Суперфикция

Quote
percival

Quote
Petko_S
Когато си видях плановете, в които квадратурата надхвърляше с 30% ЧЖП се уплаших и тук да няма някакъв подобен номер. Постовете ме успокоиха. Май няма. Има само опити да бъдат хванати на гола кука балъците или да бъдат изстискани притиснатите до стената.

Очевидно ви е било трудно да схванете, че не коментирам конкретния имот, а подходът. Един при златарите, друг в този бранш. По тази причина впоследствие говоря за коректни преговори, отчитащи обоснованите претенции на другата страна. По тази причина и "балъците на гола кука" и "притиснатите до стената" са поставени на един ред. Ако не сте съгласен, прегледайте някои от темите на първа страница в този форум.

Quote
percival
Процентът Ви е един и същ, но 12% от 100 е 12, а 12% от 1000 е 120. А от постовете Ви може да се разбере единствено онова, което е написано, и то разбираемо.

Ми като процентът ми е един и същ, както го твърдя аз, защо сте написали: "толкова и Вашият процент е по-голям"? Не може да се изразявате по този начин и да се обиждате на тема логика.

Не желая повече да споря с Вас за глупости. Обещавам Ви, че няма да се хвана "на гола кука" нито по отношение на предметите за украшение от благородни метали, нито по отношение на имот (какъвто и да е, но в частност - от онези, които продава Вашият предприемач). Уведомявам Ви също, че се отнасям с необходимото уважение към купувачите на обекти в строежа на Вашия имот (Ваши бъдещи съседи), и в никакъв случай не ги смятам за балъци, още повече от онези, които се ловят "на гола кука". Също така се отнасям с разбиране към Вашите разсъждения,споделени в публичен форум, и Ви желая успех.
Понеже сега прочетох допълнителния Ви пост, смятам за необходимо да поясня, че понятието "процент" е отношение, а не абсолютна величина. Надявам се, разбирате, че за обида не може да става и въпрос - не е подходящ предметът, а и нивото на дискусията.



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2010-03-31 23:23 от percival.

Quote
percival
Не желая повече да споря с Вас за глупости. Обещавам Ви, че няма да се хвана "на гола кука" нито по отношение на предметите за украшение от благородни метали, нито по отношение на имот (какъвто и да е, но в частност - от онези, които продава Вашият предприемач). Уведомявам Ви също, че се отнасям с необходимото уважение към купувачите на обекти в строежа на Вашия имот (Ваши бъдещи съседи), и в никакъв случай не ги смятам за балъци, още повече от онези, които се ловят "на гола кука". Също така се отнасям с разбиране към Вашите разсъждения,споделени в публичен форум, и Ви желая успех.

Ето колко лесно било да се разсъждава нормално. Обаче това винаги изисква определени усилия. В този форум, в този бранш, в тази държава. Малко са обаче хаховците дето се напъват ... нормално. Поздрави.

Quote
Petko_S

Quote
percival
Вие, в качеството си на обезщетен собственик, би следвало да се стремите към максимална РЗП на обекта - колкото е повече, толкова и Вашият процент е по-голям

Процентът ми е все един и същ. В моя случай 12. Като говорите за логика и за проценти, кажете ми как той е в състояние да стане по-голям. Например 14. Ако успеете да извършите тази акробатика, ще ви се извиня, че се усъмних в логическите ви способности. Ако не успеете обаче, ще трябва да се съгласите с мен.

Колега, не цитирате коректно. Цялото изречение е:

Quote

Вие, в качеството си на обезщетен собственик, би следвало да се стремите към максимална РЗП на обекта - колкото е повече, толкова и Вашият процент е по-голям (изразен в абсолютна мярка).

Въпреки объркващото му многословие, става ясно, че колегата Пърсивал визира нарастването на абсолютния размер на Вашето обезщетение с нарастването на РЗП на обекта, а не някакво нарастване на %-обезщетение. Можете / ако счетете това за разумно/ да оцените качеството на езика на цитирания текст, но да се коментира неговият смисъл по Вашия начин е безсмислено заяждане.
Казвам това в името на запазването на добрия тон, а не като повод за откриване на "втори фронт" в разговора

Колегата percival е прав по принцип, но стремежът за максимална РЗП е резонен на първо четене, според мен. От друга страна той може да доведе до негативни ефекти при изпълнението и въобше облика на сградата, а стремежът на човек, който има намерение да живее там, би трябвало да взема и това предвид.
Парцелът е ъглов, което предполага 100% застрояване, т.е. максималното РЗП би трябвало да е за сметка на височината на сградата (едва ли с еркери може да се добави нещо повече съществено), а това предполага, че или ще се появят допълнителни скосове, или безсмислено малки и безполезни помещения и/или тераси, а като цяло може да доведе и до увеличение на ОЧ, което пак не е в полза на бъдещия собственик. Дали РЗП ще е 3000м2 при 25% ОЧ или 2800 при 20% ОЧ...аритметиката сочи, че няма голяма разлика. Затова моето мнение на тесен неспециалист и пълен лаик е, че е най-важното проектът да е читав, за да бъде оптимизиран процентът ОЧ максимално. От това ще спечелят всички - инвеститор, обезщетени и бъдещи купувачи на жилища в сградата. Друг е въпросът до колко инвеститорът няма да се опита да 'прибута' повече ОЧ към площта на обезщетяваните...

Quote
Petko_S
Здравейте. Моля за съвет, препоръка по следния казус. Жена ми, сестра й и майка й са собственици на 25% от парцел в центъра на Варна, в който останалите % вече се притежават от предприемач-строител. Имаме сключен предварителен договор за обезщетение в размер на 12% от бъдеща сграда със смесено предназначение, която евентуално, според ситуацията на пазара, може да бъде построена там. В някакъв момент. Наскоро ни бе предоставен и план на евентуалната постройка с цел уточняване на предпочитаните от нас имоти, които биха покрили посоченото обезщетение. При РЗП около 3000 м2 (според инвеститора), осем етажа (два тавански), моите планове включваха малко по-малко от един етаж, разпределени между нас си. Не и според това, което ни бе предоставено. В което апартамент със ЗП 70 м2, 15 м2 тераса ни се предлага за 120 квадрата, а останалите 4 обекта в същите пропорции.

Колегите в общи линии дадоха повечето препоръки, аз ще си поволя да направя едно обобщение, при следната предварителна уговорка: да се дават конкретни съвети при липсващ текст на предварителния договор, е занимание с много проблемна точност и ефективност.
Все пак, ако предположа по презумпция, че в ПД е записано единствено и еднозначно, че Вие, като притежатели на 25% от ИЧИ имате право на 12% обезщетение от бъдещата сграда, мога да Ви предложа следните стъпки в процеса на договаряне на конкретния Ви дял:
1. Трябва да изискате от инвеститора пълната и узаконена документация на бъдещия имот. В това число - подробни таблици на квадратурата на ВСЕКИ етаж, от мазетата, до таванските помещения. Общият сбор на квадратурата им трябва да отговаря на РЗП на сградата, върху която Вие имате запазен дял от 12%.
2. След сверките на табличните данни с окрупнената сметка, следва да направите едно просто нещо - да пресметнете 12% от ВСЕКИ етаж, включително мазета, партер и тавани. Те са Ваша собственост.
3. Ако го нямате изрично записано в ПД - на третата стъпка следва да уговорите коефициентите на съотношение на квадратурите на отделните типове застройка / избени помешения, магазини, жилища, коридори, тавански и пр./, като за репер "1" / 100%/ се приеме кв.м. от жилищните етажи. Само за ориентация - към настоящия момент търговските площи се оценяват с кефициент някъде между 1,3-2,5 . Преведено - 1 кв.м. търговска площ се оценява съпоставително на 1,3 до 2,5 кв.м. жилищна и обратно, 1 кв.м. жилищна се оценява като (1.100)/(130-250) кв.м. търговска. Мазетата са с коефициент между 0,25 и 0,50, таванските - между 0,6 и 0,8. В някои случаи се въвежда и "коефициент на етажност", т.е. - съотношения на отделните етажи според потребителската им стойност.
Записвате постигнатото споразумение като анекс към ПД.
4. Следва етапът на комасация. Преди да се договаряте върху конкретната делба, трябва предварително да изясните желанията си - т.е. какво и в какъв размер желаете да придобиете. Това е най-сложната част от процедурата. Като начало - трябва да сумирате дяловете си по видове ЖП - колко мазета, колко търговска площ, колко ЖП и колко тавански Ви се полагат. След като сте наясно с размерите на обезщетенията, започвате да съобразявате удовлетворяващите Ви разпределения на тези идеални площи. Накратко казано - да си изясните какво от наличното на плановете Ви устройва като приблизителен размер, етажност , изложение и пр.
Понеже няма начин сумата на Вашите дялове идеално да съвпаднат с наличните апартаменти, магазини, тераси , мазета, тавани - следват някои необходими трансформации, т.е. - може да се наложи Ваши дялове от площите на ЖП да се преизчислят / по приетите вече коефициенти/ в търговска или някаква друга, и обратното. Примерно - ако Ви се полагат 100 кв ЖП и 40 кв търговска, а Вие искате непременно магазин с 50 кв м по план - то за да получите тези 10 кв вповече, при коефициент, например 1,5, ще трябва да се лишите от 10.1,5=15 кв ЖП. Т.е. - крайният вариант ще е 85 кв ЖП и 50 кв ТП.
Това вече трябва да решите на базата на представените Ви проекти и правейки изгодните Ви компромиси.
5. С оформеното Ви искане - сядате с инвеститора си и започвате преговорите. Задължително трябва да имате предварителна позиция, а не да обсъждате само негово предложение. Задължително трябва да договорите и цена, на която ще се заплатят / в + или -/ онези няколко кв.м., които със сигурност няма да се впишат в предварителните разчети на Вашия дял.
7. След постигане на споразумението, подписвате окончателния договор.
............................................................................
Т ова е, накратко казано.

Моите адмирации за изчерпателния отговор *bow*
Само да добавя нещо, което знам от мой обезщетен познат. При неговия договор имаше клауза, която обуславяше цената, на която да се разплатят тези м2, които остават като 'ресто' от разчетите. Та при него имаше условие да бъдат разплащани на себестойност почти, за площи до 10 м2 (условно, въпрос на договорка е точната цифра), а в случай, че площта е повече от тези условни 10м2, то тогава остатъкът над 10м2 да се заплаща по пазарни цени - билото от инвеститора или от обезщетявания.



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2010-04-01 13:39 от Zrfv.

Quote
ivorad
Въпреки объркващото му многословие, става ясно, че колегата Пърсивал визира нарастването на абсолютния размер на Вашето обезщетение с нарастването на РЗП на обекта, а не някакво нарастване на %-обезщетение. Можете / ако счетете това за разумно/ да оцените качеството на езика на цитирания текст, но да се коментира неговият смисъл по Вашия начин е безсмислено заяждане.
Казвам това в името на запазването на добрия тон, а не като повод за откриване на "втори фронт" в разговора

На въпросния юзър отговорих с нещо като финална реплика, като завършек на моето участие в темата. При което той написа следното: "Боя се, че от многобройните и пространни философски трактати на Вас нищо не Ви е станало ясно." Е как да се въздържиш да не му посочиш, че самочувствието му да прави подобни констатации сериозно надхвърля логическите му и езикови възможности.

Ще се повторя. Най-важното за мен бе информацията, че не съществува нормативна възможност делът ми като пространствена величина да бъде намален след предварително договорения процент. С нещо фиктивно, касаещо само мен. За целта, както прекрасно бе посочено впоследствие, аз следва да изискам цялата документация за различните части на различните етажи. Това смятам и да направя. В крайна сметка ОЧ не са нещо страшно, защото ще бъдат ползвани и от мен. Те ще ми осигурят някакъв допълнителен комфорт.

Quote
ivorad
[
Колегите в общи линии дадоха повечето препоръки, аз ще си поволя да направя едно обобщение, при следната предварителна уговорка: да се дават конкретни съвети при липсващ текст на предварителния договор, е занимание с много проблемна точност и ефективност.
Все пак, ако предположа по презумпция, че в ПД е записано единствено и еднозначно, че Вие, като притежатели на 25% от ИЧИ имате право на 12% обезщетение от бъдещата сграда, мога да Ви предложа следните стъпки в процеса на договаряне на конкретния Ви дял:
1. Трябва да изискате от инвеститора пълната и узаконена документация на бъдещия имот. В това число - подробни таблици на квадратурата на ВСЕКИ етаж, от мазетата, до таванските помещения. Общият сбор на квадратурата им трябва да отговаря на РЗП на сградата, върху която Вие имате запазен дял от 12%.
2. След сверките на табличните данни с окрупнената сметка, следва да направите едно просто нещо - да пресметнете 12% от ВСЕКИ етаж, включително мазета, партер и тавани. Те са Ваша собственост.
3. Ако го нямате изрично записано в ПД - на третата стъпка ...Това е, накратко казано.

Изключително съм ви благодарен за труда да систематизирате тези препоръки. Трябва да ви кажа, че преди да поставя моя въпрос, прегледах една голяма част от форума без да открия нещо подобно. С това, което ме съветвате, съм убеден, че ще бъдете полезен и на други хора оказали се в моята ситуация. Поздрави