интересен най-малкото защото през последните месеци представителите му активно оглеждат възможностите за инвестиции в България и дори са на път да финализират първата си сделка. Добрата новина е, че тя най-вероятно няма да е и последната, а още по-добрата, че Europa Capital не е единственият потенциален купувач на пазара.
Сделка или не
Източници на "Капитал" разказват, че от няколко месеца Europa Capital активно разглежда възможностите за потенциални инвестиции, но към момента реални преговори се водят само с холдинга "Балканстрой".
Преговаря се за сделка за покупка на офис сградата на холдинга, намираща се на столичния булевард "България", където преди няколко месеца българският клон на финансовото дружество ING премести централата си.
Изпълнителният директор на "Балканстрой" Николай Калоянов обаче отказа да коментара детайлите около преговорите, като се аргументира с клаузата за конфиденциалност, която е подписал в договор с Europa Capital. Представителят на фонда Крис Бенет също не отговори на въпросите.
Близки до сделката обаче разказват, че преговорите се водят за нива на доходност около 10 процента, а цената, на която се оферират малкото празни офиси в нея, е за месечен наем от 14.5 евро на квадратен метър. Очаква се сделката да е от порядъка на 14-15 млн. евро.
Europa Capital е разгледала и няколко проекта за търговски паркове. Засега най-активни са били разговорите с "Ритейл парк Велико Търново", каза източник от сектора. Двете страни не са се разбрали за класическа покупко-продажба, а говорят за съвместно разширяване на проекта.
Хората с парите
Europa Capital не е единственият инвестиционен фонд с осигурен капитал, който оглежда българския пазар. Според информация на "Капитал" гръцкият фонд Bluehause Capital, който наскоро също е набрал 190 млн. евро за инвестиции в региона, е пред сключване на сделка. За разлика от Europa Capital обаче, за гръцкия фонд това далеч няма да е първата инвестиция в България. Портфолиото на фонда в България включва една от сградите в Бизнес парк София, жилищен проект в Бояна, купен от Equest Balkan Properties, и столичния хотелски комплекс "Грийнвил", където продавач беше фондът за имоти "Феърплей". Сред активите на гръцкия фонд в България са и още две по-малки офис сгради.
Сред оглеждащите възможности за инвестиции в България е и фондът Odessa Investments, който наскоро приключи сделката за придобиване на "Камбаните бизнес център", където се премести централата на HP.
По думите на имотните консултанти сред активните играчи в момента са и няколко израелски фонда, които обаче са склонни да сключват сделки на значително по-ниски от средните за пазара нива. Те обаче са по-гъвкави и не държат непременно сградата, която купуват, да е висок клас.
Какво искат инвеститорите
Една от причините през последната година да няма сключена нито една нова голяма сделка е ясна - глобалната рецесия естествено. В Западна и Централна Европа има атрактивни оферти за продажба на бизнес имоти, които са наети от първокласни компании. Затова големите инвеститори логично насочват интереса си натам. По тази причина много институционални инвеститори загърбиха пазарите в България и Румъния. Тези, които все пак са структурирали фондове за региона в по-добрите времена, все пак са тук и оглеждат. Освен тях се забелязват активни и български инвеститори, както и някои по-рискови международни играчи.
Интересът на инвеститорите е основно за офис сгради, сочат наблюденията на консултанти. Причината е, че в очите на инвеститорите търговските центрове не са достатъчно стабилен сегмент. Компаниите, които са наематели в офис сгради, много често са част от големи международни холдингови структури, докато немалка част от търговците в моловете са или малки търговци, или сравнително дребни гръцки и български франчайзьори.
За да стане сделка, площите в сградата трябва да са отдадени на поне 90%, като договорите за наем е по-добре да са десетгодишни. Не трябва да има дефект на сградата, като например да има достатъчно паркоместа, перфектна локация или на ключов булевард, или в централните части. Търсенето и преговорите са основно за имоти в София. За предпочитане е броят на наемателите да е минимален - една или две големи компании, заели цялата сграда.
Всички инвеститори търсят имоти, генериращи приходи, но в това отношение изборът е доста ограничен. Освен това продавачите на пазара са предимно български компании, които, когато са отдавали или изграждали сградата, са нямали ясна идея какво търсят международните фондове. Не са сключвали дългосрочни договори за наем и не са залагали клаузи за неустойка при евентуалното му разваляне.
"Продавачите в България трябва да имат предвид, че в момента чуждите инвеститори сравняват предлаганата доходност на имотите тук с тази на сходни имоти в Западна Европа, където наемите са значително по-дългосрочни и има работеща съдебна система", коментира Михаела Лашова, мениджър "Инвестиционни продажби" в консултантската компания Forton. По думите й това, което се забелязва в момента на пазара, е, че търсене има, но не и предлагане, отговарящо на изискванията на инвеститорите.
По думите на консултанти търсената доходност от страна на купувачите е в диапазона на 10-15 процента годишно, докато преди година тя беше 7-9% (виж графиката). Очакванията са задвижените сделки да се финализират през есента на тази година. Но никой не очаква те да са много или рекордни.
"Най-вероятно сделките, които ще се обявят, ще са в малки обеми между 10 и 20 млн. евро и ще са малко на брой, например 2 - 3", прогнозира Лашова. Стратегията на по-авантюристичните фондовете сега е да закупуват повече на брой, но по-малки обекти, като по този начин разнообразяват портфолиото си и разпределят риска. А и по-лесно получават банково финансиране за сделките си. Но пък има и фондове, които не поглеждат към проекти, оценени под 10 -20 млн.
Цък
Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2009-07-26 15:00 от OwnerBG.
