Суперфикция

Здравейте. Моля за съвет, препоръка по следния казус. Жена ми, сестра й и майка й са собственици на 25% от парцел в центъра на Варна, в който останалите % вече се притежават от предприемач-строител. Имаме сключен предварителен договор за обезщетение в размер на 12% от бъдеща сграда със смесено предназначение, която евентуално, според ситуацията на пазара, може да бъде построена там. В някакъв момент. Наскоро ни бе предоставен и план на евентуалната постройка с цел уточняване на предпочитаните от нас имоти, които биха покрили посоченото обезщетение. При РЗП около 3000 м2 (според инвеститора), осем етажа (два тавански), моите планове включваха малко по-малко от един етаж, разпределени между нас си. Не и според това, което ни бе предоставено. В което апартамент със ЗП 70 м2, 15 м2 тераса ни се предлага за 120 квадрата, а останалите 4 обекта в същите пропорции. Прерових форума тук и това, което открих за РЗП, бе следното:

"nacheff
Re: Верни ли са квадратурите на жилищата? Как да го проверим?
23-06-2009 - 20:43:11
Сумата от площите над кота "Нула" формира т.н. Разгъната застроена площ. РЗП.
Разликата между РЗП и сумата на ЗП на отделните имоти оформя Общите части.
Общите части се разделят между имотите пропорционално на площта, но и коригирано със съответните коефициенти (за етажност, за изложение, височина, особености и др.)
ОЧ, в зависимост от проекта варират от около 10 до около 25 %."

Съобразно това продължавам да недоумявам къде изчезва на този етап нашият етаж. От една страна имам причина да бъда добронамерен към инвеститора, към когото имаме някои задължения, които безусловно ще изпълним, но от друга страна и за разлика от жена ми, съм шоп и искам да знам като ме работят как го правят. Според някакви закони, правила, врътки на строителната мафия или урбулешката. Предварително благодаря за всички добронамерени съвети по казуса. В крайна сметка 2012 година наближава, а след нея я камилата, я камиларя.



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2010-03-28 22:04 от Petko_S.

На този етап не е много ясно какъв въпрос задавате. От една страна, в площта на един недвижим имот се включва пълната площ на терасите. От друга страна, за недвижим имот с площ от 85 кв. м, 35 кв. м. общи части са много. Може би в тях влиза и някакво мазе?

Quote
percival
... за недвижим имот с площ от 85 кв. м, 35 кв. м. общи части са много. Може би в тях влиза и някакво мазе?

Благодаря за съпричастието. Значи мазе не влиза, защото във всичко под кота 0 сме пак с 12% обезщетение, посочени изрично в предварителния договор. Въпросът ми е дали над кота 0 има нещо извън РЗП, което е в състояние по някакъв начин да направи нашите 12% 10. Казано по друг начин - възможно ли е при 8 етажа офиси, апартаменти, магазини да бъдем възмездени с по-малко от един усреднен етаж? Защото 12% са приблизително 1/8. В тази връзка може би няма да е излишно да уточня, че парцелът е ъглов и няма да има вътрешен двор.

При изготвянето на таблицата за площоразпределението често се злоупотребява и към обектите в сградата над кота 0,00 се придава и разпределя като общи части и част от сутерена. Сборът на застроена площ + общи части над кота 0,00 следва да дава като резултат, т.е. = надземното РЗП на сградата + площта на асансьорната шахта и стълбището под кота 0,00. И нито кв.м. повече. Ако има големи тераси, за тях смятайте обезщетението отделно.

Етажите не са еднакви по площ, затова 12% може и да е една осма от площта на сградата, но да не е цял етаж. Сметката е много проста - ако уговореното обезщетение е 12%, това означава 12% от общата площ, в това число от площта на обектите, от подземното застрояване, от общите части и т. н. Как е разпределена тази квадратура е отделен въпрос.

Quote
Imotko
При изготвянето на таблицата за площоразпределението често се злоупотребява и към обектите в сградата над кота 0,00 се придава и разпределя като общи части и част от сутерена. Сборът на застроена площ + общи части над кота 0,00 следва да дава като резултат, т.е. = надземното РЗП на сградата + площта на асансьорната шахта и стълбището под кота 0,00. И нито кв.м. повече. Ако има големи тераси, за тях смятайте обезщетението отделно.

Това не е вярно. Коридорите между отделните мазета също са общи части. Такива са и всички общи помещения, независимо на коя кота се намират. Терасите, независимо колко са големи, се включват в площта на жилището, което обслужват. Иначе не могат да се продават. Общите части на една сграда са разликата между сборната площ на всички обекти в нея, в това число и складовите площи, и общата разгъната застроена площ на обекта (в това число и застроената под земята, и в подпокривното пространство).

В отговор на [forum.imoti.net]

Quote
Imotko
Ако има големи тераси, за тях смятайте обезщетението отделно.

Това не го разбрах. Кои точно тераси и как точно да ги смятам? Покрай това ще задам и тук въпроса, който ви изпратих на лично съобщение. Коректно ли е да ми бъде умножаван магазин със светла площ 40м2 с коеф. 1.5 при положение, че това е приблизително 12% от кота 0 и че същият процент не е приложен, когато е изчислявана РЗП - за инвеститора-строител 88% за нас 12%?

Quote
percival

Quote
Imotko
Терасите, независимо колко са големи, се включват в площта на жилището, което обслужват. Иначе не могат да се продават. Общите части на една сграда са разликата между сборната площ на всички обекти в нея, в това число и складовите площи, и общата разгъната застроена площ на обекта (в това число и застроената под земята, и в подпокривното пространство).

Ако правилно съм разбрал, в една сграда над кота 0 не съществува пространство, което да е извън РЗП. При това положение моят интерес е да бъде коректно изчислен процентът на ОЧ по отношение на имотите, които ще ме възмездят. И при това положение,ако хипотетично сградата има 8 равностойни етажа, ние следва да бъдем възмездени с малко по-малко от един етаж? Изключвам мазетата, защото те при нас са отделно посочени и не натоварват нищо по-нагоре от кота 0.



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2010-03-29 18:47 от Petko_S.

Този коефициент се договаря и се прилага, за да се уеднакви стойността на различните площи. Например, приема се, че магазинът е по-скъп от жилището, и ако искате по-голям магазин, отколкото Ви се полага, Ви се отнема по-голяма площ от жилищата - умножена с тези въпросните 1,5. Обратният трансфер също е валиден - ако се откажете от магазинна площ, тя се трансформира в жилищна, умножена по съответния коефициент.

Quote
percival
Този коефициент се договаря и се прилага, за да се уеднакви стойността на различните площи. Например, приема се, че магазинът е по-скъп от жилището, и ако искате по-голям магазин, отколкото Ви се полага, Ви се отнема по-голяма площ от жилищата - умножена с тези въпросните 1,5. Обратният трансфер също е валиден - ако се откажете от магазинна площ, тя се трансформира в жилищна, умножена по съответния коефициент.

Благодаря за отговора. При положение, че този казус не е изрично упоменат в предварителния договор, какво следва? Инвеститорът си го умножава както реши или се съобразява, че това са около 12% от приземния етаж, респективно трансформира РЗП, която ще делим, с въпросния коефициент 1.5 към по-скъпоструващите имоти.

В тази връзка още един въпрос. За нас имотът освен финансова има и емоционална стойност. Ние сме емоционално свързани с него, включително и покрай това, че той в много отношения като местоположение е уникален за този град. По тази причина и ние избрахме вариант да бъдем възмездени в някакъв неопределен във времето момент независимо от становището на инвеститора-строител, че той в този парцел ще се съобразява с икономическата ситуация и в него няма да строи, за да продава евтино. Имаме определени ангажименти към него, които ще изпълним при всякаква ситуация, но ако не успеем да намерим общ език на мен би ми се искало да знам. Възможно ли е да продадем 25% от правото на строеж в сграда с ОЗП 3000 м2, 32 паркоместа, двайсет и няколко мазета и на каква цена?



Редактиран 1 път(и).Последна редакция на 2010-03-29 19:46 от Petko_S.