Защо агенциите не обявяват точните адреси?

Quote
dicho

"Посредника (брокера) по НИ обслужва сделката като такава. Той не е представител или "защитник" на която и да е от страните... ".

И ти намираш 5% за справедливо възнаграждение за подобна "услуга"?

Дичо , нека да споделя със теб каква услуга получаваш в УСА за тези 5%.

Първо за да станеш агент в АНИ се кара курс и после се държи изпит пред щата в който живееш. Лиценза който получаваш важи само за този щат. Агентите могат само да работят под крилото на брокер/ ани/ . За да станеш брокер се кара по-дълъг курс и се държи по-сложен изпит. И за двете има изискване за минимум средно образование. Брокера може да създава АНИ или да работи като агент в друго АНИ.
Всеки брокер след като е лицензиран се записва в камарата на брокерите. За това си членство плаща доста сериозна сума всяка година , но срещу него получава достъп до базата данни и доста други неща....

Кой какво върши?
Продавача отива в АНИ и подписва договор, като дава изключителни права на агенцията. Агента прави анализ на пазара и предлага на продавача цена. Този анализ не се базира на 2та апартамента продадени преди 6 месеца в съседния квартал от неговата агенция. Анализа се базира на РЕАЛНАТА продажна цена на ВСИЧКИ подобни имоти в радиус 100-150 метра да кажем в последните 6-12месеца. Информация за това се взима естествено от базта данни на камарата. Продаващата агенция пуска имота в базата данни/ често в самата обява заявява какъв процент ще получи другата страна по сделката/, слага табели, държи " Open House" през уикенда и т.н.... Продавача дава ключ на своята агенция, тя от своя страна слага специално устройство на врата в което оставя ключа. Когато друга агенция се обади да заяви оглед получава код чрез който да отвори устройството на вратата , взема ключа и показва имота на своите клиенти...

Какво върши агента за своя клиент купувач? Праща му оферти от базата данни които отговарят ТОЧНО на неговите изисквания, при евентуален интерес води на оглед, при продължаващ интерес прави анализ на пазара / подобен на този който е направил вече продаващия брокер за продавача/ и съветва купувача за цената.
Няма да се впускам в подробности как се прави оферта , как другата страна отговаря на нея и т.н.

Кой кого представлява......

В повечето щати е ЗАБРАНЕНО един и същ агент да представлява и 2те страни. Явно су много глупави американците и не разбират аргументите на Дичо , защо трябва да е точно така......
В щатите в които е разрешено има строги регулации какво може и какво не може да прави агента в такава ситуация. Двете страни трябва писменно да изразят съгласието си да бъдат представлявани от един и същ субект. Такива сделки се случват изключително рядко и самите брокери бягат като дявол от тамят от тях. Явно са много глупави да изтърват келипира....
Тук има една особеност. Една и съща агенция МОЖЕ да се окаже и от двете страни на сделката, но ВИНАГИ всяка страна си има свой агент. Пример : Агент 1 от АНИто продава имот. Обажда се клиент който търси подобен имот. Агент2, който приема обаждането го води и клиента харесва имота ... А1 представлява купувача, А2 представлява продавача. Може да работят заедно в една АНИ, но А1 и А2 НЯМА да си ритнат хляба/ лиценза/ като обменят информация по между си кой колко ще свали и кой колко ще плати максимално, само и само за да има сделка./ Каквато е твоята идея за ролята на брокера до лкокото разбрах, Дичо/

Голяма част от курса за агент/брокер обръща внимание точно на задълженията на агента/брокера към своя клиент. Ако брокера прее§е клиента волно или неволно губи лиценз, плаща глоба , а често може и да полежи на топло....

Че с какви очи точно уважаеми АНИта искате 5% за да

Quote
dicho

"Посредника (брокера) по НИ обслужва сделката като такава. Той не е представител или "защитник" на която и да е от страните... ".

Сега да обобщим някой неща:
Агента е в сделката за да консултира и за да защитава интереса на своя клиент . Най-очевидния интерес на купувача е да плати възможно най-малко . Най-очевидния интерес на продавача е да вземе възможно най-много. Това само очвидните неща. Има много други за които повечето "АНИта" тук дори и не се сещат.



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2010-10-05 12:42 от Kom_Emine.

Kom_Emine , не знам кой ти каза, че имам нужда да ми обясняваш каквото и да било ?! Освен това явно не си чел какво съм писал какво мисля аз за ролята на брокера. И защо толкова те тормози какви пари получаваме ? Това защо те интересува ? Ако си договоря 20 % трябва ли да ти се извиня ? Виждам, че се опитваш да обобщаваш : "Сега да обобщим някой неща:
Агента е в сделката за да консултира и за да защитава интереса на своя клиент . Най-очевидния интерес на купувача е да плати възможно най-малко . Най-очевидния интерес на продавача е да вземе възможно най-много. Това само очвидните неща. Има много други за които повечето "АНИта" тук дори и не се сещат." и да поучаваш, на какво основание ? Ще кажа за хиляден път - за 20 години в тази работа по една сделка на година да съм правил, пак знам повече от теб за нашата работа, ти къде си тръгнал ? От написаното от теб личи, че не си наясно нито как мисля, нито как работим, дай нещо друго.

Quote
Kom_Emine

Quote
dicho

"Посредника (брокера) по НИ обслужва сделката като такава. Той не е представител или "защитник" на която и да е от страните... ".

И ти намираш 5% за справедливо възнаграждение за подобна "услуга"?

Дичо , нека да споделя със теб каква услуга получаваш в УСА за тези 5%.

Първо за да станеш агент в АНИ се кара курс и после се държи изпит пред щата в който живееш. Лиценза който получаваш важи само за този щат. Агентите могат само да работят под крилото на брокер/ ани/ . За да станеш брокер се кара по-дълъг курс и се държи по-сложен изпит. И за двете има изискване за минимум средно образование. Брокера може да създава АНИ или да работи като агент в друго АНИ.
Всеки брокер след като е лицензиран се записва в камарата на брокерите. За това си членство плаща доста сериозна сума всяка година , но срещу него получава достъп до базата данни и доста други неща....

Кой какво върши?
Продавача отива в АНИ и подписва договор, като дава изключителни права на агенцията. Агента прави анализ на пазара и предлага на продавача цена. Този анализ не се базира на 2та апартамента продадени преди 6 месеца в съседния квартал от неговата агенция. Анализа се базира на РЕАЛНАТА продажна цена на ВСИЧКИ подобни имоти в радиус 100-150 метра да кажем в последните 6-12месеца. Информация за това се взима естествено от базта данни на камарата. Продаващата агенция пуска имота в базата данни/ често в самата обява заявява какъв процент ще получи другата страна по сделката/, слага табели, държи " Open House" през уикенда и т.н.... Продавача дава ключ на своята агенция, тя от своя страна слага специално устройство на врата в което оставя ключа. Когато друга агенция се обади да заяви оглед получава код чрез който да отвори устройството на вратата , взема ключа и показва имота на своите клиенти...

Какво върши агента за своя клиент купувач? Праща му оферти от базата данни които отговарят ТОЧНО на неговите изисквания, при евентуален интерес води на оглед, при продължаващ интерес прави анализ на пазара / подобен на този който е направил вече продаващия брокер за продавача/ и съветва купувача за цената.
Няма да се впускам в подробности как се прави оферта , как другата страна отговаря на нея и т.н.

Кой кого представлява......

В повечето щати е ЗАБРАНЕНО един и същ агент да представлява и 2те страни. Явно су много глупави американците и не разбират аргументите на Дичо , защо трябва да е точно така......
В щатите в които е разрешено има строги регулации какво може и какво не може да прави агента в такава ситуация. Двете страни трябва писменно да изразят съгласието си да бъдат представлявани от един и същ субект. Такива сделки се случват изключително рядко и самите брокери бягат като дявол от тамят от тях. Явно са много глупави да изтърват келипира....
Тук има една особеност. Една и съща агенция МОЖЕ да се окаже и от двете страни на сделката, но ВИНАГИ всяка страна си има свой агент. Пример : Агент 1 от АНИто продава имот. Обажда се клиент който търси подобен имот. Агент2, който приема обаждането го води и клиента харесва имота ... А1 представлява купувача, А2 представлява продавача. Може да работят заедно в една АНИ, но А1 и А2 НЯМА да си ритнат хляба/ лиценза/ като обменят информация по между си кой колко ще свали и кой колко ще плати максимално, само и само за да има сделка./ Каквато е твоята идея за ролята на брокера до лкокото разбрах, Дичо/

Голяма част от курса за агент/брокер обръща внимание точно на задълженията на агента/брокера към своя клиент. Ако брокера прее§е клиента волно или неволно губи лиценз, плаща глоба , а често може и да полежи на топло....

Че с какви очи точно уважаеми АНИта искате 5% за да

Quote
dicho

"Посредника (брокера) по НИ обслужва сделката като такава. Той не е представител или "защитник" на която и да е от страните... ".

Сега да обобщим някой неща:
Агента е в сделката за да консултира и за да защитава интереса на своя клиент . Най-очевидния интерес на купувача е да плати възможно най-малко . Най-очевидния интерес на продавача е да вземе възможно най-много. Това само очвидните неща. Има много други за които повечето "АНИта" тук дори и не се сещат.[

Здравейте Kom_Emine,

Два въпроса:

1. Продавача дава изключителни права на агенцията за какво?
2. Агента защитава интереса на своя клиент от кого?

*black eye*

Quote
Kom_Emine

Quote
dicho

"Посредника (брокера) по НИ обслужва сделката като такава. Той не е представител или "защитник" на която и да е от страните... ".

И ти намираш 5% за справедливо възнаграждение за подобна "услуга"?



Още един въпрос:

В условията на пазарни отношения какво означава справедливо възнаграждение?

*black eye*

Пак към Kom_Emine,



ТЪРГОВСКИ ЗАКОН

глава шеста: ТЪРГОВСКО ПРЕДСТАВИТЕЛСТВО

раздел ІІІ. ТЪРГОВСКИ ПОСРЕДНИК

ВЪЗНАГРАЖДЕНИЕ НА ТЪРГОВСКИЯ ПОСРЕДНИК


Чл. 51. "Търговският посредник има право на възнаграждение, което се дължи от едната или от двете страни съобразно уговорката им. Ако няма уговорка, дължи се обичайното възнаграждение за този вид дейност според случая и от двете страни."

*black eye*

Дичо ти нещо си се засегнал май. Къде съм писал че ти правя сметка на комисионата, ако искаш и 80% комисионна вземай.

Ицилдт съгласен ли си да говорим на ти за по-лесно?

1. Продавача дава изключителни права на агенцията за какво?
Изключителни права на агенцията да ПРОДАВА имота му.
2. Агента защитава интереса на своя клиент от кого?
Защитава не "от кого" , защото агента не охранява клиента си от някого. Агента защитава интереса на клиента си с/у другата страна.

Нека ти дам пример. Агент1 представлява продавача , Агент2- купувача. А2 знае че неговия клиент е готов да плати максимум $110К , а А1 знае че продавача ще продаде за минимум $100К. Ако А1 сподели това с А2 защитава ли А1 интереса на клиента си?

И Дичо , това че работите по даден начин не означава че този начин е в най-добър ваш и на клиентите интерес.


Сега без да го приемаш като заяждане сподели с мен какви точно услуги извършваш ти за твоите клиенти с/у възнаграждението което очакваш.

Kom_Emine,няма как да се засегна, тук безброй люде са ни питали защо взимаме толкова, какво точно вършим и т. н..
-------------------------
това че работите по даден начин не означава че този начин е в най-добър ваш и на клиентите интерес.
---------------
Начинът ми на работа ми носи достатъчно високи доходи , а в отбор, който печели, смени не се правят .
--------------
сподели с мен какви точно услуги извършваш ти за твоите клиенти с/у възнаграждението което очакваш.
-----------
Ти и това като не знаеш, що дириш тук ?
Разбирам, че ти ни възприемаш като нечии представители и защитници, което абсолютно не е вярно. Нашите клиенти не са врагове, те имат една и съща цел - да направят сделка при взаимно изгодни условия, единият да продаде на възможно най - висока цена, другият да купи на възможно най - ниска такава, помисли за разликата между посредник и адвокат.

Вие по този закон ли работите?

Защото преди време искахте специален закон
[forum.imoti.net]

Quote
dicho
Начинът ми на работа ми носи достатъчно високи доходи , а в отбор, който печели, смени не се правят .

Ми то и собствениците на видеотеки така си мислеха, пък глей к'во стана - да си виждал видеотека в последно време?